浅析《物权法》时代的业主博弈

政府的职责就是保护公民不被盗窃，而真正的物业管理职责是保护业主不被盗窃。一直以来，对申明这一点事实物业管理行业一直扭扭捏捏，常常故作姿态，既表示悔过，又做些反抗，因为它们缺乏业主共有权利这一事实作为土壤，但在《物权法》时代，一切可能为之改观。

社区问题的复杂性决不仅仅限于单纯的保值增殖，而是社区中难解的利益关系。一直以来，中国社区中所呈现的种种非理性的事件，它们不单纯是一个现象和问题，更加包含着解决问题的答案。本文试图从刚刚颁布的《物权法》入手，对过去和未来的业主策略进行部分剖析，其中不当之处，请方家指正。

所有权——产权模型：公共领域与交易成本的研究思路

蒲鲁东有一句名言：“所有权就是盗窃。”这几乎是社会主义理论的起源，但是，这个观点的确对今天的经济学、社会学产生了重要影响，它也可理解为“有所有权，就会有盗窃”，事实上，没有纯粹的私人物品——也就是说，没有绝对完整的所有权存在，即使是一个杯子、一辆汽车，它们也都有被“盗窃”的可能，所谓“盛世的古董，乱世的黄金”，一旦我们不能对自己曾经占有的物品施加任何影响，正如一辆被偷掉的自行车，单纯说这个财产是“我”的其实没有意义——所以，每个人对“资产”(别人的或者自己的)的权利，是人们自己直接努力加以保护、他人企图夺取和政府予以保护程度的函数。

各种权利都可以归结为所有权和产权两个范畴，而产权又是所有权的集合和相互关系，只要人们还意识不到自身的权利，所谓的“业主即所有权人”只是一句空话;而只要有交易成本存在，产权将不能被完整地界定;当产权无法得到完整界定时，没有界定的权利把一部分有价值的资源留在了“公共领域”，在公共领域中全部资源的价值被称为“租”。所谓“租”，其实也就是人们所放弃了的权利集合，最近经济观察报中有一篇文章叫《永远从租的角度看垄断》，说的也就是这个意思，一旦用于社区领域，为人们所弃之若敝帚的物业管理，其实就是“租”的集合。

人们获得、保持或放弃权利，是一个选择问题。个人在私有领域内直接进行选择，在公共领域内通过“政府”间接进行选择——当人们相信一种行为的收益将超过成本的时候，他们就会运用权利;相反，当认为这种行为的收益并不足以弥补成本时，他们就不会去运用权利，从而使这种产权留在公共领域内。所以，物业管理的一切形态，之所以常常令业主感觉到厌恶，是因为在公共领域中发现的一切都将是人们所不愿要求的，但是，人们仍然在其中挖掘着新的价值机会。

权利觉醒所产生的问题

人们放弃的权利越大，或者说没有发现的权利使公共领域存在着巨大的价值空间，于是“寻租”成本就小，机会就大，各种形式的“掠夺”和“盗窃”就开始了。在《物业管理条例》颁布以后，不同层次、不同角度的社区当事人都发现了自身权利主张的可能，社区中的纠纷加剧和此起彼伏的“业主维权”行为，成为了不争的事实，综言之，由于对所有权的误读，使众多的维权目标最终成为了南辕北辙，并且产生了高额的成本。

业主的所有权成本可以从两个方向上来表现，第一个是其固定资产规模与他们本人的能力取向严重不相匹配，不断地对专业化的物业管理人员进行排斥，这一倾向可能使他们的资产贬值;第二个成本是防止彼此进行“盗窃”的监督成本太高——在社区当中的房屋，因为业主的产权无法得到充分界定，作为共有人它无法分割的那一部分产权就流入了社区的公共领域，它被统称为物业管理(“租”)，包括物业管理的服务对象、物业管理行为和物业管理的人员劳动，阻止“寻租”活动的努力，使业主不仅要防备开发商和物业公司，更需要防备业委会和个别业主自身。

就对应的所有权收益而言，借助《物业管理条例》所界定的“物业服务企业”和“物业服务合同”，物业管理由一种严格意义上的委托管理转变为狭义上的服务消费，从而使业主把所有权(单一财产权)作为他们掠夺物业管理人、并相互进行掠夺的权利，很明显这种收益的后果非常可怕，正如李云亮先生所清楚表述出来的，“建筑物区分所有权”并不是真实的所有权，因为房屋的所有权被多人所分割，而不是仅仅归一人所有。任何一个业主拥有这个商品的某种属性(仅仅一个空间的使用权)后，他就能比较容易地白白使用归别人所有的那些属性。就大社会而言，这种侵占别人权利的现象可能相对普遍;但就小社区而言，这种现象是非常刺眼，而且令人难以容忍。

