青年乐巢卢青：提供更有尊严的青年居住空间

2016年4月19日，租房生活方式平台合屋联合深圳“关爱办”以及长租公寓行业数十家品牌机构共同发起一项持续性的城市公共行动——“青年乐巢计划”，旨在通过存量房柔化改造，提升城市青年租住质量，为年轻人提供更优质的租住生活和体验。同时，基于互联网租房+兴趣圈层社交，提倡优质租房生活，为都市年轻人提供更美好、更有尊严同时又能负担得起的租住体验。

“青年乐巢计划”发起人之一，深圳前海同流合屋网络科技有限公司联合创始人兼COO卢青在与《e家财富》交流时表示，“青年乐巢”通过对一些闲置物业和老旧物业做一些柔性改造，使得这些物业至少在十年或者更长的时间内，为城市的年轻群体或者低收入人群解决居住问题。这种柔性的改造可以让城中村的面貌发生很大的变化，不会像以前那样脏乱差，会在一个有序的状态运行，对于物业具有很强的商业意义。

《e家财富》：深圳正在开展城市更新计划，“青年乐巢”项目选择对旧厂房、老旧城中村物业进行更新改造的原因是什么?

卢青：“青年乐巢”本身是一个公共行为，同时具有一定的公益性质。它包含了四个部分，第一，对老旧物业、存量物业做柔性的改造，而不是暴力拆迁。第二，利用城市的基金为青年提供公寓7天免费居住的机会。第三，通过发起“青年乐巢”基金计划，联合一些投资方，对老旧物业的改造做一些商业化投资。第四，尝试去搭建一些和青年公寓相关的行业标准。公寓改造更新是“青年乐巢”计划里面的一个环节，准确的说他是一个城市的公共行为。

《e家财富》：建立青年公寓的行业标准主要指哪方面?

卢青：青年公寓现在是比较热门的一个行业。就深圳的情况来看，一线城市都是类似的，进入这个行业的资源或者资本非常多，但是缺乏相应的管理和规范。究竟什么样的标准能够称得上是青年公寓?青年公寓有没有针对不同的收入群体、青年群体做不同的设置等，这些实际上是非常粗线条的或者非常早期状态，所以我们想做一个的规范行业。

《e家财富》：目前行业标准建立工作进行到哪一步?是否已有具体的行业标准出台?

卢青：因为我是合屋的联合创始人，作为青年乐巢的发起人之一，我们联合了很多公益组织以及深圳30多家公寓的运营商一起来做这件事。至于行业标准，我们目前正在酝酿成了一个深圳市的公寓租赁行业协会，通过行业协会去推出一些行业的标准认证工作。希望能够对公寓进行类似酒店的认证，可能未必会去评星，但是会出台一个比较清晰的标示性的东西。通过标准，让大家知道这个公寓达到了哪类标准，是为哪类人群提供居住的标准。这个标准将会逐步推出。

《e家财富》：今年6月初出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》虽然鼓励将存量房产改造成公寓后对外出租，但是在这个意见中对个人所拥有的居住空间在多大的范围内是合理的?多人合租属于 “群租”的界定也不清晰，您怎么看待这个问题?

卢青：“群租”问题在深圳存在了将近十几二十年的历史，主要是市场的供求关系导致的。大家都希望能够在城市中心比较好的地段以相对便宜的价格租到住宿的地方，这为隔断房的发展提供了机会。

公寓和隔断房，理论上最大的区别在于隔断房对于租客的需求和尊严并不能放在第一位，隔断房出发点是隔出更多的房间获得更多的利润，这是一个比较重要的参照。隔断房通过隔出更多的房间让利益最大化，而不会去考虑是否满足居住者的生活需求。公寓最大的一个特点就是会考虑到租户的需求。

在一线城市这样寸土寸金的地方，没有办法做到改造大面积的公寓进行出租。因为住得是否舒服，个人平均面积只是一个标准，并不意味着小面积的公寓一定住起来就不舒服。比如在香港，小户型居住空间是一个非常常规的现象。如果我们在10平方米的空间内，通过合理的空间规划设计，可以配备厨房、卫生间，能够放下洗衣机、小书桌等生活所需空间，房间内保证有充足的采光、通风，保障空间的安全性、私密性，在这样的空间内，也许装饰简单朴素一些，价格相对低一些，都是没有问题的。但是能够让租户居住得更加舒适、更有尊严感一些。这是公寓和隔断房最大的区别，它关注到了市场和租户的一些需求，在商业利益和投入之间做了一个比较好的平衡。

《e家财富》： “群租”的空间和设施配置怎么界定?

卢青：在政策中提到可以采用“N+1”的模式(例如三房一厅，在消防条件满足的情况下，可以改造成四房一厅。)对房屋出租。“N+1”模式其实已经对群租做了一个界定，从硬性规定上避免了群租隔断房的出现。“群租”方式没有关注到人们的需求。从隔断上来说，可以做到“N+N”，比如说三房，他可以隔断成为七八个房间，而“N+1”模式最大的好处是，要求必须有一个客厅，在改造的时候客厅是一个硬性要求，是必须保留的，这样就保证不会出现太过恶劣的条件。

万科曾经做过一个研究，住起来不会让人感到压抑的极限空间应该是10-12平方米，如果低于这个面积的话，无论怎样设计都会让人有些不太舒服，违背人们居住的要求。从以上这两个层面可以判断这个隔断。

《e家财富》：深圳目前在对一些城中村进行翻新改造，改造的内容有哪些?

