县及县级市物业管理浅析--县城需要物业管理吗

随着房地产业在全国各地的扩展、蔓延，物业服务也随之遍地开花。在一些经济较为发达的县市，物业公司的标牌随处可见，有的地方就几个“有钱没地方使”的人一商量，不几天就会出现一块物业管理公司的牌子挂在沿街的商铺门口或者某一处民房的门前。

县城需要物业管理吗？县城需要什么样的物业管理……

带着这些问题，我们不妨对县城现存的物业管理公司进行一下盘点，一一归纳。在县城里，存在这样几种类型的物业管理公司：

其一、外地大型物业管理企业的分支机构；

这类企业大多是政府机关后勤服务类市场化外包的产物，如某县县级医院把保洁部门打包对外招投标，由此引进了该县的第一家物业管理企业，本省一家一级资质企业在本县的分支机构由此诞生了，此类例子比比皆是。

其二、本县职能部门后勤改制的产物；

这类的物业管理企业，大多是房地产建设主管部门下属的职能部门改制而成。如某县的城建物业管理服务中心，原先就是该县城建委的物业管理办公室，成立之初只是负责该委建设的商业街的物业管理事宜，后来转为企业性质从而脱离了行政事业编制。随后几年也陆续承接了几个项目，开发商其实也是城建委下属房地产开发公司。另外有些原先是环卫局的环卫队，在脱离事业编制之后组建成立了新的企业，这些企业的冠名往往是物业管理公司，而服务项目却脱离不了原先的保洁范畴，物业管理服务其实是他们发展的目标。

其三、本土房地产企业的附属企业；

这类的房地产开发企业大多资金雄厚，在项目建设之初就注册成立了隶属于自己的物业管理企业。由于是彼此间是“父建子管”，前期的服务素质尚可，后勤由于服务素质越来越低加上建筑物质量问题，使得物业服务收费率越来越低，到最后物业管理自我不能达到生存的条件，最后不少关门大吉，有的直接股权变更换了法人并最终和房地产开发企业脱离了隶属关系。

其四、本土专业化的物业服务企业；

专业化的物业管理企业，在县城很少见，而本土的更是如凤毛菱角。如某县的一家专业化物业管理企业，工商注册完成后，竟然不知道物业管理的资质怎样申报，更不用说物业管理项目管理权的获得了。后来高薪聘请外地知名资深经理一名，才陆续展开了业务。该企业先为商场超市提供保洁服务，而后获得了市政道路的日常保洁，最后接管了新建的大型小区的前期物业服务，由此步步为营，实现了专业化发展的战略目的。这类的例子不多见。

其五、打着物业管理公司名义开展其他业务的小企业；

打着物业公司旗号从事其他业务的企业不在少数，这类企业原先是从事家政服务、搬家服务类的公司改头换面而来，后来发现物业公司的名称新颖且顾客容易接受，于是纷纷改旗易帜摇身一变成了某某物业公司了。如某县原先业务量居前的三家搬家公司中的第二、第三名，正式更名为物业管理公司，只在业务范围在物业服务、家政服务、绿化服务的范围内增加了搬家服务的业务。

凡此种种，例子不胜枚举，如山东某县竟然有物业公司三十余家，公司组成大多如上所述。如果说县城没有物业服务企业的开拓市场，那是不客观的；但是县城的物业服务不规范，由此可见一斑并由来已久。

那么，就县城而言，需要不需要物业管理呢？需要什么样的物业管理？不妨展开一番探讨。笔者认为，县城需要物业管理：

一、人民生活水平提高的需要；

人民生活水平的提高，不但促进了县城及其周边房地产的迅猛发展，也催生了物业服务企业如雨后春笋般出现。在这些新建的住宅小区、商业楼宇里，只有建设没有日常维护是完全不行的；只提供基本诉求的门房、值班室一类的基础物业服务，是不能解决人民群众的服务需求的；只有提供服务的水准、拿出专业化的服务来，才能真正的满足人民群众日新月异的服务需求。

二、机关后勤社会化的需要；

在计划经济时代，企业办社会是一个常见的现象。在这种大环境下，一些企业不但有自己企业的幼儿园、小学，有的甚至有子弟中学。如此繁复的后勤，前期是解决了职工的后顾之忧，但日久年深这个包袱越来越大，成了企业步入市场经济的拖累。正因如此，一些大企业先后把单位的后勤部门与企业脱钩，并最终把后勤服务进行市场化劳务外包。这样的运作最早是起源于沿海经济发达的城市，并通过各省会城市向全国蔓延开来。如近期济南市有关部门就把新建的过街天桥的物业服务推向了市场，最终达成过街天桥的社会化、市场化、专业化运作，为公共服务类建筑设施推向市场化首开先河。类似的事情，如果是在计划经济年代，会根据情况设置一个编制，并把这个编制下挂到某一职能部门之下。

