维修资金面临的严峻现实

几乎在上海市委书记因社保基金案而下台的同时，广州民间已经掀起一场声势浩大的“追缴房屋专项维修资金”运动，《经济观察报》从2006年10月16日报道“广州现23亿维修金黑洞”到10月27日“市政府部门‘最后通牒’”，随着民意的伸张，可以看出维修资金危机凸显的一道明显轨迹，本刊记者对当事人的采访亦在希望获得更多深刻披露。

一直以来，“维修资金”的话题应属业内的一个敏感区域，在房价飚升的黄金岁月里，唯独它仿若日新升级的视窗中一种无法删除的电脑病毒那样令人焦虑不已。而今大家不得不面对时，我们就试图提出几个问题：

1、维修资金存在哪些问题和矛盾?

2、维修资金归根结底是谁的责任?

3、维修资金问题的明朗和解决将给我们带来什么?

“少谈些主义，多解决些问题”的胡适先生曾经教给我们一个很好的治学方法：就是“大胆地假设，小心地求证”。为此，我们不妨提出这么一个假设：维修资金问题是当前物业管理行业的根本问题之一，它的产生背景源于业主和物业管理者之间的关系，由于五年来物业管理行业“服务论”的普及，要解决维修资金问题，必须从物业管理企业的定位着手。

维修资金的现实困境

一是立法缺陷

维修资金的缴交本身就是业主的一个心头之痛，按照建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定，“购房者应当按购房款2—3%的比例向售房单位缴交维修基金”，许多地方法规贯彻不假思索：维修基金须按照房价(公有住房按售房款，商品房按购房款)的比例来交，而建立统一标准的城市仅有上海等极少数。故而，这笔钱从缴纳时就埋下了不公平的伏笔，由于房屋售价的不平均，而且在近年来房价飞涨的潮流中，同一幢楼，同一楼层，同种户型，维修资金都有可能无法一致，往往位置差的楼层和用户，缴费要比那些关系户的好房子还要多得多。这在事实上成为大量业主不愿缴纳维修资金的理由。同时维修资金的入网，也意味着开发商的房价成为透明——这恰恰是很多建设单位最为刻意避免的事情。

二是执法缺位

众多物业管理职业经理为开发商提出这样的建议：在《业主临时公约》中加上，将电梯等设备维保、日常维修费用在3%的维修资金中支出，这样一来，貌似合理，也算是为“物业管理低收费”找到了理由，你物价局不是要求物业管理费不超出一元钱么?但殊不知这一来完全违背了“维修资金”收取的本义，立法上存在漏洞，随之而来的就是全行业在维修资金执法上的“玩火”行为。广州维修资金案的暴露，源于地方法规上明确界定出了一个时限：2001年2月12日审议通过的《广州市物业管理办法》中第四十六条的规定：商品房预售许可证在1998年9月30日前核发的，购买商品房的业主应按售房款的百分之二分期缴交物业维修基金。商品房预售许可证在1998年10月1日后核发的，建设单位应按物业总投资的百分之二缴交物业维修基金。建设单位与购房人对物业维修基金的缴交另有书面协议的除外。只可惜尽管有界定如此清晰的法规，在它颁布之日始终未得到尊重。

三是使用失衡

合肥市2000年《合肥市房屋维修基金管理暂行办法》中有这样的“原则性”条款：房屋维修基金“业主所有、物业管理企业代管、政府监管”。而郑州市早已提出这样的办法：业主户外的水、电、气、暖及通讯等设施设备的管理、养护、维修等，均由业主交纳的维修基金来分摊，如果不够，业主还得再续交维修基金。2003年5月国务院颁布的《物业管理条例》第五十二条明确规定，“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任”。作为“指定设计单位、指定施工单位，开发商掏钱，产权归电力部门所有”的小区内设施，一旦要维修还得物业公司去掏钱，维修资金的存在本身就成为一种荒谬。如果安全和效率上始终存在着矛盾，这笔款项至今在济南市仍未动用过一笔就成为完全能够理解的了。近年来诸多省份在学习上海的维修资金使用方式，但是软件一拿到手，被上海的“里、弄”弄得稀里糊涂，原来其他城市是如此缺乏上海精细的分户地址管理，于是，既然无法使用和支出，维修资金这笔巨款就这样成为了海市蜃楼。

