关于对“物业服务保证金”的批判与猜想

不言而喻，中国的现代化进程在近十年之间以加速度前行，其中衍生了许多新生事物，具有中国特色的物业管理即是其中之一，最近的一个比较有意思的话题即为“物业服务保证金”，它近年来开始在全国各个城市纷纷涌现：2008年《杭州市物业管理条例(修改草案)》提出：被选聘的物业服务企业向区、县(市)物业主管部门办理物业服务合同备案时，应当按照该物业管理区域3个月物业服务费用的标准缴纳物业服务保证金;吉林省吉林市的《物业管理条例》则将两个月的物业服务费用作为物业服务保证金的规定数额;江苏镇江的房管部门也在2008年5月出台了《镇江市物业管理企业履约保证金管理办法》，不过它的保证金标准定得低一些，也就是一万元至数万元不等。仔细一查还非常多，江苏的南通、昆山，辽宁的沈阳，类似政策均已实施，从中我们看到了一种相对统一的宣传口径：主要是前一个物业公司撤离，新物业公司来不及招聘，小区管理顿时陷入混乱，在以后，一旦物管非正常退出后，这笔保证金将被用于支付过渡管理期间的物业服务费。看来，已经有颇多地方的父母官不堪物业公司撤出小区之苦，都想出这个风险防范的好办法，可能也实属情非得已。

然而，在今天的物业管理实践中，我们已经习惯于将社区当中的规则与制度建设看成一个动态的演变过程，而不是某种僵化、静止、简单、固定的东西;它更是一个“群体的博弈过程”——最终大家所关心的是象征他们自身分量的输赢和竞争，即使一个规则从来未被执行过，它也可以被称为胜利的宣言——“服务”和“业主至上”这样的物业管理语汇其实就颇具类似效果。今天的原则是防止相互矛盾的目标之间产生过多的抵触，而不是提供一批固定的结论。如果“物业服务保证金”仅仅定位为给下一家接盘物业公司的补贴，那它产生的意义和作用将是大可商榷的，那么，我们要解决的问题应当是什么?它必须是确保业主和物管人员双方的正当利益得到维护，而不是以一种形式上的东西来保证社区管理行政组织的稳定。

早期的深圳物业管理，物业管理曾被界定为一种微利行业，它的管理费收入中不会也不可能包含给政府缴交此类“保证金”的成分，但是如今的改观是全局性的：小区物业管理看起来常常是一宗“有利可图”的事业，不仅开发商要将之收编作为开发价值的再创造，在“包干制”的背景下，社区当中的人口及物业硬件资源也足以让企业坐收三年之利，以至于有时要争夺管理权还得抢破头;反过来看，“物业服务保证金”的产生似乎以一种戏剧性的效果证明了今天的物业管理与当年理想主义的先驱者们的距离有多远;早期的物业管理也曾被界定为一种社区的规则体系，但是“规则的崩溃”却是近年来物业管理行业的一个不争事实：保安主管们经常抱怨不敢管了，管狠了员工就都跑光啦!针对业主的约束常常就更不用提，业主违章物业公司负责“劝阻与报告”的规定在实践中成了笑谈，事实上是房价飚升使业主们购买了一种非常傲慢、醉醺醺的所有权，当他们盛行不平等交易、公然蔑视法律时，社区财产贬值本身是意料中事，遑论“物业企业退出”。而且物业企业退出之后，境遇最惨的当属项目经理以下的物业员工，没有人顺利接盘，可能意味着很快失业，但是，既没有人深究物业管理公司为何原因而退出，也没有人会顾及到退出后的物业员工去向;多年来，作为业主这一新兴阶层，几乎没有人注意到物业管理作为一种处理机制能够极富成效地创造和使用社区财富，从而为他们的房屋创造出与他们的物质平行存在的实体——资产，而是以主人身份企图奴役物业管理员工或者“为所欲为”，当单个物业管理人员——譬如保安员——已经普遍选择放弃这宗事业，当众多的业主已经以种种理由拒缴物业费，那么，物业公司的存在还有价值吗?这种保证金的创设，其实或多或少是打错了屁股。

而今，在北京的朗琴园，业委会强行驱逐前期物业管理单位后，一直推行一种与物业公司的信托契约，成为全国首家以《信托法》为法律依据签订物业管理合同、采用物业管理权信托模式的社区;在昆明的创意英国住宅小区，业主公开招聘新物业管理单位时，在《创意英国小区物业服务邀标文件》中明确对参与投标的公司提出“缴纳服务质量保证金60万元”，这些例子与前面政府所提出的情况可能是正好相反，都是业主主动炒掉物管，故而，在今天的中国，只有极少的一部分社区——并且在非常微弱的程度上——这些社区的业主能够有表述其住宅资产及其潜力的能力，而在其他的地方，人们带着不断增长的敌意来看待物业管理，实际上是将物业管理变成一个业主自己无法进入的隔离性领域，甚至于在各个地方的政府主管部门也形成这样的认识。如果人们不得不依赖物业管理，他们也就无法对自己斥资购买的财产担当起责任，进而不能成为自己命运的主宰，当我们从这个角度去看：把这样一笔钱交给政府，究竟是强化了这一现象，还是弱化了业主责任?

物业企业缴交服务保证金，仅仅是规避违约风险和突出管理责任的多种形式之一，但是这种风险与责任的目的绝不是用于约束它不退出住宅小区，而是用于在物业企业违反了合同约定的同时，承担相应的应负责任，并且特别适用于危及社区财产价值和公共设施维护当中的种种风险状况，这种状况一旦出现，则应坚决扣除保证金并要求整改或补缴，直至强制其退出小区管理。如果某一天，物业管理行业从业者能够像政府一样强化问责制：凡属侵占业主权利、放任违章行为、擅离岗位职守，均能够有相应的制约和保证措施，这个行业才能真正独立走向繁荣之路。

(原载于《现代物业》2009年第11期/总第133期)