日本公寓住宅的物业管理

在日本，居民都是通过租借和购买两种方式解决住房。据建设省的调查，租借房屋者约占37.4%，购买者约占62.3%。在这些住宅中，除一部分是独立住宅外，更多的是公寓住宅。

公寓管理的形式

在公寓管理中，有“委托管理”和“自主管理”两种方式。

委托管理

指委托专门的物业管理公司对公寓实施管理。在日本房地产业中，有一种综合性服务企业，从公寓房屋的销售，到介绍住户、征收房租、提高房租的交涉和养护管理等，都可以代理经营。还有一种具有独特的综合商社职能的行业，它从住户的介绍到经营、税务、法律咨询、修补、更新手续、保证入住率、减少空房率等都可以承担。这种委托有能力的企业管理公寓的方法十分行之有效。公寓委托管理，需支付约为房租收入的5-10%的管理费用。

自主管理

各业主直接管理公寓的共用部分、共同设施和场地。为实施自主管理，在各业主的自愿参与下组成管理委员会(管理小组)，开展有组织的管理。自主管理一般采取各业主轮流承担管理事务的方式。这种自主管理方式的最大优点是节约开支。

但是，自主管理也存在着种种问题：

第一、它受到规模上的限制，仅适用于小规模的公寓管理。此外，还受住户对自主管理认识和自身素质的制约，勤奋、负责的住户能达到一定的管理水准，反之，问题较多。

第二、在公寓管理中，有些项目需要较高的技术，例如，电梯的检修、设备的管理等，需要精通专业的技术人员，或依靠专业的管理公司才能胜任。

兼容式管理

作为自主管理和委托管理的补充，出现了双功能兼容的管理方式，一部分管理项目委托专业管理公司负责，一部分项目采取自主管理。

公寓管理的相关法规

日本政府于1983年5月21日修订了《关于建筑物的产权所有的法律》(俗称《公寓法》)。在此基础上，同年10月建设省制定了《中高层共同住宅标准管理规约》(以下简称《规约》)，它与1982年1月建设省制定的《中高层共同住宅标准管理委托契约书》)以下简称《委托契约书》)以及1987年7月的《中高层共同住宅管理业务处理准则》等一齐作为官方标准法律样本，明确要求每位住户在其购房时必须依照这些样本(可酌情予以适量补充、调整)与物业管理公司签约，以确立双方的法律关系。其中《规约》是由物业管理公司先与全体住户签订，原本存物业管理公司。然后由物业管理公司再据此与每位住户分别签约。其意义在于后者是前者的延续与派生，个体(每个住户)不得对抗整体(全体住户)，物业管理公司和所有住户的权利义务均限定在政府《规约》之中。

对于公寓大厦的专业操作，日本也有较为严格、周详的法律规定。有《大楼管理法》、《警卫业法》、《消防法》等。这些规定对从业资格、操作规范、质量要求、安全保障、技术指标等都作了具体规定。物业管理公司不论是自我操作还是外聘操作都须执行。

以大楼清扫技师为例，如要进行玻璃幕墙清洗，一要严格按照作业程序;二要了解并熟练选配所有清洁剂并正确使用擦拭器具;三要具备常见故障修理技术;四要根据清洁药剂的有效期制定出作业间隔周期，既保持幕墙的整洁又控制清洗的成本;五要具备高空吊仓作业的从业执照。

公寓管理的内容

公寓正式投入使用后，物业管理内容主要包括以下几个方面：

人的管理

■秩序维持管理

为了保持同一公寓中的居住者能长期舒适地生活，必须具备一定的秩序和规则，如深夜饮酒高歌、夫妇吵架、通宵打麻将等等，都会干扰宁静的生活环境。这种事屡次发生，会使公寓品位下降，住户减少，空室增加。为了避免这些麻烦，在选择住户时，应在合同书中明确一些要求，并张贴出来，达到众所周知的目的。

■共同体管理

所谓共同体管理是住户间相互交流，即所谓相互理解的精神管理。如果公寓中的人们缺乏交流，互不关心，万一发生事故、犯罪、火灾等，就会产生不良后果。为此，可以成立住户的自治组织。

■防范管理

和一家一户住宅不同，公寓中容易发生盗窃案。为了防止被窃，应该使用门链或安装各家共同的紧急门铃等。公寓管理者还应和地方署的防范课联系，及时了解公寓周围的防范信息，把必要的注意事项向业主公布。这方面的工作通常由专职管理人员来负责。

