前期物业管理招投标为何难以推行

2003年6月26日，国家建设部以“建住房(2003)130号文件”印发了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)，供各地贯彻执行。《暂行办法》是《物业管理条例》的重要配套文件。《暂行办法》的出台，对于全面贯彻执行《物业管理条例》具有十分重要的意义。 《暂行办法》出台至今已有半年多的时间了，但贯彻执行情况却不尽人意。以重庆为例，每年开工、竣工的商品住宅均以数百万计，但见诸媒体的通过招投标选聘前期物业管理企业的住宅小区，仅见渝北区的一个体量约4万平米的小区。

为什么会出现这种状况?据笔者了解，主要存在以下原因

源头控制不力

据了解，《暂行办法》下发后，各地房地产主管部门鲜有实施细则出台。开发商在各地房地产主管部门登记办理商品房预售许可证时，各地虽然仍将开发商是否与物业管理企业签订有前期物业管理服务合同作为前置条件，但并没有要求与开发商签订合同的物业管理企业一定是通过招投标胜出的。因此，政府主管部门贯彻《暂行办法》的力度不够，把关不严是最重要的原因。

开发商另有所图

从各地的情况看，开发商对《暂行办法》普遍不感兴趣。主要原因有以下几方面:

◆90%以上的开发商都组建有物业管理公司，自建自管，“肥水不流外人田”。

◆开发商自建自管的主要目的是为了促进销售。而专业化的物业管理企业的目的是追求利润的最大化。二者的经营理念和管理目的南辕北辙。开发商最担心的是专业化的物业公司制定的物业服务费收取标准高了会影响销售，或注重降低管理成本而导致楼盘的管理品质下降，也会直接影响到开发商余房的销售，影响到资金回笼和后期的滚动开发。若开发商自建自管，则可以通过降低物业服务费的收费标准，或通过给子公司明贴暗补，不计成本，来保证楼盘的管理品质，进而打造房地产品牌，形成口碑效应，通过营销中的“近亲繁殖”，来达到促销的目的。营销中节省下来的广告费用，完全可以用来贴补物业管理费用。达到“失之桑榆，收之东隅”的目的。

◆举行规范的招投标，开发商会增加一笔不小的开支。场租费、办公费、招待费、聘请专家评委的差旅费等。加之2003年8月28日中国物业管理协会公布全国第一批物业管理招投标专家评委名单后，各地并没有同步组建相应的专家评委队伍并在媒体和网上公示，直接给开发商举行招投标带来的问题有两个:一是不知道去什么地方延聘有资质的专家评委?二是中国物业管理协会公布的第一批80名专家评委，地域分布极为不均，北京和沿海占了三分之二强。若需要从外地延聘专家评委，费用还会增大。

◆不搞招投标，自建自管，可以有效地规避违约风险。由于资金、工期和个别开发商恶意欺诈等原因，开发商不能按照合同约定如期交房在各地均有发生。而交房时景观未完成、道路未铺装、水(永久用水)、电(永久用电)、气、通讯、闭路、网络未开通，电梯不能运行，有的未通过分部验收、有的未通过综合验收等情况在各地司空见惯。这些楼盘根本不符合国家竣工验收的规范。如果这样，开发商将承担违约责任，除了支付巨额违约金外，开发商的信誉、品牌都将受到严重影响。这些都是开发商不愿看到和极力规避的。而如果自建自管，通过做工作或变通处理，这种风险和损失将会大大降低。

各地没有《暂行办法》的实施细则，《暂行办法》就像一台没有操作系统的电脑而无法操作

其中最重要的问题是:

◆进行招投标需由谁批准或向谁备案?

◆应当在当地什么媒体和网站向社会公示?

◆对什么样档次和体量的楼盘，什么资质的物业管理企业具备投标的资格?(建筑行业明确规定各级资质的企业能够承揽不同高度和体量的建筑)

◆专家评委的资质由谁审查、怎样聘请?

◆参加投标的物业管理企业的交费标准?

◆招标结果是否经政府主管部门批准或报其备案?是否需要公证?如何公示?

上述问题得不到解决，《暂行办法》就会成为空中楼阁。

综上所述，要全面贯彻执行《暂行办法》，各地政府主管部门应结合本地实际情况，制定出具有可操作性的实施细则并严格执行。