透视物业服务的情、理、法

物业服务，本质上是业主和物业公司之间的委托与服务关系，处理这两者的关系又牵涉到相关的民事法律关系，各自的出发点和观念的不同，处理这些问题要合情合理又要合法。

收费，明明白白的约定？

某电梯公寓的委托物业服务公司除物管服务费以外向每户住户加收电梯年检费和电梯维护费，该幢电梯公寓的业主认为，他们已按照物管合同向物管公司缴纳了物业管理费，额外的缴费既超出有关部门规定标准又超出合同约定，拒绝缴纳，并向有关部门反映，要求制止物管公司的单方面行为。

该物业服务公司负责人说，这幢楼的入住率目前还不到三分之二，一年算下来，光保洁、绿化、保安等人工支出就占了支出的多半，公司的利润所剩无几，他们也是没有办法！

物价局相关部门负责人说，物管服务企业不论实行的是何种收费方式，物业服务费中都应包括物业服务的成本和支出，电梯年检费和维护费应属物业共用部位等费用，按规定应纳入物业服务收费成本核算，至于超出有关部门规定的标准收取相关费用更是不合法的。

物业服务收费是一种合同约定关系，收费也要严格按照有关规定进行测算并取得大多数业主的同意，物业服务企业不能仅站在自身的角度去考虑如何收费，收多少费，而是要认真对照相关规定和要求，明白收费。

失盗，损失的东西向谁索？

某陈姓女士购买一普通商住房，与物业服务公司签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定由物业服务公司维护公共秩序，小区24小时由安保人员值班、巡视，配合公安部门预防、制止违法犯罪。2009年3月和2010年8月，陈女士家中连续2次被盗，自称损失财物共计3万余元。陈女士认为，物业服务企业没有按约定进行24小时巡查，自己家中被盗与物业服务企业不负责任存在因果关系，要求赔偿损失。

法院审理认为，陈女士与物业服务企业签订的《前期物业管理服务协议》合法有效。物业公司虽然对本物业区域的公共秩序有值班、巡视并配合公安部门预防、制止违法犯罪的义务，但并不意味着住户丢失的财物都应由物业公司负责。法院判决，陈女士败诉。

业主失盗向物业服务企业追偿一般牵扯到两个问题：损失确定，也就是说业主应提供失盗物品确实由他本人实际拥有的合法凭证以及公安机关确认的失盗物品清册，由于失盗物品公安机关要在失盗案件破案后才能确认，公安机关不会在未破案前就给业主出具这样的报告；责任界定，也就是说物业服务企业是否存在过失，业主需要提供失盗时段以及在这时段物业服务企业有失职行为的证据，要查实这样的证据有时也需要公安机关介入。（王海全）