物业管理的早期介入节点（上）

物业管理早期介入对于完善房地产开发、使物业投入使用后便于管理的意义重大，介入的位置和时机则取决于物业管理者丰富的早期介入经验。本文从电气、土建、绿化、清洁、安全、水暖等方面，全方位提出住宅小区物业管理早期介入的实施建议。

开发商和设计者在开发新的物业时，与日后的管理者所站角度不同。开发商在物业的规划设计和建造过程中只考虑了房屋和配套设施建设时的质量和投资，而规划设计人员由于自身专业和角度的局限，在规划设计中的不足在所难免，由此会带来设施和设备配置得不完善或不合理，增加了投资，降低了使用效率、影响日后业主的正常生活，增加了物业管理工作的强度和难度等问题。

物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题比较了解。因此可以代表业主从管理者的角度对即将管理的物业进行审视，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。因此，物业管理早期介入有利于优化设计，完善设计细节。

笔者走访了多家旧小区和新建小区，并根据日常工作经验从开发成本、物业服务及业主使用功能的角度出发，提出物业管理早期介入的具体介入点，以期有利于物业服务的长远发展。但所提的建议中并不适用所有小区，仅供参考。

电气

1 建议每幢楼宇应预留空调外机和空调孔位置，并考虑位置的大小和孔洞的位置及外露管的隐蔽处理。

理由：市场上的空调外机尺寸大都不一样，安装位置如果过小，造成空调外机无法在原位置安装，业主就会随意另选位置，开发商补救成本也很大;留有的空调孔的位置不合适，业主为了妥当安装室内机，只能重新打洞，原来的空调孔就成为外墙上的“疤痕”;连接外机的空调管各式各样、歪歪斜斜，影响美观，可以将连接外机的空调管“藏”入墙内，只需要在室内合适位置留有可插式孔洞即可，减少了业主安装过程中的麻烦，此方法能有效解决乱安空调影响美观等问题。

2 建议室内安装空气自动循环系统。

理由：安装此系统能有效地使室内空气循环，保证室内空气的新鲜，避免了开窗户通风造成灰尘、雨水进入到室内，造成给室内污染和经济损失。另外也防止业主自行安装此装置，破坏承重墙体，影响房屋结构安全。特别是燃气供暖的房屋，此装置更为重要。开发商冠以“会呼吸的房子”也可以作为销售的亮点。

3 建议组建小区局域网。

理由：组建小区局域网，发展自己的网络服务器，不但是物业开发的发展方向，而且会成为物业管理企业、开发商一笔不小的收入，并可以提高小区的档次。

4 建议设置等电位箱。

理由：等电位联接端子板，可联结水管、暖气管、下水道管等各类楼层连通的立管和建筑物内钢筋，从而避免了因各种原因而引入的电位对人体的意外伤害。2008年长春一小区就曾发生过因开发商未设置等电位箱结果造成一少年洗澡时遭电击身亡的严重事故，其亲属直接追究开发商和施工单位的责任。

5 建议设置楼宇门警报系统。

理由：很多业主喜欢用杂物将楼宇门别住以方便进出单元门，也有些楼宇门不能完全关闭或者时常虚掩，很容易给楼宇门造成破坏和让犯罪分子有趁虚而入的机会。楼宇门警报系统可在发现楼宇门超过3分钟未关闭时，自动发出警报声音，提醒业主或者中控室，中控室及时通知巡逻的保安进行关闭。(中控室能直接关闭警报系统，如遇到业主搬家等特殊情况时即可。)目前只有些高档小区采用了此系统。

另外楼宇的可视系统建议设置在第二道门上(第一道为门斗)，如果设置在外侧，在风吹日晒雨淋的作用下，会缩短可视系统的寿命。

6 建议采用人体感应开关。

理由：目前采用的楼道灯一般都是声控和触点式的开关，存在很多不足，声控开关会被外面的车鸣声、鞭炮声、楼宇门关闭声等声音打开，会造成整个楼道的灯一起亮，浪费电力(笔者管理的小区一共有68栋多层楼宇，每栋4个单元，当地的民用电价是0.525元/度,如果按每晚2个单元浪费1度电算，1年就浪费2万多元);而触点式开关又不方便拎东西的业主开启。如果采用人体感应开关，人到哪层哪层的灯就会亮。另外随着国家电价的不断调整，建议在所有的路面和楼道灯具上使用节能灯泡。

7 建议配置移动通信覆盖系统。

理由：小区地下车库、电梯、地下室等移动通信盲区容易造成通讯不畅通，应设立移动通信覆盖系统。

8 建议充分考虑弱电箱的合理位置和容量。

理由：不能充分考虑弱电箱的合理位置和容量，容易造成各施工单位随意走明线或者直接在墙上开洞，使两边的墙上东一块、西一块补丁般地布满了各种弱电箱子和线管，影响美观，形成安全隐患。

9 建议将部分背景音箱与提示牌合并使用。

理由：目前背景音箱和提示牌基本都是分开的，如果将部分背景音箱与提示牌合并使用，既是背景音箱又是提示牌，节约了成本，也简化了草坪上过多的设施数量，提高美观度。

10 建议园区公告系统和粘贴栏合并使用。

理由：物业公司可以在上部电子栏发布各种信息，而下部信息粘贴栏可以让业主在固定的地方张贴各种信息，以避免随意粘贴，降低物业管理企业清理的难度。

11 建议设置设备监控系统。

理由：可以采用集散控制技术对下列部位和设施实施监控：(1)对给排水系统监视，监测蓄水池、生活水箱、集水井、污水井的液位，并对超高、超低液位进行报警，监视生活水泵、消防泵、排水泵、污水处理设备的运行状态;(2)监控电梯系统，以直观的动态图形显示电梯的层站、运行方向及综合故障报警;(3)对公共区域的照明(包括道路、景观、泛光、单元/楼层大堂灯光)设备进行监控，能按设定的时间表自动控制照明回路开/关，监视航空障碍灯的状态;(4)对地下室、地下车库通风系统的通风设备进行监控，能按设定的时间表自动控制风机的启停，监视风机的运行状态、手/自动开关状态和故障报警。

