长租公寓会不会是城市更新的推动者？

根据国家卫生计生委去年11月发布的《中国流动人口发展报告2015》，我国流动人口在2014年年末达到2.53亿人，预计到2020年，我国流动迁移人口将逐步增长到2.91亿，年均增长600万人左右。报告还显示，近九成的已婚新生代流动人口是夫妻双方一起流动，与配偶、子女共同流动的约占60%。最重要的变化是，流动人口的居留稳定性增强，融入城市的愿望强烈。2014年，流动人口在现居住地居住的平均时间超过3年，在现居住地居住3年及以上的占55%，居住5年及以上的占37%。半数以上流动人口有今后在现居住地长期居留的意愿，打算在现居住地继续居住5年及以上的占56%。随着在现居住地居住时间的增长，流动人口打算今后在本地长期居住的意愿增强。

另一个残酷的现实是，按照国家统计局9月19日发布的“2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”新建住宅价格同比去年累计上涨北京23.5%、上海31.2%、广州21.1%、深圳36.8%。而在今年4月19日，由合屋联合深圳关爱办以及长租公寓行业数十家品牌机构共同发起的公共性运动——“青年乐巢计划”在蛇口举行。该活动通过柔化改造存量房，提升城市青年租住质量，年内将推出1000套青年公寓。这又给行业释放的是什么信号?

“特殊情况”下孕育出中国特色的长租公寓

以前住单位大院时，住宿、办公都在一个园区里。邻里之间不仅仅是同事，而且还是长期的老朋友，因为很多人一辈子都不会去第二个单位上班，这样的社区一般很稳定。但是，改革开放后，城市里的经济主体发生了变化，相应的，人们的居住方式也改变了。如今在中国的一、二线城市里出现了具有中国特色的长租公寓，正是这个时代创造的特殊现象。

1、人口增速与一二线城市住房供应相差大

国内长租公寓出现在外来人口流入较多的一、二线城市，这些地区内的居住人口增速远快于城市住房供应增速，新房售价高企，将很多人挡在了自购住房的门外。但是，他们决定留在城市里，于是在城市人口密集区域、办公楼聚集地及大型科技/工业园区周边，随工作地而居。

2、人以群分的社交需要

根据前瞻产业研究院《中国互联网+长租公寓产业商业模式创新与投资机会深度研究报告》中显示，我国租房者年龄20-29岁占比77%。1986年以后出生的这群人，热衷于网络游戏、运动、旅游、读书会等社交活动。与之前经常搬家，没有固定的朋友圈交往不同，长租公寓会在不同区域开发不同层次的产品，吸引收入、兴趣和教育背景相近的租客,这就保证了入住的人们都有相同的社交爱好。

3、长租公寓特殊的精神内涵形成了情感纽带

居住长租公寓的人群，都有冒险、创业精神，容易接受新事物、新观念，且偏爱年轻人多的居住环境。这种共同的价值观，刚好是长租公寓所赋予的，这也逐渐成为连接来自五湖四海租客的共同纽带。

政府主导下的资本狂欢

短住型旅店的盈利能力很强，商业模式很成熟，国内几大酒店集团都能提供非常全面的产品。但是长租公寓，一个万亿级的市场，国内还没有一家企业的营收超过10亿元。这个局面也许会在未来几年被打破。

1、资本投资长租公寓案例

最近三年最受关注的资本投资长租公寓案例，当属2014年雷军领衔首轮融资1亿元人民币投资you+国际青年公寓，获得投资最多的是魔方公寓，背后是中航信托和美国华平集团。其他的还有比如：

2016年5月魔方公寓，3亿美元C轮融资

2016年3月新派公寓，华住战略投资

2015年6月青客公寓，1.8亿人民币B轮融资

2015年5月you+，3000万每月B轮融资

2015年6月魔方公寓，2亿美元B轮融资

2015年3月可遇青年公寓，1000万人民币

2015年3月寓见城市青年公寓，A轮千万融资

2015年2月御居公寓，1000万人民币

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事实上，政策鼓励也让长租公寓吹起了东风

2015年11月国务院公布《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》首次提出“积极发展绿色饭店、主题饭店、客栈民宿、短租公寓、长租公寓、有机餐饮、快餐团餐、特色餐饮、农家乐等满足广大人民群众消费需求的细分业态。”并将其定性为生活性服务业，将在多维度给予政策支持。

今年6月，国务院为了加快培育和发展住房租赁市场，发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，总理的政府工作报告首次提出“建立租购并举的住房制度”等。随着营改增的落实，公寓企业的税赋有望从以前5.65%的营业税，调整到2.97%的增值税率，18项行政性收费的取消等，使得长租公寓的盈利能力，越来越得到资本市场的认同。

长租公寓能改变什么?

鼓励城市内的存量房产进入住房租赁市场，城市内有很多房产是只具有出租价值而没有长期自用价值的，比如产业园内的员工宿舍、厂房，城中村里产权不完整的住房等，这些房产难以出售给个人自主。对于城市来说，年轻人群是城市活力的重要部分，城市发展不能缺少年轻人的加入。于是，长租公寓在此有了特别的意义。

1、缓解了住房供需矛盾，也提高了居住环境质量

长租公寓不仅能盘活存量的房产，还能在有限的空间内满足住房需求。尽管长租公寓要小于国内人均36平方米的住房面积，但是公寓在装修的过程中，特地考虑到“麻雀虽小五脏俱全”。这也改变了以往城中村，或者套间改单间所留下的脏乱差印象。

2、有助于年轻人忘却眼前的苟且，开始讲究生活质量

各种公寓品牌提供的选择多种多样，这虽不像豪华酒店品牌的商务路线、度假酒店特色风格、快捷酒店的简约设计，但公寓更倾向于小资、青春，公共活动也更加积极向上，让容易人忘却眼前的苟且，期望诗和远方。于此同时，此类公寓的出现也让年轻人对住房的考虑发生了变化，以前租房是把租金放在首位，现在年轻人在有限的支出情况下，还能追求生活品味。

3、推动城市更新的步伐

城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。沿海城市的产业转移，中部城市的产能过剩，工厂已经停工，但工业园区、员工宿舍还可以继续使用，只要整租后进行装修，即可成为公寓，继续为城市服务。这也一定程度上改变了以前城市升级只能通过大拆大改的局面。

总之，长租公寓，或是目前经济周期下滑背景下，资本避险的港湾。一线城市、较高的出租率、稳定的盈利都可能成为投资者青睐的原因。但是我们也要看到，相比较房产销售，公寓开发者的盈利模式单一，无标准化、可复制的模式，居住者体验较差等，只有这些问题得到提升后，才可能能真正形成一次飞跃。