数字化管理实现空间运营的服务升级

当前，随着我国“大众创新，万众创业”潮流，迅速发展的企业对商业空间的需求也催生了巨大的潜在市场，越来越多空间运营商在投入激烈的市场竞争抢抓机遇的同时也产生了庞大的服务需求，“企业盒子”这样专注企业服务领域的商业地产系统应用便应运而生。

北京万企云服科技有限责任公司创始人范宇，同时也是“企业盒子”项目创始人，曾为优客工场创始合伙人，百度大数据部高级经理，拥有10年TMT领域复合工作经验。他向《现代物业》介绍，“企业盒子”面向孵化器、联合办公、写字楼、科技园区、商务中心等空间运营商，不仅提供高性价比的运营管理系统，而且可以帮助空间运营商构建其企业服务体系，打造企业服务优选平台，更好地服务入驻空间的中小微企业。项目从2016年9月份开始筹办，至今已经历四次升级更新，从2017年6、7月份产品上线，到现在已累积近60位客户，且均为付费客户，涵盖园区、联合办公、商务中心写字楼、孵化器等众多领域。

传统租赁平台存在的问题

范宇说，“企业盒子”并非一个供企业展示招商或者租赁的平台，可以理解为是一个在线的撮合交易，或者一个在线的流量平台。目前租赁平台80%的流量都集中在如“安居客”等平台，其已经在该领域耕耘多年，积累了大量资源。

这一领域的线上平台有两种类型，一种是信息流，另一种是交易流。如安居客、房天下、58同城，包括后来崛起的例如诸葛找房等平台，就是在线上帮助企业发布信息，提供端口，带来转化，这类互联网团队，也同样是买端口的流量形式。

而另一种把控交易流，例如“好租”目前发展了众多线下团队，其线下团队的数量目前已远超线上，走“互联网+传统经济”结合的路线，通过线下的众多中介帮助客户实地招商或带看房源。这些工作都是无法在网上直接解决的。网络就是一个信息展示的场所，客户在网上进行初步筛选，而要查看某个办公室或者具体房源时就要通过电话沟通。在致电过程中，平台会将客户安排引导至线下带看，然后依照传统中介流程进行，收取佣金。范宇认为，这些程序是单纯从线上无法完成的，也是“优办”这样的平台无法生存下去的原因，线上信息流和交易流均难以掌控。特别是交易流，线上掌控交易流跳单的现象十分严重，因此只能通过线下来控制。

顺应IT信息化趋势 提升效率降成本

“企业盒子”既不是信息流和交易流，而是一个工具。范宇介绍，目前传统地产公司整体上看IT信息化的程度还不够，尤其是中小企业和一些新兴业态。“企业盒子”项目的初衷是降低传统的IT信息化成本，将商业地产从前期招商到CRM(客户关系管理，如会员的管理、企业用户的管理)，再到房源的管理、销控、合同账单，包括企业工商信息的登记以及会议室、场地、活动等全部归纳，进行一个云端的模块化整合。客户通过“企业盒子”可以达到如同在超市选购商品类似的用户体验，可以根据个人喜好随意挑选、搭配不同的商品或服务使用;云端服务便于开通使用，线上的挑选可以将采购决策成本降低十分之一左右，最终达到提升效率降低成本的目的。

“过去企业采购要花很多的钱，走很复杂的流程，通过CTO评审，要经历半年甚至一年的时间，落地项目可能要花费100万元。但是现在不需要了，不需要大量时间，也不需要专业人士，轻松开通一个账号，就可以像在超市购物一般随意挑选采购，几天之内就可以搞定。”范宇说，“这是我们现在的思路，我想这也是一个大的趋势。”

他认为，IT信息化是一个必然的趋势，原因是当前电子成本的下降和人力成本的极大上涨。倒退二十年，由于计算机设备及CRM系统价格高昂，需要十几万元甚至几十万元，因此只有五星级酒店或大型饭店才可能使用计算机流程化点单服务。而如今电子设备成本大幅下降，已趋于普遍化，路边的大多数个体小饭馆都可以微信点单、线上支付、打印凭条、收据付款，拥有一套完整的电脑餐饮系统。与此相反的是人力成本的急剧上涨，过去招聘一名服务员，每月企业的成本支付不足1,000元，而现在可能五六千元都难招到人。另外一方面，就是时代不断的发展带来的改变，过去的“50后”、“60后”是握着笔长大的;“70后”、“80后”是敲着键盘长大的;而现在的“90后”、“00后”都是拿着手机长大的。不论掌权还是做事，人的思维模式、成长方式都有了变化，因此这是一个慢慢推进的过程，云端化是必然的趋势。