三、市场化经济的需要；

在市场化经济中，服务是有偿的产品，要享受服务必须支付费用。比如众所周知的早餐问题，就充分体现出服务是有偿的产品来：你只有在自家做或者去单位的食堂解决，这是计划经济时代的必然；你可以选择是自己做或者在街边的小摊或者去KFC或者麦当劳，这是市场化经济时代的选择题。如果说解决温饱问题很简单，那么多样化的选择的根源在于服务的阶梯标准是完全不同的。就物业管理而言，在市场化经济时代，即便是企业建造了只为职工居住的住宅小区，是不可能提供免费的物业服务的，只能按照市场化的规律，引进物业管理企业介入并提供服务，或者模仿物业管理企业的运作进行后勤市场化的运作，并最终实现市场化运作。

那么，县城需要什么样的物业管理？其实这个问题和上面的关于早餐的例子，有共同之处，在这里可以进行一下市场及需求的细分：

对于经济发达的县城，其人均收入水平早已达到一个全新的高度，房地产的需求呈现刚性自不必说，房价也达到了内地省会城市的高度，比如浙江省的余姚市，这个县级市早在三年前的房地产价格已经介于每平米八千到一万二千元之间。在这种经济发达的县城，需要高素质和高水准的物业服务是毋庸质疑的。这好似一个农民，忽然间有钱了，再穿上新衣服之后就对粗茶淡饭产生了厌倦，对高素质的生活有了可以调整的时间和手段。在这样的县城，物业服务收费不应局限在几年或者十几年前的物价部门的限价之内，而应做好和时代同步的价格标准。服务是有标准区分的，和吃早餐一样，如果想吃黄鱼面那么请按照黄鱼面的市场价格来付费，想三五块钱能吃到黄鱼面是完全不可能的，要知道在三年前的余姚一碗黄鱼面已经卖到三十五块钱了。

而对于经济环境相对起步较早，发展不是很迅速的广大的县城而言，这里需要的是务实的管理与地级市齐平的收费标准和物业服务素质。在这里，不需要什么高端的服务理念，也不需要什么超前的管理模式，需要的是扎实的服务和务实的管理。小区的大门口也许没有年轻帅气的保安值班，但小区内的车辆停放有序楼道干净整洁。保安员说不定是县城某企业的下岗职工，而保洁员则是临近县城的村中农民，如此相得益彰，小区业管理的井然有条。只是管理不严的时候，老化的绿化带里会出现一畦畦的菜地，或者在某一边角出现搭建的鸡窝鸭舍。

针对经济欠发达的县城而言，高素质的物业服务是未来的事情，不适合当地的经济状况。在这里适合设置门口值班室，派驻人员二十四小时值班，是常见的管理方法。由于起点低，服务的要求低，因而服务的收费标准也是低廉的。如果能辅以安全监控一类的现代技防手段，这里的小区是不难管理的。由于大众还没有这个物业服务的意识，收费的标准也不支持什么服装的配发，因而这里的物业服务从业人员大多是穿着自己的服装，有的佩戴工作牌，而有的穿着特制的马甲，还有的仅仅是带着红色的印有公司名称的袖标。

县城，作为县一级政府行政机构所在地，其对物业管理的市场诉求是毫无疑问的，但是如何在县城这个不大的空间做好物业服务，却是一个全新的课题。虽然在这里，有着较大的物业管理市场，但这样或者那样的问题横在所有物业管理企业的面前，如何打开这个局面？怎样去做大做强？物业管理企业如何生存、发展……都是摆在面前的一个个难题。曾经有位在县城拥有自己的物业服务公司的朋友问我，现在人力资源这样紧缺，他想在住宅小区购置一些大型的保洁器械，这些器械都是几万块一台的，问我是否可行。我委婉的对他说，几年内不要这样做，在物业服务收费低廉、开发商对前期招投标而来的物业公司没有响应补贴的前提下，这样做很不明智。也有朋友问我，怎样对县城的再管项目的经理进行绩效考核，问的我哑口无言。我一直有个用人的理念，那就是用人之长补己之短。企业要想发展壮大，需要不少的人才，而这些人才再有一方面特长的同时也无无法避免的存在着一些毛病，如何使用好是一个谋略的问题。罚款虽然可以最直接的在经济上予以惩戒，但这也打击了员工的积极性。物业管理企业的经理们，一定要学会包容，在不断摸索和探索的路上，稳定自己的员工队伍，是对企业发展最好的促进。

世上本来没有路，正因为走的人多了，才形成了路。在县城、乡镇，有一天会无处不存在物业管理的身影，祝愿县城的物业管理企业越走路越好，越走越有感觉。走下去，前面是荆棘身后留下一条路。