58入股万科物业，房产服务竞争的下半场才刚刚开始

3月26日，万科在其2016年年报中透露，旗下物业平台万科物业已引入58集团与博裕资本作为战略投资者，其中58集团以其下属公司认购万科物业5%的股权。

这个消息或许相较于种种限购令，在如今火热的房产市场中声量并不算大，但对于58和万科两家各自领域的执牛耳者而言，无疑有着重要的战略意义。

强强联合，行业巨头之间的双赢合作

对于同万科的合作，在58集团高级副总裁叶兵看来，属于“国内最大的物业公司与最大的本地生活信息平台之间的强强联手“。随着房产市场走热，作为58同城和赶集网上重要板块的房产板块无疑开始受到更多关注，而与万科的合作可以帮助58带来后端服务提升，以及物业服务背后的真实房源信息。

万科物业则同样也可以从与58的合作中获得更多的流量和数据支持，同时可以将58平台上的上门服务资源提供给自己的业主，延展其可服务范围。这次合作对于两家而言是双赢。

这场合作的大背景则是房地产市场以及分类信息市场集中度的提升，根据房地产服务机构“中国指数研究院”报告，房地产行业百强企业的市场份额占比已经从2012年28%，上升至了2015年的40.8%。且由于拿地成本提升，以及各地相继出台的限购政策，房地产行业的集中度有着进一步提升的可能性。作为目前国内最大的房地产开发商，万科的价值也会随之水涨船高。

借助与万科的合作，58在房产领域的基础变得更加扎实，其围绕房产服务构建的生态也逐渐形成。

完善布局，58的房产服务生态野心

随着入股万科物业，58在其房产板块的生态链正在逐步被打通。其实这并非58与万科的第一次合作，早在去年7月，58同城就曾推出“品牌公寓馆”产品，万科旗下的品牌公寓万科泊寓则被作为重要的合作伙伴。

1、品牌协同打通公寓产业链上下游

随着入股万科物业，58在其房产板块的生态链正在逐步被打通。在房产市场趋向于品牌集中化的同时，房产市场本身还有着很高的房屋空置率，这也使得长租品牌公寓成为了一种新的服务业态。

在此之前，58集团CEO姚劲波曾在采访中表示，“根据58集团的数据，中国的房屋空置率超过25%，保守估计，未来都市会有20%人租住在公寓这种服务业态里”。

而随着58与万科的合作，58有机会将平台已有的流量资源与万科的优质公寓资源相结合，同时引入房产金融、到家服务等，打通品牌公寓产业链的上下游。并有机会在跑出成熟的运营模式之后，将模式延伸覆盖到二房东、品牌公寓运营商等，从而构建完整的品牌公寓服务平台。另一种层面来看，在消费升级的大背景下，品牌公寓本身也是用户需求在租房上的一种升级。

2、58将成房产领域最重要流量入口

在此前完成了对赶集网、安居客的并购后，58已然成为国内房产领域重要的线上流量入口。从C2C租房、长租公寓，到二手房中介，再到新房，58在也房产业务上的链条已经完备。

而作为流量入口的58，也正在围绕相应服务构建房产金融等支撑整个生态的支持性服务产品，比如租房消费贷，长租公寓月付房租等产品。更外围地看，58平台上的搬家、保洁、装修、物业维修服务也都与房产有着或深或浅的交集。

房产作为不动产，其本身地理位置固定的特性决定了它必然会成为本地信息服务平台重要的组成部分。以家政服务为例，58推出有58到家，这是一个聚合各种频次生活服务需求的平台，其本身就与用户租房后的居住体验息息相关，也是物业服务的重要补充部分。

对于用户而言，这样一站式的解决方案也更符合其行为习惯，尤其是对年轻用户而言，新进入一个城市，从最初的租房和租房金融开始，到搬家、保洁、物业维修，甚至是买二手家具和找工作，都可以一站式地在同一个平台上完成。而在培养了这样的用户习惯之后，未来其换租房或买房的需求也会近一步留在平台之上。这或许才是58最希望看到的结果，因为这样对于58同样也意味着流量价值最大化。

