国内首家物业二手房专营店诞生 万科物业打造不动产服务商业闭环

本报记者 张晓玲 实习生 王曼迪 深圳、广州报道

导读

物业服务领域在经历了2015年前后的O2O狂潮和资本泡沫后开始冷静、回归本源，业界已探讨和反思物业服务的要义，物业服务的核心是资产管理、不动产的升值和保值，正成为共识。

深圳天景花园，这个房龄超过20年的老项目，设施设备依然维护良好，业主的居住体验并没有随时间的推移而下降，多年来房价涨幅居前。

这是万科物业管理的小区。与此类似，同一片区、品质相近的住宅小区，因为物业管理公司不同，在二手房市场中的报价相差数十万甚至更多，而这多出来的部分，优质的物业服务功不可没。

这就是物业服务的要义，资产管理，以及资产的保值升值。

当国内的物业管理公司大多仅忙于社区的一般物业管理或O2O时，万科物业已先行一步，将物业服务延伸到了二手房交易专营领域，并建立了万科物业的子品牌——朴邻。

5月28日，原万科租售中心正式更名为朴邻，分布在全国的355家门店同时揭牌亮相。这标志着国内物业行业的首家二手房专营店诞生，也标志着万科物业在资产管理服务领域的商业闭环正在形成。

当前，物业服务领域在经历了2015年前后的O2O狂潮和资本泡沫后开始冷静、回归本源，业界已探讨和反思物业服务的要义，物业服务的核心是资产管理、不动产的升值和保值，正成为共识。

万科朴邻的诞生

对万科而言，资产管理始终是万科物业的核心，此次二手房专营店品牌的设立，是万科不动产全周期管理的重要一环，将为其实现业主资产的保值升值发挥重要作用。

据万科方面介绍，万科租售中心于2001年成立，2015年正式独立运营；2016年在上海成立首家朴邻房产经纪有限公司的基础上，万科租售中心从经纪业务衍生出房屋二次装修业务。今年5月，正式升级品牌为朴邻。

目前，万科物业二手房业务已经覆盖北京、上海、广州、深圳、武汉、成都、杭州等全国46个大中城市，业务范围包括万科物业二手房租赁、买卖、售后、权证等专业的房屋资产服务。

万科物业表示，随着市场不断发展，中国房地产行业正逐步进入存量房深耕的时代。拥有万科物业背书的朴邻，要让二手房交易公开透明化，降低交易障碍，实现万科物业对不动产服务的闭环，这也是万科物业探索破解行业痛点的新方向。

客户与朴邻每一单的成功签约，并不是服务的结束，而是万科物业二手房全生命周期服务的开始。朴邻经纪人在为客户提供专业的房屋租赁、买卖等服务的同时，还将提供包含物业交接、装修维修、社区服务等二手房售后服务。

目前，朴邻已经开发了全新IT系统，建立了庞大精准的数据库和前端客户界面，将逐步实现万科物业二手房专营店交易的真实透明、专业高效。

业界将朴邻的设立解读为万科物业全面进军房屋经纪市场，万科物业CEO朱保全为此回应，“我们是物业公司，不是中介，也不会在万科物业服务以外的小区做二手房交易。”

在万科看来，此次做二手房市场，一个重要的价值观是，不以成交为导向，而是客户服务及客户价值为导向，这样才能打破以交易文化为主的行业难以产生粉丝的魔咒，建立起深厚的客户基础。

朱保全表示，二手房业务原来只是一项补充业务，现在作为全新品牌推出，对万科物业而言，完整了物业的定义，更建立了不动产全周期管理的重要一环。

万科财报显示，截至2017年底，万科物业已进入80个城市，实现物业服务业务收入71.3亿元，同比增长67.28%，近四年年均增长率达48.38%。

万科管理层对物业板块的发展寄予厚望，表示将对标北美的标杆企业，做高市场占有率，不过万科物业暂时没有上市计划。

资产的保值增值

早在2015年，中国的物业服务行业被互联网和资本裹挟，社区O2O和平台化兴起，彩生活、中奥到家等物业管理平台，试图把线上线下服务融合，提供更多增值服务。

在上述公司看来，社区O2O的模式对传统物管进行了彻底改造，把它变成了一个社区电商，即“有边界的电商”。它的盈利模式不再是传统的收取物业管理费，而是社区增值服务以及社区金融。其包含了广泛的互联网元素：免费、流量、电商、O2O、智能家居等，但基础平台是社区。

彼时，万科仍坚持资产管理这一核心价值。朱保全提出，万科物业将资产管理放在第一位，为业主提供资产管理服务、使其保值增值，是物业的第一要务。

为实现资产保值增值的目标，万科物业提供全生命周期服务，包括资产的交易、管理、配套，以及房屋美居、房屋经纪、社区资产投资运营等模块。

通过这一系列服务，所能体现出最直观的价值便是，在二手房市场，万科物业服务的房子和周边同类型房屋相比，均价更贵。

以深圳为例，目前深圳万科在管住宅项目共49个，除了3个新入市项目暂无二手房报价外，46个项目的5月份报价中，有34个项目均高于其所在片区5月份均价，占比超过七成。

统计数据显示，这34个项目中，均价高出片区均价10000-20000元/平方米的达18个，还有4个项目的差价超过35000元/平方米，两者相加占比达到65%。另有5个项目差价在5000-10000元之间。

其中，深圳香榭茗园项目与其所在的华侨城片区差价最大，相比华侨城片区的87149元/平方米，香榭茗园5月份均价达129461元/平方米，高出42321元/平方米。以一套房子60-100平方米计算，深圳万科物业在管项目，大部分比其所在片区房价高出了60万-200万元不等。

如果是和周边2公里范围内同类型、同时间、同价格的楼盘对比，超过九成的万科物业在管住宅价格高于周边，溢价空间高达26.77%。

在这些实证数据的基础上，万科物业市场研究分析指出，为业主提供不动产全生命周期的服务，二手房交易不应该被忽略，它是为业主资产提供服务的重要一环。

行业数据显示，2014年至2016年，全国二手房交易额从3.1万亿增至6.5万亿，增幅109.7%，一线城市二手房成交占比提升明显。

在行业大势下，二手房在不动产全生命周期的管理中的地位也越来越重要。

仲量联行物业与资产管理部区域董事李从越表示，物业管理越来越被发展商、业主关注，物业管理和资产管理，对整个房地产增值保值起着不可替代的作用。