谈物业设施设备接管验收工作

物业设施设备接管验收，是指物业服务企业在承接物业项目时，对物业的公共部位、共用设施设备进行的、以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，同时接受图纸、说明文件等物业资料从而着手实施物业管理。

接管验收的目的

物业设施设备接管验收是开展物业管理工作必不可少的重要环节，是物业管理的基础工作和前提条件，也是物业管理工作真正开始后的首要环节。它不同于房屋建筑的竣工验收，竣工验收工作的四方为：建设方、施工方、设计方、监理方。一般情况下，物业服务企业受建设方委托直接参与新建项目的竣工验收工作，但作为物业管理项目的接管验收，物业管理方不应直接对施工方。旧项目的物业管理接管验收还应当包括设施设备历史维修资料的档案交接。

物业设施设备接管验收的目的是明确业主和物业服务企业双方的责、权、利，维护各方的合法权益。这有利于提高物业设施设备管理的水平，确保物业设施设备的安全、可靠和平稳运行。

接管验收的工作依据

物业设施设备接管验收的工作依据主要包括：物业服务合同；设施设备各系统专业的国家、部颁、行业、地方有关设备和安装施工工程质量验收规范。如：《房屋接管验收标准》建标{1991}第19号，《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》建房{1998}102号，《房屋建筑工程质量保修办法》建设部{2000}第80号。

在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的基础工程和主体工程，为设计文件规定的该项工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其它项目的保修期限由发包方和承包方约定。

建设工期的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

接管验收中的档案资料管理

完整的档案资料对于确保物业设施设备的正常运行具有重要作用，做好档案资料管理工作的目的在于实现规范管理、便于事后追溯，同时还可以作为管理证据。因此，设施设备的档案资料管理也是物业设施设备接管验收工作的重要一环。

物业设施设备的档案资料主要包括设备原始档案、设备技术资料和政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件，以及设备使用、维修养护、修理、改造的运行管理档案。

具体来说，物业设施设备档案资料的管理包括两个环节，即建档和管理，而建档环节又包括建立设施设备原始技术档案和设备基础管理档案。

做好设施设备原始技术档案建立工作，首先要做好设施设备原始技术资料的收集。这些原始技术资料主要是在物业项目设施设备和系统承接查验双方交接时由交验方提交的竣工图纸、竣工资料和技术资料以及生产厂家的安装、维护、使用说明书与合同书等，承接方应安排专人按有关规范和制度的规定进行分类整理建档，永久保存，按借阅制度供查阅使用。设施设备的基础管理档案是随设施设备同寿命保存的。它主要包括：《设备登记卡》、《设备清单》、《设备台账》、《设备卡》等。

在设施设备的使用环节，物业服务企业还要注意建立设施设备的使用管理档案，这主要包括设施设备运行维护档案、维修改造档案以及报废档案。