管理递延安全责任之非门和与门

深圳南山的好来居大厦玻璃砸人事件在沉寂了一段时间后，由于二审判决的出台，一时成为了媒体追逐的新闻事件，一审与二审完全不同的判决结果令人们失去了基本的判别标准，坊间争议不断。说来也是，一审判令物业服务企业承担全部责任，二审却判令73户业户承担全部责任，人命关天的重大案件就如此儿戏般地成为了物业管理安全责任的分配游戏。故且不论此案件审判的对与错，仅结论本身就让人充分领悟到了物业管理安全责任的不可捉摸和不可预见性。

作为开创国内物业管理先河的城市，深圳为中国物业管理行业的创立立下了不朽的功绩。但在借鉴、引入香港物业管理模式的同时，出于国内现实环境的需要，也不恰当地嫁接了许多物业管理不应该承接的责任。

随着物业管理市场化程度的逐步深入，物业服务企业在物业管理服务活动中所遭遇的管理责任风险越来越大：高空抛物要你负责，电梯关人要你负责，毗邻房屋渗漏也要你负责，就连室内财产被盗、邻家宠物咬人这样八竿子打不着的事情都要求物业服务企业承担责任，严重影响到了企业经营的公正运作。

从物业服务企业实操的角度谈到物业管理的安全责任，现在大致上面临以下三类：

1. 公共区域（共有部位）管理安全责任

一般而言，物业管理的管理范畴为物业管理区域内的公共区域与公共设施设备、楼宇的共有部位与共有设施设备等，相应地，主要的物业管理安全责任在于公共区域（共有部位）及相应设施设备的管理安全责任。比较典型的有：公共区域内及共有部位的消防等意外风险安全防范、运行秩序安全防范、硬件安全防范等，公共及共有设施设备的使用和运转安全防范等。

2. 管理递延安全责任

所谓管理递延安全责任主要是指那些被人为地递延到物业管理安全责任范

畴内的、不应归属于物业管理安全责任范畴的行政安全责任等；其次是指出于利益或其他因素附带承接的延伸性安全责任。

例如：刑事案件治安防范，民事纠纷治安防范，群发性事件治安防范，建筑违章安全防范，接受特约委托事务的管理安全责任等。

3. 员工从业安全责任

物业服务企业的员工在从事物业管理服务活动时，危及自身的和涉及外界的安全责任。