延期交房违约金能用物业费抵偿吗？

“开发商无故拖延交房，非但不按照合同约定向购房者全额支付违约金，还提出用物业管理费或者公用设施维修金来折抵违约金。”这是开发商处理违约责任的新办法，还是开发商“忽悠”购房者又出了新花样？

2005年5月，业主周女士在某新建小区购买了一套商品房，并与开发商签订了商品房预售合同。当时，合同中明确约定：开发商2006年5月30日交房，逾期60日不能交付的，开发商按日向购房人支付已交付房价款万分之三的违约金。

到2006年5月底，开发商不但没能将房屋交付，还将原定的交房日期一再延后。当周女士按照合同约定向开发商提出支付违约金的要求时，开发商却表示不会全额支付违约金，并提出用物业管理费折抵违约金。

律师认为，我国相关法律有明确规定，预售方逾期交房构成对预售合同的违反，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，责任形式一般为支付违约金，违约金的数额按照双方的约定来确定。如果双方在合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，具体数额可以参照以下标准确定：逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过损失的30%为标准适当减少。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当按照违约造成的损失确定违约数额。据此，购房业主可依照合同约定，要求开发商承担逾期交房的法律责任，并要求一定的经济赔偿。

对于开发商提出的用物业管理费折抵违约金的做法，律师认为是不合法的。首先，物业管理费与违约金不能相抵。物业管理与开发商卖房是两个法律关系，是不同的合同主体。从法律关系上来说，“延期交房违约金”与“物业管理费”不能相互抵消。其次，对于“债务转移”应签订协议。《合同法》第84条规定了合同转让中的“债务转移”行为，即“债务人将合同义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。也就是说，开发商对买受人支付“延期交房违约金”的债务，如果转移给物业管理公司承担，即折抵一至两年的物业管理费，必须要经债权人——购房业主同意。而且在司法实践中，一般也要经债务受让人——物业管理公司同意。

律师提醒购房者，开发商用物业管理费折抵延期交房违约金的做法，还有可能侵犯小区其他业主的合法权益。因此，购房者在办理入住手续时，应留存与开发商逾期交房相关的书面违约证据，以便在日后进一步处理该问题时能得到法律保护。