宁波中梁首府万科物业续约问题的几点思考

在中梁首府之前，物业服务企业被送讽刺锦旗的事情并不是没有先例，也不会就此结束，但为什么中梁首府送锦旗引爆了舆情，因为送了个雷，被送雷的划了根火柴，那封回信就是那根火柴，结果爆了；现在又高调宣布续签，雷所炸的坑，让他自己一屁股给坐上了，一副皆大欢喜，大功告成的景象！实际上结局并不会乐观。这个事情，从不干了到不走了，作为物业实践的案例有很多的值得观察的点，既有实践上的，也有法律上的。

第一个问题，关于业主送锦旗的相关问题。

本质上送锦旗是部分业主对于人防车位相关费用的诉求问题，但截至到续约发布会当天，收费的争议依然未得到明确和公开的实质性回应。

关于中梁首府小区人防车位相关费用，有媒体说在早些时候，开发商是完成了收费定价的备案的：每个车位360元，分别为330元的车位使用费和30元的车位服务费，那么这个360就是开发商330元，物业服务企业30元；争议发生时，物业企业的回应是按照240元定价收取，就是210元的车位使用费和30元车位管理服务费，开发商是210元，物业企业30元；而业主的诉求是150-180元，就是说车位使用费120-150元，车位管理服务费30元。这里有几个问题需要考虑：备案价360元为何被物业企业改变为定价240元？既然价格已经完成了备案了，为何要改变？既然物业企业可以每个车位减收120元，业主再提出要求降低60-90元又有何不可？第一个击穿或者说打破备案价360元的是？既然可以降，那不妨降的更低一点，作为业主而言这种方向的努力没什么可以指责的，在这个事情上，打破备案价的第一人是这个事情的肇始者，因为是价格的松动让业主看到争取更低价格的希望，并进而采取行动。对于所谓定价240元价格的坚持，既有缺少适格的主体进行价格谈判的客观限制，也透漏出该企业面临着服务于开发商还是忠实于买单的小业主客户的选择和判断问题，很明显他最终选择了具有签约资格的开发商这边，商业上来看是成功的，但是多少也输掉了些对业主的虔诚和包容。

关于停车服务费的市场调节价，物业企业也强调停车收费价格是市场调节价，那么形成停车服务费市场调节价的条件或者执行停车服务费市场调节价的基础是什么？国家发改委2014年《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》，“住宅小区停车服务”实行市场调节价，但是要在有《停车服务合同》约定为基础，通过合法的程序和要件才行，很显然该项目并不具备实行市场调节价的条件和基础，前期物业服务阶段物业费和停车服务费一般是执行政府指导价，备案价原本应该在政府指导价的范围内，合法合规，所以这个小区停车收费价格并不具备市场调节价的形成条件，而是妥协价，是让渡了车位使用费的利益而无损物业企业合法利益的妥协价。再低了，开发商不愿意了，没有了降价空间，物业服务企业不敢去与合同甲方的开发商去协调，只能与业主来进行硬刚，这种夹在合同签约甲方和履约甲方两个甲方之间的尴尬的处境才是物业企业进退维谷的原因，既没有与开发商谈判的勇气，又失去了与业主妥协的余地，物业企业成了风箱里的老鼠两头受气。

这一个方面，有着前期物业管理特殊阶段的合同即将到限的特殊时期的叠加影响，物业企业选择了表面上看似勇武的假摔动作，以退为进，但是锦旗上那句话和潜移默化的影响却已经牢牢地植入到广大受众的脑海和记忆里面了。病毒一样，不好忘却！总有一天会成为反噬品牌的力量再次出现。

第二个问题，业主共同决定的相关问题。

续约问题始终是当事企业的问题，而不是社会公众关心的问题，通过高调大规模的宣传把客户不满的收费问题转换为合同续签问题，转移了问题焦点。以物业服务续约为理由，否定或回避业主对停车收费价格的不满，亦属文不对题，答非所问，羞辱当事业主和公众智商。

但这个续约问题因为当事企业的高调特意宣传而广受关注，因所处的已全部交房但小区又未成立业主组织阶段特殊，这个案例无疑也是一次宣传普及业主共同决定的大好机会，所以对于业主共同决定尤其是这一次的业主共同决定，做一些观察和解读也是很好的学习机会。

不同于已经成立业主组织的小区可以按照法律法规以及小区的议事规则通过有组织、依程序按照业主大会会议形成决议决策，没有业主组织小区的业主共同决定的情形则更为模糊。此次业主共同决定的实际发起人为社区居委会，并且委托了第三方机构-但是并没有公开机构的名称。社区居委会在前期物业服务合同期间且开发企业正常经营状态的情形下，主动作为业主意见调查的发起者，并不是很恰当。此次调查肯定是有初起发起人，但未见明确。不过从居委会的《中梁首府调访结果反馈建议函》来推测的话，应当是物业服务企业，因为此类调查的结论或者结果比如续聘的建议发给开发商或者全体业主这类合同需求方才更合情理，直接发给服务提供方似乎道理上并不顺畅，只能够说是受人之托、忠人之事更为合乎情理。