毫无疑问，真实的权利并不存在于纸面上，而是一个价值发现的过程。用德姆塞茨的观点说：“新的权利对应于新的经济力量而产生。”众多业主进入社区的第一宗不适应，即在于权利发现上的严重不习惯，譬如建筑物主体的外观、结构和使用寿命，饲养宠物在社区中随地拉屎，电梯和楼道无缘无故地被人为损坏，绿地被践踏，承重墙被砸毁，其实就是人们正在抢占别人的权利和占别人的便宜，制止这种情况的唯一条件，就是订立规定并共同遵守，当一个业主做出这样限制自我的选择时，看似削弱了他的权利，其实恰恰是加强了他的权利。

社区当中的业主权利脉络

社区当中的权利简单到可以用两句话来表征：业主，拥有对属于自己财产的权利;物业管理者，拥有对自己劳动的权利。但是在当前所存在的大量侵占权利的情况，而任何财产只要能够被盗窃，它在一种程度上是在共同领域里的，而且，这些财产的所有者肯定已经放弃了自身的权利。我们似乎需要理出：被业主们放弃的权利究竟有哪些?

第一宗权利：物业费

物业费始终是社区当中的焦点问题，某律师“没有业委会，不交物业费”曾甚嚣尘上，而焦点网上刘宏诚先生曾直言：“缴纳物业费不是业主的法定义务，而是合同义务。”当时笔者曾续文：“缴纳物业费根本就不是一种义务，而是一种权利。”因为物业费可以看作是单个业主的支出，相应的它也是社区当中公共领域的“收入”，它是否得到保证将意味着：业主的共同财产能否受到保护。

我们在为开发商的物业管理公司不断享受补贴感到惊奇的同时，对另一家物业管理公司接管后不仅取消了补贴而且还能大幅地降低物业费更加感到惊奇。其实，相当一部分地区的物业管理招投标过程，就其实质而言是伪市场和非理性的，它表现在一些企业把物业管理费压得极低，迫使对手们因为无力竞争而退出，通过垄断定价后坐收包干收入，但是我们明知社区服务的成本其实应当是多少，配置一个物业管理人员的平均费用不会低于1万元/年，一个单元1部电梯的平均费用是每年15,000元，分摊到30个住户也将有3—4毛/平方米(如果拥有电梯的业主人数减少，分摊成本将随之高涨)，高层的供水设备使业主使用每吨水的成本增加了大约3毛，故而就常识而言，1元钱不应当是带电梯住宅的最高限价而应该是最低限价。而且，最大的一宗成本往往被忽略了，就是社区当中公共设施的“运行、维修和养护”成本，但如果物业公司和业主仅签一年或两年合同，这一块费用将可以取消掉，一旦退出项目，保养责任也推卸得一干二净。

包干制的物业管理费助长了相互掠夺的环境，根本问题在于，作为一种权利，物业管理费没有得到充分的界定，从而使前期物业服务企业、其他物业服务企业和业主理解下的物业费的内涵和范围都不一致。这一部分价值被留在公共领域的同时，开始被不同的寻租者所攫取，这种情况下，物业费当然可以降，而且还可以不交。

第二宗权利：车位

很显然，无论车位怎样界定，它都有一部分保留在公共领域：譬如十年前，小区的车位在绝大部分城市还不属于一种“财产”，它们“无人喝彩”，这意味着作为一种权利人们还没有发现，也就谈不上放弃。但是当前的情况正好相反，随着小区车辆的增多，车位变成一种稀缺资源，人们开始为它的产权归属进行剧烈争夺，越来越多的社区开始将车位按照私人财产的方式进行“出租、出售或附赠”，以至于深圳目前已经展开了这方面产权确定的尝试。无论是《物权法(草案)》还是最终出台的《物权法》，大家都异口同声地对车位的归属方面表达了惋惜之情。

将车位划为全体业主所有的思路，所导致的结果常常是“排队法则”，跟电影院里占座的情况一样，较早入住的业主拥有对“好车位”的选择权，假若车位的标准费用(租赁或购买)是等值的，那么由于业主入住时间的不同，车辆价值的大小以及购车时间的先后，业主的边际支付、车位的边际成本，以及先后所产生的边际收益都不可能一样。不仅贿赂看车人的现象会广泛出现，更多的将是就具体车位的争夺而产生的纠纷。所以，当事人们最终会发现“确权”的必要性，否则无法定分止争。

在当前《物权法》中所界定的“业主共有”的车位，其实在私人产权的车位数量少于社区业主拥有的车辆总量以前，是不存在的，它是“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”，是改变其他物业的用途(如道路)而形成的，对这类车位，任何业主都没有单独占有、使用、收益、处分的权利，共有意味着任何人都不得单独采取行动，同时也意味着它“不受保护”，其具体使用方案需由共有权人“共同决定”，而这仍将是一个复杂的博弈过程。

寻租者的博弈决定了社区当中的产权安排和资源配置，类似的博弈还会产生在供暖的成本分摊、社区广告收益、绿地的侵占、物业维修与更换的资金来源等等，其实，业主权利根本性的矛盾在于业主是将相关的资源留在社区的公共领域还是直接将之取走。

