储备基金：公寓的生命线

加拿大安大略省的《共管物业管理法》(以下简称《管理法》)规定每个共管物业法人(公寓)“必须建立一项或多项专用维修和更换的储备基金”。完全有别于公寓的日常运营资金，储备基金(Reserve Fund)是用于公寓共有部位和资产的重大维修和更换。储备基金的目的就是要保证公寓账户内有足够的现金以应付未来进行重大维修。按照安大略省目前的设计要求，新建的高层公寓的生存寿命为100年，因此说，拥有充足的储备基金是公寓可长期续存的至关重要的保障。

楼内大厅一角的设计。储备基金只能用于维修现有设施，不准许用于改善装修。

储备基金调查基本上就是该公寓的现金流量计划 (Cash Flow Plan)，这项计划基于该公寓的财产清单。由于储备基金调查要对未来(至少30年)的维修需要、通货膨胀系数和利率进行预测，所以有必要对储备基金调查进行定期的更新，以便应对经济形势的变化以及由此导致的未来维修成本和其他不可预见的情况。《管理法》及其实施细则中规定储备基金调查每三年进行一次更新，即在基于实地视察而更新的调查报告 (2类)和无需实地视察而更新的调查报告(3类)之间交替进行，以保证该计划符合实际需要。首次的储备基金调查(1类——也称为综合储备基金调查)必须在该公寓注册后的一年内完成。

储备基金调查不可当做日常的维修计划或精确的工作时间表。

储备基金调查包括两个部分：资产评估和财务计划。

资产评估(Physical Assessment)

资产评估对财产清单中的每一处共用或专用部分应该明确下列信息：

实际获得(购置或建成)的年度;

截止目前的年度;

正常的使用寿命;

剩余的使用寿命;

预计该部分需要进行重大维修和更换所在的年度;

调查当时的预计更换费用;

储备基金应占更换费用的百分比(有些部分并非为100%);

调整后的费用(由于储备基金所占百分比的差异而产生)。

1类——综合储备基金调查报告(Comprehensive Reserve Fund Study)

综合调查报告包括目视检查整个公寓的财产，如果可行，应对财产清单中每个共用和专用部分进行实地目视检查。综合储备基金调查主要有以下几个方面：

复阅设计图纸

与工程质量审计(相关内容见本刊2011年01期《不“保修”的泰瑞安保修公司》)相似，复阅设计图纸可使计划人员对其公寓有所了解，有助计划人员建立财产清单，而且设计图纸对计算数量和修理成本估算也很有帮助。如果没有原设计图纸，综合储备基金调查将会很昂贵，因为需要更多的时间和人力进行实地测量和建立财产清单。

复阅相关的文件和记录

与工程质量审计相似，为了确定共有部位和共享互惠设施(几座不同公寓间共享的设施)的范围，应复阅该公寓的章程和细则，或共享互惠协议书。

为了更好地完成调查，还应复阅所有可能的相关记录，即，该公寓的维修历史会有助于确定共用和专用部分的平均使用寿命。比如，高层公寓的给水管会由于时间流逝而有所腐蚀，管壁变薄，最终导致管壁形成针孔而漏水。如果第一次出现针孔泄漏就更换所有的给水管，那有些为时过早。随着针孔泄漏的频率增加, 该公寓应考虑更换所有的给水管，而不是哪漏修哪。

还有一个重要的记录就是维护服务合同，包括机械设备、电力供应系统、消防安全系统和电梯系统。因为这些维护服务合同也许包括某些共用部分的修理和更换，而不需要列在储备基金调查的财产清单中。

公管公寓的内部。更换走廊灯泡也需要尽可能精确预测，以确定每户分摊费用。

与主要人员沟通

为了完成储备基金调查的财务分析，物业经理和物业管理公司财务主管的介入是十分必要的。他们可提供储备基金的当前余额和当年度的供款额。

编制财产清单

在进行储备基金调查中最重要的一环是编制财产清单。依据安大略省《管理法》及其实施细则中的规定，财产清单是公寓共有部位和资产中每一处共用或专用部分的清单，预测这些部分在进行调查之日起、至少在30年内需要重大维修和更换的情况，而其维修和更换的费用不能少于500加元。经过几年的实践，安大略省在财产清单的内容方面得到了完善，财产分成九个主要类别，其次是次类别，最后为具体的项。这些“项”就成了财产清单中的每一处共用或专用部分。如：

