房屋设施维修养护谁之责 物业还是业主？

地面排污管道属共用设施设备，2年保修期后的维护和管理责任由业主共同承担

住宅小区内未出保修期的专有部分、共用部位及共用设施问题由建设单位负责

物业之家讯：7月24日，记者从德州市房管中心了解到，房管部门在上半年办理的市民热线中，关于室内厨房、阳台、卫生间下水管道，地面排污管道堵塞破裂等问题达51件，占物业管理类问题7.38﹪，由于大多数业主分不清维修养护责任的主体是谁，而产生很多纠纷。对此，德州市房管中心工作人员为市民详解下水管道、排污管道堵塞破裂的维修办法。

室内下水管道：属专有部分超过5年保修期由业主负责

案例：“我居住的小区是2005年交房的，2012年夏天，阳台下水管道出现下水不畅现象，多次联系小区物业一直未给予处理，希望相关部门协调，尽快疏通自家阳台下水管道。”德城区一小区业主张先生反映，自己交了物业服务费，物业公司为什么不给疏通下水道?经了解，张先生家中阳台下水管道属业主专有部分，物业保修期为5年，已届满，又因个人使用不当造成堵塞致下水管道流水不畅，因此应由张先生自己出资维修。《山东省物业管理条例》第七十九条规定，物业保修期届满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责。

市房管中心工作人员解答：一般情况下，对专有部分的养护、维修，由该专有部分所有权人自行决定，但在某些情况下，业主对专有部分不能妥善尽到养护维修责任，如管道疏通、更换，需要相邻物业业主提供便利，否则无法进行养护、维修。为保证落实业主对专有部分的养护、维修责任，业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时养护、维修，相邻物业业主应当提供便利。但也有相关责任人无法或者不愿意履行专有部分养护、维修责任这种特殊问题，可以由物业服务企业维修养护，前提是经业主大会同意，但费用则由责任人承担。

地面排污管道：属共用设施设备保修期外业主共同承担维护责任

案例：“我居住的小区1号楼北侧化粪池和排污管道严重堵塞，因大雨导致污水外溢，严重影响了居民生活。”运河经济开发区某小区高女士反映。经了解，高女士居住的小区1号楼主排污管道属共用设施设备，物业保修期为两年，已届满，又因该小区属老旧小区，并未归集住宅专项维修资金，只能由全体受益业主自筹资金的方式解决。

市房管中心工作人员解答：物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，依法由业主共同承担。业主可将其委托给物业服务企业承担。因共用部位及共用设施设备的养护、维护事项很复杂，归集住宅专项维修资金的小区，只要业主同意可以支用专项资金维修，但是没有归集专项资金的小区，维修只有全体受益业主自筹资金的方式解决。

由于物业共用部位的业主往往众多，当遇有维修事项需要资金时，要求每个相关业主共同出资，有时筹集资金则是一大难题，部分业主因多种原因难以出资，此类问题解决起来比较困难，成物业管理工作中的难点。

另外，市房管中心相关工作人员特别提出，住宅小区内未出物业保修期的专有部分、共用部位及共用设施问题由建设单位负责，当发生管道堵塞、破裂等问题时应及时向建设单位提出申请要求维修。

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共用部位有哪些?

共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

电梯、区域锅炉等属于业主共有的特种设备，由物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定，按照特种设备管理法律、法规的有关规定，委托专业服务单位负责维护、保养。

房屋建筑工程保修期如何计算?

房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。2000年6月3日发布的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：(一)地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;(四)电气系统、给排水管道、设备安装为2年;(五)装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。