浅析后《物权法》时代的业主博弈

所有权-产权模型：公共领域与交易成本的研究思路

蒲鲁东有一句名言：“所有权就是盗窃。”这几乎是社会主义理论的起源，但是，这个观点的确对今天的经济学、社会学产生了重要影响，它也可理解为“有所有权，就会有盗窃”，事实上，没有纯粹的私人物品--也就是说，没有绝对完整的所有权存在，即使是一个杯子、一辆汽车，它们也都有被“盗窃”的可能，所谓“盛世的古董，乱世的黄金”，一旦我们不能对自己曾经占有的物品施加任何影响，正如一辆被偷掉的自行车，单纯说这个财产是“我”的其实没有意义--所以，每个人对“资产”（别人的或者自己的）的权利，是人们自己直接努力加以保护、他人企图夺取和政府予以保护程度的函数。

各种权利都可以归结为所有权和产权两个范畴，而产权又是所有权的集合和相互关系，只要人们还意识不到自身的权利，所谓的“业主即所有权人”只是一句空话；而只要有交易成本存在，产权将不能被完整地界定；当产权无法得到完整界定时，没有界定的权利把一部分有价值的资源留在了“公共领域”，在公共领域中全部资源的价值被称为“租”。所谓“租”，其实也就是人们所放弃了的权利集合，最近经济观察报中有一篇文章叫《永远从租的角度看垄断》，说的也就是这个意思，一旦用于社区领域，为人们所弃之若敝帚的物业管理，其实就是“租”的集合。

人们获得、保持或放弃权利，是一个选择问题。个人在私有领域内直接进行选择，在公共领域内通过“政府”间接进行选择--当人们相信一种行为的收益将超过成本的时候，他们就会运用权利；相反，当认为这种行为的收益并不足以弥补成本时，他们就不会去运用权利，从而使这种产权留在公共领域内。所以，物业管理的一切形态，之所以常常令业主感觉到厌恶，是因为在公共领域中发现的一切都将是人们所不愿要求的，但是，人们仍然在其中挖掘着新的价值机会。

权利觉醒所产生的问题

人们放弃的权利越大，或者说没有发现的权利使公共领域存在着巨大的价值空间，于是“寻租”成本就小，机会就大，各种形式的“掠夺”和“盗窃”就开始了。在《物业管理条例》颁布以后，不同层次、不同角度的社区当事人都发现了自身权利主张的可能，社区中的纠纷加剧和此起彼伏的“业主维权”行为，成为了不争的事实，综言之，由于对所有权的误读，使众多的维权目标最终成为了南辕北辙，并且产生了高额的成本。

业主的所有权成本可以从两个方向上来表现，第一个是其固定资产规模与他们本人的能力取向严重不相匹配，不断地对专业化的物业管理人员进行排斥，这一倾向可能使他们的资产贬值；第二个成本是防止彼此进行“盗窃”的监督成本太高，--在社区当中的房屋，因为业主的产权无法得到充分界定，作为共有人它无法分割的那一部分产权就流入了社区的公共领域，它被统称为物业管理（“租”），包括物业管理的服务对象、物业管理行为和物业管理的人员劳动，阻止“寻租”活动的努力，使业主不仅要防备开发商和物业公司，更需要防备业委会和个别业主自身。

就对应的所有权收益而言，借助《物业管理条例》所界定的“物业服务企业”和“物业服务合同”，物业管理由一种严格意义上的委托管理转变为狭义上的服务消费，从而使业主把所有权（单一财产权）作为他们掠夺物业管理人、并相互进行掠夺的权利，很明显这种收益的后果非常可怕，正如李云亮先生所清楚表述出来的，“建筑物区分所有权”并不是真实的所有权，因为房屋的所有权被多人所分割，而不是仅仅归一人所有。任何一个业主拥有这个商品的某种属性（仅仅一个空间的使用权）后，他就能比较容易地白白使用归别人所有的那些属性。就大社会而言，这种侵占别人权利的现象可能相对普遍；但就小社区而言，这种现象是非常刺眼，而且令人难以容忍。

毫无疑问，真实的权利并不存在于纸面上，而是一个价值发现的过程。用德姆塞茨的观点说：“新的权利对应于新的经济力量而产生。”众多业主进入社区的第一宗不适应，即在于权利发现上的严重不习惯，--譬如建筑物主体的外观、结构和使用寿命，饲养宠物在社区中随地拉屎，电梯和楼道无缘无故地被人为损坏，绿地被践踏，承重墙被砸毁，其实就是人们正在抢占别人的权利和占别人的便宜，制止这种情况的唯一条件，就是订立规定并共同遵守，当一个业主做出这样限制自我的选择时，看似削弱了他的权利，其实恰恰是加强了他的权利。