朱红阳：关于物业公司承担开发商房屋售后维修职能的一些建议

通常存在的问题是物业公司指挥不了施工单位，施工单位消极应付，维修不及时、不守时、标准不高、承诺的事不能做到、态度蛮横等。业主不满意，物业联系开发公司相关人员，由开发公司再联系施工单位，又耽搁了一段时间，业主更加不满意物业公司，也不满意开发公司和施工单位，不但影响了开发单位的品牌声誉，也影响了物业公司的日常工作，误导业主物业服务概念的正确理解，业主将维修责任完全归咎于物业公司，甚至放言“再不修复就不交物业费”，物业公司在这个过程中不但付出了大量的人力成本还要沦为业主的“出气筒”，更是在一定程度上对业主与物业公司的融洽关系造成负面影响，真的是出力不讨好。但是业态关系我难以改变，我只有在现有条件下去思考怎样改善。为此，我有以下几点思路：

维修、接待由甲方自行负责。前期介入时建议开发单位或承建单位在交付之后设立维修接待中心，公示维修服务承诺，统一处理业主报修问题。

开发商若不同意第一条，那么便由物业公司派人以开发商的名义设立一处维修中心，同物业服务中心区分开，至少在名义上它不属于物业公司，这便是在告诉业主，房屋售后维修不是物业公司的责任，不要把怨气撒到物业公司的头上。若能争取到开发商补贴部分费用最好。

物业公司掌握部分维修款项。与开发商达成协议，各分项工程施工单位支付一定数量的维修保证金至物业公司账户，物业公司与各分项施工单位签订维修协议，明确业主报修响应时间、修复期限、对待客户的态度等要求，未能履行协议要求的，物业公司自行安排人员进行维修，所发生费用（维修支出+物业公司服务费）从维修保证金中扣除。

甲方向物业公司出具书面保证，或支付一笔金额，对于未按维修协议明确的响应时间、维修期限予以修复的施工单位，物业公司自行组织维修，所发生费用从甲方支付的款项中扣除或甲方另行予以报销。