业主们早期的策略空间解读

业主们所面临的社区环境，与一度横行于股市上的疯狂圈钱有着本质上的联系，顾雏军式的“强盗男爵”意味着：社区新贵并不是那些能够组织物业管理生产的人，而是那些最会抢夺公共财产的人。在这一背景下，业主的策略空间其实是上述寻租行为的延续或者反动。

第一宗策略是“业主自管”

即禁止物业管理者的“剩余索取权”。其实这是一种非常愚蠢的做法。谁也没有办法把自己的围墙建得高不可攀。让物业管理者退出小区，其实需要业主用自己的劳动来填补物业管理者的劳动，明显的是同样时间的劳动其价值并不等值，业主自身成本太高，无法坚持下去。

第二宗策略是“炒物业公司”

诚然，在避免物业公司协助开发商进行社区公共资源和私人财产的掠夺方面，一些小区做得很成功;但是当“安全和秩序”(最重要的公共品)在整个小区的维权中作为代价被牺牲掉时，前期的成果就会大打折扣甚至荡然无存;至于新物业公司的进入过程，用权利的话语来表述，往往是增加了社区垄断和掠夺性定价的机会。开发商其实可以看作一个社区公共资源的潜在投资者，在他仍然包干物业管理成本的同时，他所需要的社会效益远远大于经济效益(在前《物权法》时代，万科可以作为一个极好的反证)。当业主不能认识到并有效利用之的时候，也就是说除业主以外的当事人“过于软弱”时，投资者和谋生者将另寻较为有利的生存场所，从而让业主群体更加无利可图。

第三宗策略是“拒绝缴费”

关于物业费的表述已在前文，这里不必重复。

事实上，迄今为止，大部分业主感到恐惧，他们应当感到恐惧，中产阶级没有可以继承的财富，他们的经济安全只能来自社会，但这恰恰又是他们难以得到的，政府正在摆脱向他们提供经济安全的角色，企业视他们为雇来的“枪手”，能保证安全的社会福利待遇则越给越少，当房价不断攀升的同时，社区中的紧张关系随之加深，业主选择物业管理费标准的同时，往往也就选择了他们的生活方式，如果有人买了房子，却又要用堵大门的方式去声张自己停车的权利时，意味着这个社区当中业主的所有权结构已经受到根本性的动摇，这就是现代版的“买椟还珠”，不同业主的策略空间，形成了形形色色“放弃物权”的人。

《物权法》后的业主策略思路及本文结论

今天，《物权法》的作用是通过一系列权利界定，提供了一个机会赋予业主以承担社区经济责任的权利，同时也作为一个公共竞技场，业主能够逐步发展他们参与、选择和遵守规则的能力。《物业管理条例》本来包含类似的诉求，但是方向却被引向了反面。

另一方面，业主的维权目标必须从当前的私人维权向共有部分的维权进行发展，众多“业委会炒物业公司”的案例，其集中体现的矛盾都在于对业主私人权利的损害大多是开发商留下的遗留问题。在《物权法》出台以前，社区的公共品(所谓共有)其实是没有人去关注的，如果《物权法》出台后仍然允许业主之间相互掠夺，业主仍然对那些随地吐痰、高空抛物、尾随入楼、宠物飞奔的现象予以放任的话，那么灾难性的后果还在后头。

理性的业主应当认识到，物业管理与业主之间，在精神上、经济上存在着无法摆脱的密切联系。国内已经有一大批优秀的物业管理企业活跃在市场上，他们为业主提供增殖服务，业主再也不要被“管理”或“服务”这类怪话所蒙骗，关键在于物业管理企业的行为是否符合规范，其实，政府的职责就是保护公民不被盗窃，而真正的物业管理职责是保护业主不被盗窃。一直以来，对申明这一点事实物业管理行业一直扭扭捏捏，常常故作姿态，既表示悔过，又做些反抗，因为它们缺乏业主共有权利这一事实作为土壤，但在《物权法》时代，一切可能为之改观。

从最严格的意义上说，社区物业管理也不仅仅是一种简单的交换关系，在更大程度上是一种雇佣体系，越是在服务上做文章，物业管理与业主就越缺乏利益上的一致性。社区不仅要形成能够承担责任的公民，还要有愿意为之服务和奉献的劳动者，将大量物业管理一线人员出清，这样的物业管理区域即使再“保值增值”，它也存在着不祥的症候，所以，对众多业主而言，以前的社区仍然表现为某种控制与反控制、权力话语和利己主义行动机构的混合体，而不能成为信任、学习、认同和慰藉的宝库;相形之下，业主的下层阶级——物业管理项目班组内部的包容和兄弟情谊，则像是一个个“魔域桃源”。

本文主要的参考书籍：

①《产权的经济分析》巴泽尔著，上海三联

②《民主和资本主义》商务印书馆

(原载于《现代物业·新业主》2007年第12期)