帮助客户建立独特个性 培养线下企业生态系统

在如何帮助空间运营商建立属于自己的独特个性，培养线下企业生态系统的问题上，范宇表示，很多做企业服务的运营商其实都存在一个错误认知，就是企业服务不是B2C，而是C2B。举例来说，B2C就像曾经的合作社，实行统一供销、限量供应制，即商家将可以提供产品告知消费者，消费者在指定时间内去购买，错过就无法购买，是一个商家主导的消费模式。而现在是一个C2B的时代，要以客户需求为导向。“就像在京东购物，不是说将琳琅满目的商品推给用户就可以形成购买，而是消费者有需要的时候，比如鼠标坏了，立即网络下单，下午就能收到商品。这个C2B是用户发起的，这是大家要清楚认知的。”

基于这一情况，范宇介绍了企业服务呈现的几点特征：第一是地域属性强。企业盒子不提供全国的服务，就像在昆明的企业不会到北京找注册代理，北京人也不可能到昆明找一个律师，因为辐射的区域性非常强。第二是以线下为王，无论工商税法、人力资源、科技研发，全是要在线下进行沟通，网络端无法解决全部问题。当然也有一些网络平台如“猪八戒网”是线上行为主导，是因为其提供的服务大部分都是单纯靠线上交流就能够完成的，比如早期的UI设计是可以完全在线上交付的。而其现在也慢慢往线下发展，很多时候用户在线上浏览后要转到线下进行沟通、服务。第三是非标准化强，企业服务不是标准化的，各地间存在很大差异，即便是同一城市，不同区域的注册流程可能都不尽相同。

针对企业服务的这些特点，“企业盒子”给用户提供一个平台、一个工具、一种方法。

首先C2B方面，范宇并不提倡用户使用App，因为App的开发、推广和应用的成本很高，“企业盒子”也制作了App，但并未上线也未放在应用市场，因为其对于用户来说并不是刚需。“当下市场上很多地产、园区喜欢做App，但目前来看App的红利正在逐渐消失，因为未来的入口已经很多了。我们现在发现用户70%以上的时间都用在了沟通交流上，也就是说都花在微信上。想让用户使用安装或者使用App其实很难。比如一个写字楼，请求入驻用户安装App，用户会觉得很麻烦，而且即便安装了可能使用率也并不高。但如果说这是一个微信入口的产品，比如一个小程序或者微信公众号，用户关注后，只要有需求，比如交物业费、查看账单、停车或者寻找一些服务及周边，就可以在微信号中轻松找到相关功能，这样用户就很容易接受，因为不会添加他额外的时间和精力成本。这就是一个典型的C2B，符合当今的趋势。”范宇认为，未来H5+小程序会在很大程度上取代App的地位。“但是App也不会马上就消亡，毕竟有很多主流强势的App，只是App的时间分配会越来越集中，头部效应会越来越明显，可能用户手机里十来款App就会占据其99%以上的精力了。”

其次，“企业盒子”给客户提供的服务平台并非宣扬自身的流量，而是致力于帮助客户建立起属于自己的服务生态及服务体系。“企业盒子”的服务平台完全支持自定义VI，完善了整套的筛选机制方法，包括如何做线上筛选。在线上已打通可以收集的100多个维度的企业工商数据和污点信息，可以做征信背调，同时线下也会同步这些工作，去调查该企业是否为皮包公司，办公地点在哪里，企业规模有多大等，给客户提供一套完整的征信背调机制。