四是主体失信

章太炎有言：方今中国所短者，不在智谋而在贞信，不在权术而在公廉。“见得思义，何其难也。”维修资金在根本上是一种信用问题，如果业主在买房时就没有考虑到以后对这套房屋将承担怎样的经济成本，其他人又怎么会去越俎代庖地追究这个不讨人喜欢的题目呢?假若广州市不是规定“物业维修基金按房屋物业总投资的2%计入成本”，而是由业主在购房或者入住时另行缴纳，那这种“维修资金追缴”将又会是另一番怎样的景象呢?

维修资金与维修基金

出身于深圳的物业管理人有一句口头禅：物业费里面不含一分钱维修费!这是为什么呢?因为《深圳经济特区住宅区物业管理条例》上界定得很清楚：

“第三十九条 房屋的维修责任，按下列规定划分：

(一)室内部分，由业主负责维修;

(二)房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。

住宅维修基金由业主按规定分摊，分期缴纳，由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专帐代管，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作他用。

第四十条 住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房(棚)等住宅区公用设施由物业管理公司统一管理维修养护。管理维修养护费用从管理服务费中支出。

人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复;造成损失的，应当赔偿损失。

第四十一条 住宅区的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责，维修养护费用由有关业务单位支付。”

在深圳，物业费中只负责担负非房屋本体的公共设施的维修责任，而这种维修责任的前提是由物业公司“统一管理”，在行使有效管理权的情况下，日常检查巡视到位，出现损坏能够追究到责任人，自然而然能保证设施的完整和完好;另一方面，深圳的“住宅维修基金”和建设部的“专项维修基金”实际是两回事，因为早期深圳的住宅维修基金中包含了所有房屋本体设施的日常维修，它们每一分钱都是另行向业主收取而不是来自物业费，而在其他地方的社区，这种维修责任被有意“模糊处理”了，政府的忽视、开发商的误导，加上业主或许有意为之的轻信，物业公司稀里糊涂地“代管”着一切的设施设备，偶尔也掏上若干笔维修费，但面对微薄的物管收入和巨大的维修支出缺口，随着物业保修期的消逝和物业损耗加剧，前期物业管理企业必须“胜利大逃亡”，物业公司一旦更迭，一切责任就无从追究，而负责的、为业主服务的物业企业，在进驻前就必须首先解决“维修费”由谁出的问题。

严格意义上的维修资金应属《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中所界定的：专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。它至少应该包含了四个内容：①保修期内，开发商所留存的各类施工单位和厂家的质保金;②保修期后，物业费中专门用于物业日常维修养护的部分费用;③各类设施使用中损坏，由业主分摊的维修支出;④最后才涉及到专款专户存放、业主所有、由业委会核批、房地产行政主管部门监管的维修基金。把维修资金弄成一笔糊涂帐，各个主体的代价是完全不一样的，开发商、施工单位和物业公司承担的都仅仅是有限责任——大不了官司输了把注册资本赔进去了事，而业主们承担的则将是无限责任。

维修资金问题的解决思路

善于“求同”而不善于“辨异”，这是想象力丰富而判断力缺乏的表现，不过话说回来，维修资金在确保设施正常运行、业主财产保值的本质上是一样的，是一笔由大家的私有财产集中起来的共有财产，但是，它作为私有财产的性质并没有改变，这笔钱交给谁收着，大家最放心?怎么样管理，大家才觉得最安全?还有，如何使用，大家才觉得最公平?

