物业管理常见问题PPP Pets,Parking & People

物业管理中常见的，也是业主之间经常遇到的问题主要包括三个“P”, 即Pets(宠物)，Parking (停车)和 People(人)。

宠物

公寓对宠物的数量和重量有不同的规定， 并对宠物在共用部分物业的行为及宠物对其他居民的妨害有严格的限制，如有些公寓的细则要求宠物主人携带宠物经过共用部位物业时要将宠物抱在怀里。一般规定每户允许养一只猫、一只鸟或热带鱼或小海龟。每户只允许养一只狗，狗是宠物中的头号问题。

公寓中很多居民抱怨没系皮带的狗行走在走廊、电梯、大厅和地下停车场。一般情况下，物业经理给相应的居民发个提醒信便可解决。但是有些狗会在走廊的地毯或地下停车场小便，这是居民不能容忍的，也是公寓细则不允许的。如果没有证据或无人举报作证，公寓无法对其主人进行处罚。但是如有录像记录，公寓可对其主人处罚250加元用于清洁地下停车场受污染的地面，或350加元清洁受污染的地毯。如果在共用部位物业发现主人没有拾起的狗便，公寓可向市政府执法部门举报，执法人员会对主人罚款1,000至5,000加元。

另一个问题是狗不停地吠叫。比如居民在走廊经过某一房间时，室内的狗叫声不断，物业经理需要发出通知，责令其主人对狗进行必要的训练或给狗带口套。警告发出后如无改善，公寓会依法强行将其宠物从公寓中清除。因为狗的不断叫声干扰了其他居民在共用部位物业对安静的享受 (公寓的章程、条例和细则中均有明确规定)。更有趣的是，如果有人发现邻居将狗圈在阳台，数日无人照料，并举报给动物保护协会，执法人员会将宠物带走，因为这是虐待动物的行为。

停车

公寓居民的停车位通常都在地下停车场。居民常抱怨的是有些居民在地下停车场行驶时不按照规定的限速和指示行驶，给其他居民带来危险，物业经理需发出书面警告。还有的居民停车技术较差，虽没有压到黄线，但是与临近车辆的距离太近，使临近的车主出入不便。接到投诉，物业经理可以口头形式通知被投诉的居民，但是不能介入太多，因为停车位是个人的私有财产。如果有人把车错误地停在他人的车位，车位的主人可向警察局报告，警察会对该车辆发出罚单(50加元)，如车主一小时内仍未出现，警察会将该车拖走(费用大约300加元)。这属于非法侵入私人领地，物业经理和门卫无需介入。

有的居民在驶入地下停车场的斜坡时，见到道闸开着，没有按动开门遥控器便加速打算驶入停车场。可是此时道闸开始下落，结果是要么车撞坏了道闸，要么车辆被下落的道闸损坏。无论哪种情形，一切费用均由车主负责，即车主要负责道闸修理的所有费用，而车辆的修理由车主自行解决。因为公寓的章程、条例和细则有明确规定，而且公寓的监控系统会记录每个居民进入停车场时是否使用了遥控器。

最大的停车问题来自访客。公寓要求所有访客需向门卫通报车牌号、颜色和厂商并领取泊车许可证，方能停在地下停车场，白天限停4小时，通宵停车需特殊泊车许可证。如果发现车辆没有泊车许可证或许可证超时，由公寓的门卫发出书面警告，放置在车辆的前挡风玻璃上。30分钟后仍未移动的，公寓门卫会向市政府违章停车部门报告，市政府执法人员会在10分钟内到达现场并发出罚单(30加元)。

人——居民和访客

居民：噪音是公寓的头等问题，因为居民之间的空间紧密。而且《共管物业管理法》的宗旨是保护居民在其房间享受安静的权利。对任何妨碍他人的不适当和过度的噪音，公寓董事会有责任采取行动加以制止，确保居民享受安静的权利。公寓居民抱怨最多的有邻居猛烈关门声;室内居民吵嚷声过大;看电视或听音乐的分贝太高;夏天经常在阳台接打手机而且说话声过大;不间断地弹钢琴或演奏乐器(尤其是中国的二胡);经常在室内举行聚会;楼上居民在夜深人静时走步声过重，或穿高跟鞋走在木地板上发出“嘎哒嘎哒”的声音，儿童在室内不停地奔跑和到处丢玩具的声音等等。对于上述情况的投诉，物业经理要认真调查和处理。如果是建筑结构本身合乎要求但是无法解决这些情况，应以书面形式通知无意制造噪音的居民加以纠正，如注意关门的力度、降低讲话声音、调低音量或安装隔音板;鼓励在室内通话以保护个人隐私;鼓励在公寓的多功能厅举行聚会(但每次要收费150加元);在地板上铺地毯以减轻噪音的传播，对儿童奔跑或乱丢玩具，父母有责任安装地毯，因为儿童没有做错什么。如果两次书面警告后情况仍无改善，公寓会寻求律师介入令其遵守公寓的章程、条例和细则，或者公寓在其室内强行安装必要的隔音材料，而所有的相关费用(律师费、安装和材料费)均由居民个人负责。如果公寓的董事会和物业管理公司听之任之，没有采取必要的行动，受害的居民可控告公寓董事会成员失职，赔偿噪音所造成的精神忧郁和身体的筋疲力尽。