卢青：深圳的城中村是非常大的，城中村的物业条件、空间包括周边的各种条件都是非常恶劣的，都是以往无序开发导致的遗留问题。深圳的城中村密度非常大，要在这样的空间环境中，通过改造让人住得舒适，改造工程和改造力度都是非常大的。改造的内容包括外立面的刷新、内部结构的改造、对采光情况的改造，还包括天台、公共空间、楼梯、消防安全等的改造，基本涉及了从外到内，从硬性改造到软装搭配、管道管线、内部家居家电，基本上是一种从内到外的脱胎换骨的改造。

《e家财富》：在对城中村进行改造过程中，在居民搬迁以及改造中的安全工作由谁负责?改造中会涉及到的管道、线路规划等工作，是否有物业公司或物业管理人员介入?

卢青：由于国内的公益处于早期发展阶段，很多公寓是在自己去尝试做这件事情。“青年乐巢”目前也在和一家专门做城市更新改造的机构“城市再生合作社”一起做公寓的改造，这家机构有较为丰富的从事公寓更新改造的经验，这家机构可能成为经过“青年乐巢”认证的一个专业的改造合作商。

在改造中目前是没有物业管理企业介入的，物业管理主要作用于后端市场，整个过程中，从改造、装饰到出租其实是涉及整个产业链的过程，物业管理企业目前还没有能力单独去做这件事情。

《e家财富》：改造过程中的资金来源于哪里?

卢青：因为长租公寓还是一个新兴行业，很多小型的创业公司和一些单独的行业个体都是带着自有资金进入这个行业的。在深圳普遍来说，把所有的装修成本和后期成本搭配下来，平均一间20平方米实际使用面积可能在15到18平方米的单身公寓，改造的费用在3.5万-5万，如果你做一个有100间房的集中式公寓，投入的资金应该在350万-500万之间，很多人如果没有经验可能会超出这个范围，那后期的收益会更有压力。

《e家财富》：对城中村进行公寓化改造的资金与整租一些较新的物业所需的资金相比，成本是否会增加?

卢青：在做公寓租赁中，你可以把装修做的不那么花哨，但是该有的步骤还是必须有。因为深圳城中村的密度很高，物业本身先天不足，要符合青年公寓的标准，就必须要做这些步骤，但是在某些步骤的投入可以相对少一点。

在租城中村物业时，因为先天条件限制，可能拿到的租金成本也会相应较低，如果是一些商品房，租金成本也会相应更高。

《e家财富》：长租公寓的改造租赁通常多长时间能够收回成本?

卢青：普遍是三年左右，如果投入500万的话，三年内可以收回500万。公寓的租约普遍是8到10年，因为资金回报率周期相对较长，所以对运营模式也有一定的要求。但是从长期持有和长线投资的方式来看，这个回报率是比较能接受的，如果三年能够收回成本的话，回报周期不算长。如果是十年的租约的话，加上后期的管理费和租金的涨幅，在租约期满内可以达到三到四倍、甚至是四到五倍的收益。长租公寓前期投入主要是第一年，最重要的投入已经做完了，从时间线来看，回报率还是很可观的。

《e家财富》：“青年乐巢”在将旧改作为长租公寓之外，是否有将旧改物业用作其他用途?

卢青：因为青年乐巢主要还是从住的角度去提供一个解决方案，去做行业的规范。因为住是刚需，这是年轻人最大的需求，也是青年人最大的痛点。

《e家财富》：广东省的旧城更新改造坚持“连片成片改造”的原则，这一原则在对老旧物业进行公寓化改造中是否适用?具体是怎样做到?

卢青：实际上在城中村改造更新中，公寓的改造是微乎其微的。更多的城中村改造主要是在开放商、地产商手上，但是地产商的改造更多的是拆除，地产开发没有办法去做持有，因为它是一个快速消费快速兑现的买卖行为。对于深圳的城中村来说，拆迁的资金成本和时间成本都非常高，而且它对整个城市人口结构的影响也很大，比如有大量的中低收入者或者白领阶层都会居住在城中村，一旦经过开发商的拆迁改造之后，整个片区的商业结构以及整个多元化的生活都没有了。而作为商品房再出租，整个租金都会出现上涨，这对于低收入群体、青年群体失去了意义。

因为城市更新的时间成本很长，从居民的搬迁到最后拆迁重建，差不多要十年时间，在这段时间内，按照以往开放商的做法，经常会让物业荒废，不会让原住民在这里继续集中，但是因为一些手续、钉子户或者其他的原因无法完成拆迁导致物业闲置，这是对城市物业资源的极大浪费。现在在“青年乐巢”的呼吁和一点一点的推动之下，让开发商把我们这种改造形式纳入到他们的城市更新流程里，即在前面闲置的十年里，我们可以做一些柔性改造，至少在十年或者更长的时间内，为城市的年轻群体或者低收入人群解决居住问题。同时，这种柔性的改造也可以让城中村的面貌发生很大的变化，不会像以前那样脏乱差，会在一个有序的状态运行。

《e家财富》：除了对公寓楼宇进行成片连片的改造，有没有对周边社区环境进行一定改造建设?

卢青：目前“青年乐巢”的成员单位进行的城中村改造都是一栋两栋的，是非常微观的，只能一点一点的进行改造。一个开发商拿下一个楼群进行改造后，它里面的商业业态也会相应的做出一些改变升级。通过这些一点点的改变，会把整个业态连起来，这种改变像微创手术一样一点点开始。

《e家财富》：目前改造过程中面临的难题有哪些?

卢青：第一个是政策的盲区，虽然中央到地方都鼓励公寓的改造，但是实际上并没有明确的配套方案;第二个是目前消防安全的办理规章流程，没有相应的配套，怎样办理消防手续政府没有明确的指导方案出台;第三个是行业标准的混乱，比如说有开发商很用心的改造了一个楼，但是这个模式很容易被同行抄袭模仿，像这样的行业标准非常混乱，给租客造成了很多误解;第四个是目前行业资金短缺，前期投入大，是行业的普遍痛点。