笔者认为，解决维修资金的问题，不能单纯着眼于这笔钱的来源与去向，而要与这笔钱的实际支配者和使用者的定位相关联，而今物业管理行业倡“服务”而抑“管理”，与维修资金的迷局相辅相成——“物业管理服务论”其实是一场精心策划的骗局。

故而，将维修资金予以分门别类，我们至少要了解以下的一些控制要点：

一、质保金的所有者应是施工单位，而其支出控制权则在建设单位委托的前期物业管理企业手中。如果施工单位提供了合格的产品，在保修期内按约履行了保修责任的话，保修期后他们有权将质保金全额收回;在保修不及时的背景下，物业公司有权先行维修，然后按额扣除质保金。这样，在业主召开业主大会成立业主委会员时(第一户入住两年内)，全体业主应保有一个完整性、完好率接近100%的物业。这是维修资金得以按用途使用的先决条件——但是，它的先决条件必须是完善的承接查验，业主入住验房和三方认可的保修制度，所以，加强前期物业管理是规范维修资金管理的第一前提。

二、保修期后，物业公司的物业费中有一块“物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”，这笔费用应纳入维修资金的范围，由于它的定义过于模糊，以至于很多地方的业主认为这笔费用将包含一切的日常物业维修费，然而物业公司却认为它根本不是“维修”而是“维护”，所以，物业公司有必要将它的测算方式和在物业支出中所占的实际比例予以公示，并且就它的运用范围进行明晰的界定。譬如有的物业管理企业将之界定为“单次维修成本在100元以下的零星维修”，尽管这种界定并不科学且容易被钻空子，但是也比完全不界定要好。

三、至于需要业主分摊的维修支出与维修资金的关系。维修资金的主权在于业主，由于它分户所有的性质，其所遵循的最重要的原则就是公平和透明，如果在缴交的起点就不能做到公平，我们很难想象未来它究竟会成为什么;而且，这笔费用支出还需要考虑到效率的因素，无论如何，花七百美元去购买一个马桶是谁都不能容忍的，于是它又引出新的前提——就是公共设施和共用部位不会因为人为的改动而损坏，如果一个落水管堵塞是由于顶层用户对天台的占用而导致的，那么，责任人应当偿付一切的维修费用，物业公司也将因监管不力而受到质疑。

事实上，没有业主的许可，物业不能被改动，一切维修的权利人仅仅是业主自身，然而它却被很多地方的业主作为一种责任推给了开发商和物业公司。而相应的，维修资金正如一块肥肉，“兔跃于衢，万人逐之”，包干制、模糊化的物业管理体制下，只会导致维修资金的高度浪费和低效使用，如今谁都心照不宣地发现：一旦在维修资金问题上予以明晰化，任何一幢楼宇都在维修成本上患有资金饥渴症而嗷嗷待哺，这样不仅身负重担的“房奴”们真的不堪重负，那所谓作为“投资品”的高房价也是再难以维持的了。

结语：关于人和物的责任与权利

行文至此，笔者提出以下几点结论，以供批判使用：

一、房屋维修是业主的责任，其最终受用于业主，广州业主向开发商追讨维修资金的个案也不能改变这一取向。至于开发商向业主收取维修基金后而挪用属典型的侵占他人财物行为，本文不作讨论。

二、物业公司组织维修，属业主授权下的委托行为，单纯的物业“服务”定位将使物业公司无法规避身兼采购者和供应商的角色冲突，道德风险将引发大量的背德行为，最终造成业主的损失。

三、前期物业管理过程中，物业管理企业和开发商的合谋将导致同样作为业主委托人的“业主委员会”无法真实了解物业的实际状况，从而使维修资金的使用自始至终得不到有效的监督和控制，而“盲目维权”的后果，更将引发社区混乱，形成物业损坏的责任者缺失。由于牵涉到广泛的社会责任，故而前期物业管理活动必须建立更加明晰的法规和专业条例加以制约，必要时应引入如审计师、律师此类的职衔借以明确责任。

四、维修资金的问题，归根结底是物业的责任与权利的问题，同时它也是属于业主的问题;而相对应的，物业管理公司面临的，则是人的责任与权利的问题，我们是不是应当问一句：有没有追缴广大物业一线劳动者(保安员、保洁员、维修员)社保基金的必要呢?

(原载于《现代物业·新业主》2007年第01期)