类别——建筑外围

次类别——楼顶

项——平顶防水膜

实地视察

为编制一个较准确的维修和更换规划，能够充分掌握每一处共用或专用部分的现状和正常使用的磨损速度是至关重要的。而对这些情况的了解只能通过实地现场观察来获得，同时物业经理和业主董事会成员所提供的信息也很有帮助。因此说，实地视察可以较准确地确定财产清单中每一处共用或专用部分的实际状况，以便预测其平均使用寿命。

确立平均使用寿命

有计划的定期维护可以在某一时间进行及时的修理，从而达到防患于未然。但是在储备基金调查中的这一时间指标则是每一处共用或专用部分的使用寿命。因此如何确定何时需要及时有效的修理、更换是件不容易的事。

有许多书籍均有对各个共用或专用部分使用寿命的描述，也可称为“理论上”的使用寿命，因为它是基于统计数据而得到的。这类使用寿命通常提供一个范围，因为很多因素可能会影响正常的平均使用寿命，例如，所使用材料的质量、不同等级的维护、建筑过程中的施工质量、周围的环境以及使用的频率等等。因此说，理论上的使用寿命可以作为一个起点，但是储备基金调查中所采用的使用寿命必须要根据实地观察的情况进行调整，而且还要基于每一处共用或专用部分的维护历史和使用频率。

某个单一的共用或专用部分也会有不同的使用寿命。比如，连体别墅的原始房顶可维持15年，但是其间修理时使用了较高质量的新型材料，也许可维持25年或30年;再比如，室外游泳池的池壁设计使用寿命可以等同于高层公寓，但是实际上却需要阶段性的维修，尽管游泳池本身也许在前15年内不需要任何维修，但是15年后每隔3或5年则需要个别地方的修修补补。

储备基金积累计划的实施

(Implementation of the Plan)

与计划人员协同工作调整现金流量计划以核实该公寓的需求是十分重要的，因为《管理法》要求业主董事会要在收到确定的储备基金调查报告的165天内实施储备基金积累计划。如果实施的储备基金积累计划与计划人员建议的有所不同，业主董事会必须向全体业主作出说明。

《管理法》列出了储备基金积累计划实施的时间表，对此业主董事会(实际上是作为代理人的物业经理)必须严格遵守和履行。时间表如下：

在收到储备基金调查报告的120天内，业主董事会必须审阅并提出储备基金积累计划，即计划人员建议的积累计划;

提出储备基金积累计划的15天内，业主董事会必须把该计划通知全体业主，也就是把“储备基金积累计划通知书”(也称为“表15”)送递到每个业主的手中。“表15”包括储备基金摘要，即将实施的资金积累计划概要、现金流量表、年度供款额表及是否与计划人员建议有不同之处的说明，同时还要在15天内将“表15”送递到公寓的审计师手中;

在送递到每个业主和审计师的30天内，业主董事会必须开始实施已经提出的储备基金积累计划，即每月的供款额必须从运营资金账户转入储备基金账户，并符合储备基金积累计划中所需的金额。

重要事项(Key Points)

储备基金调查可以使公寓预测将来的费用，逐渐积累足够的资金满足这些费用所需，避免给业主造成不必要和过度的经济负担。

储备基金账户的资金是公寓的资产。《管理法》规定，除非公寓解体，该资金不准分发给每个业主，即使业主出售自有物业单元时也不准带走。

储备基金账户是公寓的名称，资金来源是业主按其拥有物业的百分比所交物业费的一部分，但是资金使用时却不是按业主所拥有物业的百分比。

储备基金的使用由业主董事会决定,无需征求业主的讨论和同意。

储备基金投资所得的利息和其他收入必须保留在储备基金的账户中。

在高层公寓楼中，大部分的储备基金费用是和建筑物的结构、外围和机械设备系统有关，而连体别墅则是场地和建筑外围。

《管理法》允许用储备基金支付调查报告的费用。

储备基金不是“资本增加”的资金。储备基金不准许用于购置新的设备和资产，也不准许用于改善装修。 (原载于《现代物业》2011年第02-03期/总第179期)