物业收费纠纷原因调查及化解之策

物业之家 2013-05-15 09:50

江苏福田物业管理有限公司 平彩堂

随着我国房地产业的迅速发展,城市化进程的深入,住宅商品化日益普及,物业服务行业也随之快速发展了起来,但由于我国物业服务市场还很不成熟,物业合同又具有自身的特殊性,我国法律、行政法规所确立的一些交易规则难以适用到物业服务,造成物业服务合同纠纷日益增多也不易批量解决,给物业企业发展、法院审判工作、社会和谐稳定都带来了不小隐患。

一、拖欠物业公共服务费调查报告以及原因分析

根据统计,近年来,法院收到的物业服务纠纷案例日益增多,总的来说,绝大部分是物业公共服务费纠纷的问题。为了更好的了解拖欠物业公共服务费的原因,我们在张家港市某花园小区对欠费业主进行普查,寻求确切的欠费缘由。

1、调查报告

该小区由5幢小高层、1幢叠加别墅,4幢联体别墅组成,共计255户,我们通过电话、现场拜访的方式统计116户未交物业公共服务费的原因。

业主欠费统计情况汇总如下:

序号

原因

户数

比例

回复

1

要求公布代收代缴财务状况

9

7.76%

张贴过

2

门岗人员配备不足,无人巡逻

3

2.59%

按标书配备

3

东门出口处垃圾清运问题

5

4.31%

定期清运

4

失窃(家里、电动车)

7

6.03%

已报警

5

车辆乱停、被划

4

3.45%

发现即处理

6

绿化问题

2

1.72%

定期养护

7

监控、门禁、对讲机问题,

21

18.10%

未移交

8

车库被淹

5

4.31%

设计问题

9

房子方面问题

15

12.93%

联系开发商

10

已卖过户,过户前的都不愿交

4

3.45%

催讨、诉讼

11

空置,业主联系不到

24

20.69%

信件等再联系

12

近期交

17

14.66%

追踪回访

通过上述统计汇总表,不难看出,1-6的争议点在于物业公司是否履行到位,7因交接验收手续而存在维修责任主体问题,8-9为房屋质量、设计等共用部位问题,10-11业主信息追踪不及时,12为业主忽略了未去交。

2、业主欠费原因分析

从法院了解到的情况来看,拖欠物业公共服务费的原因也主要集中在以上1-9项,现就以上主要的几点原因展开作简单的分析:

(1)物业公司是否履行到位的问题(针对第1-6项统计原因)

物业服务企业与业主之间主要是物业服务合同关系,物业服务企业的主要义务是提供物业服务,业主的主要义务是交纳相应的物业公共服务费用。虽我国物业管理条例规定了物业管理事项,且已有物业服务标准,但由于物业服务本身项目繁多且标准难以量化落实程度,也就各说各理。物业公司坚持自己提供的服务完全达到约定的服务标准,无瑕疵履行了合同义务;业主则认为享受多少服务交纳多少费用,物业公司提供的物业服务不符合合同约定的标准,就不应全额交纳,双方在物业公司是否履行到位、履行了多少上无法达成一致意见,长此以往,就容易形成“你的服务我不满意,我为啥要交物业公共服务费?你不给物业公共服务费,我怎么替你服务好?”的恶性循环。随着一个个个案的增多,纠纷的影响面、波及面也就越来越广,最终可能导致物业公司的撤离、无物业公司接管的状态,即使有新的物业公司结果,针对历史遗留问题,或者那些属于历史遗留问题的争议,也很有可能进入新一轮的恶性循环。

对于物业公共服务费纠纷,若都交给法院处理,一则会增加司法压力、消耗巨大的司法资源,二则由于物业服务具有长期性、连续性的特征,物业公司在履约过程中履约程度很难举证,法院也一时无法判定这其中量化问题,纠纷也就很容易悬而未果。在此期间,该小区的业主与物业公司的关系也会一直处于不稳定状态,很容易引发群体性事件。

(2)共用设施设备交接验收的问题(针对第7项统计原因)

一直以来,由于物业配套制度、管理的不完善,相关各方面责、权、利关系不明确,对小区建设中应有的共用设施配套服务设施不落实、质量差或标准等问题缺乏有效的制约以及维权手段,如监控、门禁、对讲机等问题无法得到及时有效的解决,物业公司认为未办理交接验收手续让找开发商,开发商认为项目已交给物业公司管理,业主应找物业公司,谁是维修的最终责任主体,物业公司与开发商各执其词,而业主要求维修好才愿意支付物业公共服务费,进而引发了业主与物业服务公司之间的纠纷,直接表现为拒交物业公共服务费。

(3)共用部位问题(针对第8-9项统计原因)

在商品房兴始初期,那时没有什么物业管理的概念,开发商的楼房交房以后只好自己组织人员进行管理,也没有独立经营,就是依附于开发商,就是百姓所谓的“父亲与儿子关系”,后来开始有了物业管理条例和很多独立经营的物业公司,物业服务企业开始和开发商没有关系了或者脱离关系了,但为了便于对共用部位的维修,开发商在楼房的保修期一般会将维修问题委托物业公司,由物业公司负责协调施工单位来维修,但是由于这三者之间没有有效地制约机制,往往造成无法及时维修或维修不到位的情况,业主针对房屋瑕疵向开发商维权成本过高,基于业主的惯性思维以及开发商与物业公司之间的微妙关系,物业公司又很难完全与开发商撇清关系,业主就常常以此理由拒交物业公共服务费。

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