浅谈物业管理第三方机构的历史使命

经济学当中有一种“帕累托最优”与“帕累托改进”之说，帕累托最优是指资源分配的一种状态，在不使任何人境况变坏的情况下，而不可能再使某些人的处境变好。这是公平与效率的“理想王国”。而现实的社区当中，我们所普遍看见的，往往是另外一个极端，每一次违章的姑息，每一次无效投诉的反复，每一次失败的服务体验，人们自己的处境并没有变得多好，而别人的处境反而总是更差了，这就是中国古已有之的“损人利己”和“损人不利己”之说，也正是一些业主的社区生活和物业管理实践的现实状况，然而帕累托改进是意味着这样一种变化，在没有使任何人境况变坏的前提下，使得至少一个人变得更好。物业管理第三方机构的存在，就是需要追求这种“帕累托改进”。

要求证这样的一个命题，我们可以先从物业管理费的标准进行分析，因为供给是由价格所决定的，假若早期深圳商品房物业管理可以称为“高收费”的话，今天上海2.3元/平方米的《等级收费标准》最高限价似乎已经决定了每一个社区总体福利的上限，它普遍抑制了物业管理企业的创新活动，但是业主们能否满足于次佳的服务？这一对矛盾催生了社区新的战争，归根结底，当物业服务企业和业主越来越成为自说自话，那么，政府部门、媒体、开发商还有物业管理的第三方机构，谁能够为他们提供“帕累托改进”？

交易成本的波浪式叠加有其始作俑者，如果说政府、媒体和开发商这些既定的组织是“因”的话，那么物业管理的第三方机构就是“果”，它可能出于物业服务企业和业主当中任何一方的单方面努力，（对企业来说，差异化、标准化、分散、合并、分包都是降低成本的策略选择考虑，早期的物业管理第三方机构即是专业化思想指导下的“保洁公司”、“电梯维保公司”等二级公司，而在业主方面，“业主咨询”和“维权律师”的兴起已见分晓。）--也有可能来自于开发商预期的先见之明，（即售房开始宣传的“品牌物业管理顾问”），以后更加可能的则是在博弈过程当中，双方相互妥协和沟通的结局。（寻求一个仲裁者，专业的物业管理监督或评估机构。）

原来，物业管理行业非常符合信息经济学当中的课题，由于业主与开发商、业主与物业公司之间的天然信息不对称，从而导致交易成本畸高，效率低下，当每一个业主在买房时让自己变成半个律师，在装修房屋时成为一个装修专家的时候，顾客们完全通过自身的学习曲线来改变这种信息不对称的状况，但到了物业管理环节，他们就彻底困惑了，因为物业管理归根结底是人与人之间的关系，公与私之间的斗争，业主终其一生也很难改变他的邻人和仆人，又难以改变自己，于是，社区生活中巨大的服务需求被人为地抑制了，而逐步演变为一种实力消长的政治斗争--不可否认，在中国的一些地区，物业公司和业主之间正处于这样一种严重对立的角度，任何一方所采取的主动行为，最终都导致总体的福利下降而不是上升。然而，如果我们有计划、有步骤地实现社区信息流动和知识普及，则将大大有利于总体福利的提高。