第三，作为一个工具，也是一个B2B的交易服务平台，客户可以通过其展现自己的服务商。范宇举例说，如客户为昆明当地一个开发商，我们可以帮助其打造一个专属于他的服务平台，平台上展现的内容全部是客户根据自身设定的标准，从当地筛选上线的。“这其中或许还包含一个运营的过程，运营这方面我们还提供了一个机制，我们是一个控制交易流和评价流一体的平台。”交易流指客户可以在平台上进行实时信息的展示。“企业盒子”目前已有配套7大类、30个小类的服务商，供用户直接挑选寻找，可以极大程度上节省客户时间和精力;同时支持直接在线交易，通过微信、支付宝、银行转账都可以直接支付。“这样的好处是开发商或业主可以承担一个第三方的角色，服务寻求方支付的款项直接打到第三方开发商的账户上即第三方监管账户上。款项到位后，服务商在后台就能够看到服务需求，并为其提供服务。也可以先付首付款，服务结束后，我们在第三方的监管平台上再把钱打给服务商。”范宇解释说，就像很多人购物偏好通过淘宝网站，因为消费者支付的款项并非直接打给店主，而是由支付宝代管，双方确认交易后，钱款才会到达卖方账户。“企业盒子”希望帮助业主/空间运营商打造一个企业服务的“天猫”，通过第三方的仲裁方式，对交易双方都能够有所制约，确保服务商提供更完善的服务，也避免了业主拖欠服务尾款的情况。

大范畴资产管理 减少额外成本

企业服务除去常规性行政事务外，资产管理也是一个十分复杂的内容，“企业盒子”在这一范畴中主要针对租赁和物业管理两个方面。其中租赁管理包括占地面积、楼层楼宇、公共空间，甚至可以细化到工位。目前联合办公、孵化平台、创新中心成为一大趋势，大部分地产商纷纷加入，“企业盒子”也同样将这些内容包括其中，支持丰富业态：从传统的写字楼按房间出租到工位出租与管理再到场地出租，抑或是其他的业态形式包括办公室、单间等，甚至是一些创新的移动工位、移动办公、临时办公均可支持。物业管理方面，“企业盒子”系统中添加了包括CRM在内的物业系统，可满足大部分客户的简单需求，且很大程度上降低客户成本。

而对于很多小微企业来说，其在选择办公不动产时，价格是最主要的考虑因素。由于众创空间或者联合办公空间的租金明显高于普通住宅，现实中更多的小微企业会选择租用普通小区住宅。对此，范宇说到：“这一现象完全符合正态分布，即中间高两边低。大部分人还是会选择商业地产办公，如写字楼、商务中心、联合办公园区等;两边比较低的，一边可能是很便宜的商住两用空间，另一边是不需成本的居家办公。当前确实会存在部分自由职业者还是以节约成本为第一原则的观念无法转变，这可能也是因为他们还没有这方面的需求。但未来的一个趋势是这些自由职业者或者小型公司会逐渐转移过来，毕竟居家办公有其局限性，例如公司刚起步处于研发阶段或者产品生产阶段不需要对外。一旦要接待客户进行洽谈，还是需要一个相对正规的环境。并且居家式办公由于环境过于舒适或受到外界影响很多，也会造成效率的低下。”

对于当前很受推崇的区块链技术，范宇却认为现在很多人盲目跟风做区块链是比较危险的。他认为，区块链本身较适用于C2C产品，首先是要高频使用，例如外卖、银行记账或一些其他交易。其次是其适用面非常广，例如公交区块链，出行者使用公交卡乘车会产生很多次交易，交易频度非常广，几乎所有交通参与者都可能涉及;再如黄金交易的区块链，每个人都有可能购买黄金，有的人会不断买进卖出，这样广泛且高频的黄金交易做区块链是非常适合的。区块链技术本身是去中心化、普适化的大规模信息记录和更新，所以并不是所有的业态，或者所有的行业都适用。首先对商业办公状态下就并不适合，因为客户量不大，可能全中国的地产开发商或业主加起来都没有某一个省市买黄金的人多;其次是它的交易频度以及换手率均不高，因此这一领域不是特别适合区块链。