居民：在高层公寓中，经常发生的问题还包括少数居民从阳台或窗口扔掷烟头、食物或其他杂物。它不仅会弄脏地面，危害行人的安全，而且还会造成火灾隐患。

莉莎把未读完的报纸放在阳台桌上进屋接电话，通话期间她闻到了着火味，结果发现报纸、桌布和背靠垫已燃烧起火，是楼上有人扔掷一个未完全熄灭的烟头所引起的。

杰克开车正要进入地下停车场，一个啤酒瓶从天而降砸到前挡风玻璃，由于突然的惊吓，猛地加油冲向道闸，结果是道闸被撞坏，车子也严重损坏。

在一个凉爽的傍晚，约翰坐在阳台的椅子上享受阅读的快乐。突然一个刚刚用过的避孕套掉在膝盖上，弄得约翰十分尴尬，难以向妻子解释清楚。

一对夫妇倚靠在阳台的护栏欣赏城市的夜景，丈夫的头部被一个从上边突如其来的未开启的可口可乐罐击中，由于伤势严重，立即送医院抢救，随后警方也都介入了调查。

对于此类屡发事件，物业公司需定期张贴通告或散发提示通讯，要求居民的合作，说明对他人健康和财物造成的危害。通常是很有效的。

访客：意外和不受欢迎的客人。居民时常抱怨客人提前出现在门前。甚至有的客人未被邀请或不受欢迎。

杰西卡正在为姨妈准备生日午宴。一个未被邀请的堂弟艾伦突然造访到门前，结果看到杰西卡穿着浴袍正忙着烹饪和烘烤食物。此事令杰西卡十分沮丧并倍感耻辱，因为她在男士面前的不雅装束是她宗教信仰的大忌。由于物业经理及时了解情况并向杰西卡解释事由和赔礼道歉，事态没有恶化，但是门卫被替换了。

此事源于门卫的疏忽。尽管艾伦声称他是杰西卡的堂弟，从远方而来并忘记了她的房间号，门卫也不应把杰西卡的房间号告诉艾伦，也不该证实杰西卡住在本公寓，除非杰西卡事先告知门卫。按照规定门卫需问明访客欲访居民的姓名，此时门卫可以打电话询问居民是否期待这位访客。同时不应让访客看到拨打的电话号码(这是《个人隐私保护法》所不允许的)。

一位租客是荷兰裔的中年单身女士，有位意大利裔的男朋友，他经常在午后来访。来自肯尼亚的女门卫已熟悉他的外貌也能认出他。一天这位男子又出现楼前，他没有用大门对讲器与女友房间联系开门，而是尾随着一位居民进入公寓大厅。女门卫拦住了他。这位男子先是没好气地大吵大嚷，然后又用缓和的语气说：“你是认识我的”。女门卫有些不好意思，便让他进入。

五分钟后，一位同楼层的居民打电话说，有人在走廊厮打和尖叫。待物业经理和门卫到达时发现这位女士和她的新男友正尽力将意大利男子推出门外。后来得知她已与前男友分手，而前男友一直不断地骚扰她，致使女士不得不更改电话号码。现在她十分担心自己的人身安全。

事发后不久，这位女士将公寓、物业管理公司、门卫合约服务商，房东(业主)和前男友一并告到法庭。此案历经两年半的法庭调查和审理，最后判定公寓对原告赔偿2,500加元(公寓的保险公司全额支付)。

PPP只是物业管理活动中的部分内容。在加拿大，物业管理就是以《人权法》和《共管物业管理法》为纲，具体实施公寓的章程、条例和细则的过程。这个过程并非像看上去那么简单，它涉及相关的民法和刑法，而且由于加拿大是个多元化的国家，还要尽可能地了解和熟悉不同的宗教信仰、文化习俗和生活习惯，才能处理好公寓管理中的每一个细节。

(原载于《现代物业》2010年第07期/总第156期)