3、生态链完善提升用户贡献价值

通过完整链条的服务生态，58可以尽可能地延长一个用户的生命周期。对于58而言，作为分类信息平台，主要的成本在于获客，因此如何延长用户的停留周期，并尽可能多的依靠更多样化的服务对接，来提高单用户的贡献价值，是其商业模型是否成立的关键。

从58当前的业务结构来看，房产仍然是其收入的主要来源，占到其2016年总收入的45%(二手房23%、租房11%、新房9%)，随着其逐步完善生态链，将有助于58进一步提升其在房产领域的竞争力。

无论是58到家，还是品牌公寓，以及如今与万科物业的合作，58在房产业务上始终保持着一个大的方向——标准化和平台化。

后者很好解释，就是构建围绕房产的服务生态。而标准化则是58能否提高用户体验的关键，服务本身是非标的，而租房由于涉及到诸多有人参与的环节，也很难做到完全标准化。但58希望通过引入品牌合作方和自建一部分到家服务团队的方式，来将服务进一步标准化，从而提升服务质量。比如目前58在其品牌公寓租后提供的“管家”服务体系，就是从这一思路出发的。

生态化是将平台做大，而标准化则是将平台上的服务做深。

房产服务市场增量巨大，58已占下半场先机

从未来预期来看，尽管房地产市场正处在一个监管趋向严格的趋势中，但目前中国的城市化率和人均住宅面积仍然有很大的提升空间。截至2015年末，常驻人口口径的城镇化率已达到56.1%，但较一些发达国家70%的城市化率仍然有一定距离。

如果统计户籍口径的城镇化率的话，中国只有39.9%。两个比值之间形成了16.2%的差值，主要体现在了已进城未落户人口上，这部分人口未来也将会成为增量住房需求的主力。

而在城镇人居住宅面积方面，截至2015年末，国内城镇人均住房面积已达 33.52 平米，但仍较政府计划的小康标准 35 平米略有差距，而如果仅统计常住人口人均住宅面积的话，2015年仅为29.5%平米，这还是建立在未考虑实际得房率问题上(平均70-80%得房率)。相比之下，即便是人口密度高于中国的日本，其人均住宅面积也高达37平米。

由此不难看出，中国房产市场的增长空间和需求依然存在，而随着经济发展，居民改善性的换房需求也会进一步提升。这一系列的需求因素决定了房产市场在未来依然会是一个必争之地，而在房产服务行业中，目前初具生态效应的58显然已经领先了一个身位。

相比于房天下、链家等以房产中介为核心业务的平台而言，线上业务部分和58此前并购的安居客类似。主要满足用户的租房和购房需求，商业模式较为单一，后续服务有限。像链家也是近两年才开始推动其“自如”系列的自营公寓品牌，并围绕其提供房产金融服务，但辐射面仍有限。但另一方面，58通过在线房产服务领域排名第一的安居客，迅速实现了房产收入的整体提升，抓住了这一波房产热。

而58除了安居客以及原有的房产租售信息平台外，还提供围绕租房的一系列生活服务和金融服务，这样互联网平台化的打法与链家有着本质不同。链家的核心是房产中介，58的核心则是生活服务，而房产服务只是生活服务的一部分，用户除了租房、买房，还会由此延伸出更多的需求，最终还会回到58上来解决。

用户的需求链条决定了58在竞争上形成了高维，从而可以实现对链家、房天下这类平台的降维攻击。而随着入股万科物业、推动长租公寓品牌馆等方式，58实现了在真实房源信息上的强化。另一方面，随着大数据和机器学习技术的引入，58本身对虚假房源信息的反欺诈能力也在提升，从技术手段上可以大大降低虚假信息的比例。

互联网化的打法或许并非是15年时爱屋吉屋模式的纯中介O2O打法，而更应该是强调平台化和轻型化。相比于房产中介，58的核心在于轻资产和平台化，主要做服务信息的对接，而不需要自建中介和服务队伍;做多种服务的平台，而不做单一的中介服务，这或许才是房产服务领域互联网打法和传统中介打法的本质区别。

从这一点看，58已然走在了竞争对手前面，并随着数据和服务种类的不断积累、提升，而将生态价值最大化。

这场竞争的下半场才刚刚开始，而58已占据下半场先机。