未来产业园区发展的影响因素

范宇认为，从国家的政策角度来看，目前政府非常强势地推动产业转型。因为产业园区的发展受到经济、组织形态、人口等多种因素的制约。

首先，从经济上看，2017年政府工作报告中提到GDP占比中第三产业突破50.5%，这意味着一半的GDP出自服务业，这是一个既利好又利空的消息。利好是因为这证明我们国家未来还有很大的上升空间。目前发达国家的第三产业GDP占比平均都在70%、80%以上，尤其是美国占到80%以上，这说明它的科技经济能力很强。相反，经济欠发达的国家第三产业占比就越低，只有将农林牧畜水地矿油这类第一、第二产业向第三产业转型，国家经济才会得到发展。但从利空的角度来看，这也说明当前我国的经济发展程度还较低，这50.5%的占比中当前还包括一大部分来自金融业，而金融业只能转移财富并不能制造财富，因此其与高科技制造业的含金量是不同的。而从事第一和第二产业并不需要租用大量的办公楼或产业园区。只有大量的转型为第三产业后，才能明显推动高科技产业园区的需求。

其次，我国现在组织业态规模逐渐降低。2010年前后，全国中小企业数量的统计数据显示企业平均员工数量大概在110人左右，到2016年，这一数据已经下降到了67人，目前仍在持续下降。另一个企业数量的统计数据显示，截至2017年年底，我国的活跃注册企业已经超过了7,000万家，这其中除去一半的皮包公司，或者一个人注册两个公司的情况，至少仍有三四千万家企业。这些数据呈现的现状就是小微企业越来越多，企业小型化程度越来越高;企业数量越来越多，企业平均雇员数量越来越少。从就业上看，我国目前的小微企业即自由职业者、个体户越来越多，在2010年前后统计的数据是4,700万;而到了2016年，由于国家政策对创新创业的支持，这个数据一下跃升到了1.13亿。从大基本面来看，国家是希望鼓励创新创业的，这样一来能够提升就业率，创造税收，再来有助于发展科技和知识密集型服务导向的公司有助于发展科技和知识密集型服务导向的公司，以此促进经济结构的转型。

但是，我国的就业人口持续下降，适龄就业人口越来越少，并且这个“枣核形态”还会逐渐上移。有数据显示，“90后”比“80后”少了33%，“00后”比“90后”数量又少了33%。人口总数在减少，人口老龄化程度在加深，到“80后”一辈步入老年的时候，我国的老龄化率将会超过30%。横向看其他国家，例如日本，其老龄化率也很高，但因为其第三产业密集且发达，产业主导以知识和科技为主，因此能够很大程度上平衡过度老龄化的问题。反观我国，目前近50%的占比仍是第一和第二产业，一旦老龄化程度持续加深，未来的老年人无法负担需要投入大量体力的第一、第二产业工作，而需要创新和活力的第三产业又找不到合适的年轻人。人口活力也会影响办公楼和产业园区的建设发展。

此外，我国还面临着城市产业过于集中的现状，这一问题在美国、日本这样的发达国家中也曾经出现过。如上世纪70年代美国的产业集中在旧金山、芝加哥、洛杉矶、底特律等为数不多的几个超大型城市，而后来又逐渐分散到各个小城市，实现了去中心化，这一过程需要时间来完成。当前我国也开始在关注解决这一问题，包括建设城市副中心，从首都北京开始慢慢辐射到各地。但这需要一个过程，还有一段路要走。

从已经出台的国家政策可以看出，国家正在着手解决以上因素带来的发展问题。因此范宇认为，从大的基本面上看，我国产业园区和办公物业的发展态势依然是向好的。

数字资产将成为企业最有价值的资产

在采访的最后范宇表示，他所认知的地产实质就是资产管理与增值，一部分是物理资产，另一部分是数据资产。其中物理资产通俗讲就是空间面积、每平方米的价格、租金、物业管理费用等。物理资产其实是很有限的，但它是一个基础，是必不可少的。而另一部分数据资产，就是业主入驻后，企业内部员工在此消费、活动产生的企业服务，所有的信息流和交易流，这些是无比宝贵的。并且这些数据资产在未来一定会不断升值，数据资产未来可能会超越物理资产，成为企业核心竞争力。这些数据资产是战略性资产，即不会马上产生价值，而是在未来持续增值，因此要尽早持有，否则就是输在了起跑线上。“企业盒子”希望能够帮助空间运营者做好数据资产的管理，区分和提升物理资产和数据资产，助力业主赢在数据时代。

原载于《现代物业·新业主》2018年4期/总第420期