看国务院《物业管理条例》“第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；”召开业主大会会议的“提议权”和“建议权”的适格主体为业主。但这个调查发起人显然不是。调查的议题设置能否真实和适当的反映体现业主意志就成为疑问。法理上开发商或者事实上一定比例的业主，才应当是业主共同决定的初始发起人，但是这两者尽管在签约仪式上被抽象的提及，但未被具体的指明出席者是什么职位、名字和对应的房产坐落等证明业主身份的信息，法规上和事实上的开发商和业主两类甲方均被失焦，也没有在发布会上发出任何声音，如此重要的续约当事人的甲方，却被当作路人甲被虚无的高挂了一番，当然社区居委会乐意干活，第三方调查的费用估计也不需要这二者承担，当一次路人甲并没有什么经济损失。但是这种占位又失语情形却与意见调查结果大比例同意的氛围形成了强烈的反差，并不符合常理-既然业主共识比例如此之高，为何开发商和业主代表却又是三缄其口。

尽管业主共同决定较之于业主大会会议决定有它的不规范性可以理解，但是这个第三方的调查和报告真的很不专业。倒是第三方取得业主清册和业主联系方式的能力和内容全面的确是让人感叹的，730户竟然只有10户未能联系上，不得不说这会让多少组织筹备首次业主大会会议的业主感慨万千呀！调查按“户”，没有确认被调查人业主身份、没有确认业主人数，没有业主专有部分面积清单和建筑总面积数据，就是说在业主总人数和建筑总面积没有明确的情形下，法律上规定的选聘物业的业主人数和专有部分面积双过半变成了模糊调查下超过80%的业主同意，这样一个粗糙笼统的结果似乎也经不住仔细地推敲和琢磨。

第三个问题，前期物业服务合同问题

媒体报道获得的信息是中梁首府原前期物业服务合同期限为2017年9月18日至2020年9月17日，物业企业开始收取车位费用的启动时间为2020年9月1日，距离合同到期日仅仅16天，并且收费以半年或者一年为缴费起点，截止到正式对人防车位进行收费的时间点，物业服务企业是没有不继续履约的意愿的，至少是没有进行过类似的意思表示，2020年9月13日，发布拟退出的书面公开信，次日发布到媒体，是一种过激反应，激情反应，如果真想退出应当按照前期物业服务合同约定清晰的提前三个月即最迟在2020年6月17日就应当向合同甲方的开发商提出，而不是向街道办和并不存在的所谓业主大会甚至是公众媒体去提出不再续约的意思表示，在明显违背物业服务企业自己的想继续展约的真实意思而采取正面刚，意气用事的突然提出撤出，任性又局气，表面上是吓唬业主，实际上会给合同在履行的合同甲方的开发商制造被动和困扰，因为此时合同签约的责任和实施主体依然是开发商，如此措手不及的突然袭击确实不是负责任的做法，也不好应对处理。

在业主组织尚未成立，仍然处于前期物业管理阶段，通行的做法是有建设单位主导并签订前期物业服务合同。在小区的房产已经完成交付，物权从开发商转移至分散业主，小区的物业共同管理权从开发商转移至全体业主的权利状态下，因为尚未成立业主组织，业主虽然具备了权利能力但是不具备完全民事行为能力-因无适格主体资格无法按照业主共同决定来由业主自行履行签署物业服务合同而处境尴尬，此时前期物业服务合同的签约主体与履约主体分别为开发商和全体业主，这样的状态会因为业主组织的未成立而持续存在，这种绞合状态之下存在受制于开发商和业主各自的不同利益和诉求存在明显的价值矛盾和立场背离，这对于物业服务人而言是一种先天的和严重的隐患。当前这种状态下的小区比比皆是，因此这是一个共性的问题，而这种状态对物业服务企业而言并不是好状态。

前期物业服务合同，是一种合同期限不明确的合同，物业服务企业仍然处于高风险状态，无论是《物业管理条例》、《物权法》、《民法典》都有对前期物业服务合同期限有明确的规定，并且再考虑《民法典》里《物业服务合同》章里业主的任意撤销权的制度，物业服务企业在不处理核心争议的情况下，相当于没有消除问题的根源，再多的努力也遮掩不了实质上被动状态和利益冲突夹缝窘境，基于这些原因，这场戏还远没到结束，因送锦旗而引发的故事还会有转折，并且还会出现意想不到的效果。

另外不可忽视的，意见调查当中60户反对者，不仅仅是2020年9月5日的7位送锦旗业主通过锦旗表达了不满，这次9月27日9时至9月29日16时的调查，仍然有60户依然表达了反对续聘的意见，同意的未必真同意，反对的肯定是真反对，这是下一步工作的考验。

选聘企业和同意签约是不是一个意思表示，也只值得研讨的问题，在存在业主组织的小区里面，选聘物业服务企业工作是一个系统的工作，一般的会同时对拟购买的的物业服务进行业主方面的意见征集和表决，对物业服务合同进行意见征集，要实行什么样的服务标准、服务价格、付款方式、违约责任、合同期限等等，在没有采购方任何意思表示的情况之下，继续仓促的签订并不知道内容的前期物业服务合同，尤其是没有对于争议问题比如人防车位服务收费单价的沟通，签署之后会被如何认可和执行，也存在一定的不确定性。

截止到目前，前期物业服务合同签约主体与履约主体分离的制度性障碍，业主共同决定整个形成过程和结果的不规范，业主诉求不能得到尊重和回应的现实，小区处于前期物业阶段的独特时期，业主权利意识觉醒和集体行动能力的增强，民法典实施的法治环境变化，都必然决定着继续摒弃高调宣布的不干了而是不走了的结果并不会因为续约仪式的奢华和高调而被证明是正确的，反而会成为一个结结实实的坑继续对当事企业造成更严重的二次和再次不利影响，进而会被证明续聘也未必是一个正确的努力和选择。

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