物的管理

■建筑物的维护管理

新的建筑物及设备经过一段时间的使用，自然因素和人为因素都会导致其损害。这就要求采取及时、可行的措施，以保持建筑物的完整和原貌。建筑物、设备的修缮维护是物业管理经营者的主要任务之一，而另一个重要问题，是对建筑物作为商品的认识问题，应该从平时做起，注意保养。保养得如何，建筑物的寿命长短相差很大。为此，应该注意以下几点：

☆对于建筑物，经过几年以后，哪些地方要进行检查、修理，应该制定好计划;

☆请建筑专业人员进行定期检查;

☆事先做好与建筑业有关行业的一览表(木匠、水泥匠、上下水道、电气工程等)，以防万一。

■防灾管理

作为公寓的业主，最担心发生火灾。事实上，公寓火灾的发生率最高，特别是单身者使用的公寓，躺着吸烟或火油炉使用的不当心而引起的火灾较多，预防火灾首先要引起住户的重视。

物业管理经营者应在以下方面加以注意：

☆在建筑设计时，请有关部门从防火、抗震的观点出发，考虑如何设计;

☆火灾报警器、灭火器、避难器具、避难通道的装备与检验，平时就加以重视，定期检查，做到让住户众所周知;

☆走访消防署听取有关灭火的注意事项。除此之外，考虑到万一发生火灾的损失赔偿问题，可以加入火灾保险。

■共用部分的管理

在公寓里，房屋以外的部分如楼梯通道、大门灯等等，是住户共同使用的部分，这就存在着共同管理的问题。这种情况下，大部分公寓，以公共利益费名义征收共用部分的维护管理费，按照人数均摊，各家不等。这种管理费的收法，可以放在房租中，也可以另收，即使包括在房租中，也必须单独计算。

■卫生管理

像公寓这种共同生活的场所，人员出入频繁。为了保持公寓品位，卫生管理绝不可少。疏于管理，不洁的公寓就成了蟑螂、老鼠等害虫的窝，也容易引发传染病。居室是住户各自负责的领域，那么共用部分的卫生管理是业主的任务。

■经营事务管理

房租的征收是公寓维持经营的根本保证，其管理方法有以下几点：

业主直接向住户征收。这是以往最普遍的方法。这一方法的好处是在收房租时，可以见到住户，可以传达有关事项，可以听到来自住户一方的不满和愿望，也有利于信息交流。

利用银行转帐。现在，基本上使用这种方法。这种方法的优点是业主的住处和住户距离较远时，可以节省收款的时间，可以直接向银行缴付公寓的房租，也省去了收取缴款收据的麻烦，且比较安全。

委托第三者(房地产部门或专管部门)收取。这种方法除了便于解决因业主与人居者距离较远而难以收取的困难外，还可以替业主交涉房租上涨等难办的问题。被委托的部门，从每月的房租中扣掉手续费和报酬，在付款日前汇入业主的帐户。这种方法虽然要支付若干费用，但因为征收房租而引发的种种麻烦也就此解决了。

物业管理费用

日本物业管理费用构成

■管理费

主要用于维持物业管理所需的办公开支和人员酬金，其征收标准靠市场竞争的自发调节。政府只对专营的公营住宅的管理费予以管制。

■维修公积金

即按住宅维修长期执行计划书实施预算，每月分摊测定，按月收取。据了解，每月定额收缴比购房时一次性筹集更有效，因为购房对用户来讲已是一笔巨大开支，再筹集一笔可观的维修备用金可能会使住户不堪重负而不得不打消购房念头。

■公益金

用于中央空调、共用饮水器、电梯、水泵、走道照明供电以及绿化、除害、环境质量(水、空气等)监测等支出。由公司根据每户实际使用情况而定。

■管理组合费

即业主委员会的办公费等。

■泊车费、装修费等专项服务费。

费用的收交

谈到收费，不得不谈到保障机制。

其一，由于受市场因素制约，日本物业管理公司在确定收费标准时十分慎重地考虑住户的承受力，收费标准的妥当性，收支情况力求公正、公开、公平，同时兼顾物业管理市场的总体收费行情。自律的结果，一是让利于民，取信与民;二是提高企业的市场竞争力。

其二，政府《规约》中明文规定了住户的缴费义务，住户在签订《规约》时提供自己开户银行的帐号，并附委托该银行代扣代缴的授权书，由银行日后与物业管理公司结算住户帐面赤字或延付时，银行负责催缴。住户无故逾期达三月以上时，银行告知物业管理公司，由物业管理公司委派律师约见住户交涉。如未果，物业管理公司最终将依据《规约》、《委托契约书》诉诸法院解决。

(原载于《现代物业》2002年10月/总第4期)