12 建议设置自动抄表系统或采用IC卡表具。

理由：目前东北地区水电的抄表工作还需靠人力，不仅提高了成本，同时因为抄写时产生错误引发了很多纠纷。如果采用自动抄表系统或采用IC卡表具在一定程度上可以减轻相关部门的压力和避免纠纷。

13 建议根据业主的需求设置室内红外报警系统。

理由：在需要防范的区域(如家里的客厅、卧室、走廊等)安装好探测器之后，如果有盗贼进入防范区域，探测器就会探测到人体红外线，并立即发射经数字编码的报警信号，该信号由红外线报警器接收后，立即发出刺耳的警报声，惊吓盗贼，提醒主人，主人可根据红外线报警器面板上的报警提示灯，明确报警地点，前往抓拿盗贼。报警器还有自动记忆报警时间功能，如果主人没有在家，则回家后可知道盗贼何时光顾家里。

需要提醒的是，对于这些电气设备，无论选择哪种设备，必须考虑设备的售后维修服务是否方便，以及是否适宜各地域的实际情况。

土建

14 建议商住楼设计门市房单独的排烟系统。

理由：对于商住楼，目前很多门市没有单独的排烟系统，如果和住户共用一个烟道，则会引起业主家串味、串烟等情况。用作饭店的门市，店主们一般自己在附近的外墙上设置各种各样的铁制烟囱，直达楼顶，极不美观，还容易引起楼上住户部分业主有意见，再者，如果铁制烟囱在面向楼体一面的接缝处发生漏烟后，油烟就会从墙体渗入业主的室内，在墙面留下油渍(笔者曾经管理的长春市菊苑小区就发生过此类情况)。另外设置在外面的油烟机产生的噪声也十分扰民。如果设置了单独的排烟系统，可以让购房者不再为外烟道设置问题而犯愁，在一定程度上能促进门市物业的销售。

15 建议取消一楼厨房排烟道和厕所排气道。

理由：目前一楼业主装修的时候一般都将厨房排烟道和厕所的排气道拆除，将油烟机的管道直接插入二楼的通道内，理由是这两节过长的通道占用空间的同时也起不到太多的作用，而拆除后也不会对楼体造成威胁和影响排烟。取消通道节约了施工成本也能从人性化的角度为业主使用方便作考虑。

16 建议各种管井尽量不要设计在路面上。

理由：(1)如果将各种管井设计在路面上，项目在施工的时候就会造成一些重型施工车辆碾压路面的同时也会对管井造成“致命”的摧毁。(2)即使避开了前面的问题，在业主入住后，管井的井盖也容易被业主的车辆经常碾压后破碎，特别是在业主装修期间尤为严重，不断地更换井盖，会增加成本，也会造成安全隐患。如果采用铁制的井盖，时间久了，各接触面经磨损后，经车碾压后则会发出刺耳的噪音。

17 建议主路面不要铺设方砖。

理由：方砖的使用寿命不长，经车碾压后容易破碎。地基下沉后的方砖之间产生缝隙造成方砖松动易积水，溅到行人身上。建议主路还是使用柏油路面。

18 建议不要设置过大的直角弯。

理由：开发商一般更关心整体美观效果，但是道路设置是否方便业主、住户行走则考虑较少，就会出现一些喜欢走“捷径”的业主，从而造成草坪的破坏。设计的时候一定要依据人的行为轨迹来设置，自然直接，不要过分追求几何图案。

19 建议设计单独通往屋顶的通道，方便日后维修。

理由：如果没有设置单独通往屋顶的通道，维修施工单位进行维修时，就要从顶楼业主家中的阳台上到屋顶，其一如果业主不在家，就会影响维修工程的进展;其二，从业主家中登上楼顶势必会引起顶楼业主的反感，不仅影响了正常的维修也可能造成物业管理企业与业主之间的矛盾。

20 建议设置会馆、幼儿园、购物街并充分考虑合理区位。

理由：在保证业主对房屋的正当权益的前提下对外开放这些公共场地，采用内外有别的收费方式“以外养内”，贴补会所运行成本，使业主得到实惠。用经营收入补充会所运行成本的不足，以保证良好的设施维护与服务水准。但一定要考虑区位的合理，如果区位不合理，影响业主的购物，有些房屋区位占优势的业主很可能发现其他业主的生活需求，在园区内开超市、理发店等，到时候治理的难度非常大。另外在会馆中建议提供客房服务，家里短期的客人均可入住，不但保护了主、客双方的隐私，客人也会觉得很方便，同时对主人而言，由于是请客人住在本小区内，也不失体面。

21 建议楼道墙面先不粉刷只做基本处理，或直接铺设瓷砖。

理由：粉刷一新的楼道墙壁往往会在业主装修期间造成一定的破坏，又找不到当事人，开发企业不得不重新粉刷楼道，加大施工成本。如果在交楼前只进行一次基本的墙面处理，待业主入住率达到一定程度的时候，再进行最后粉刷或者直接铺设墙面瓷砖，就可以避免上述情况。(待续)

(原载于《现代物业·新业主》2010年01期)