王荷：谈关于物业资源的经营

物业资源经营的领域无限广阔。但很多企业认识不足，没有合理发挥物业资源的应有作用，严重浪费了资源；也有企业没有充分认识物业资源的属性，导致经营中侵犯了业主的权益，引发了很多矛盾。因此，对物业资源的经营进行研究，对企业、行业均大有裨益。

物业资源的界定

物业是指已经建成并经竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其附属配套设施与场地。

物业资源经营有两重含义：一是在物业的所有构成内容中，除充分发挥它的原有设计功能外，还可通过经营及其他方式产生新的价值；二是物业及其配套设施设备在流通过程中产生价值。前者如电梯广告，后者如物业销售和租赁（在“业主资源的经营”一文中讲述）。有些物业资源受限于时代、环境、现实条件、业主状况等多种因素的制约，不能实现资源经营的价值，可排除在有效资源之外。

物业资源从所有权角度可分为两类：单一产权物业（如国有产权的政府机关办公场所、自建自用办公楼及住宅等）；共有产权物业（如两个或两个以上所有权人共同居住的小区等）。共有产权物业包括业主专用部分和业主共用部分；共用物业可细分为单独物业共用和所有物业共用。如从物业的属性角度划分，共用部分也可细分为公共设施、公共部位、公共场地、公共空间等。

经营原则

物业资源的经营原则重点有：一是不侵犯所有权人的利益，在取得相关权益人的授权后再进行开发经营。二是不违背物业管理主业的发展，不能因为经营物业资源而忽略了对业主的服务和对物业的管理。三是规避经营活动中的风险。四是经营要符合物业的整体风格及业主群体的特征。五是企业对物业资源进行统一经营与管理，切实避免小区管理处因分心经营而导致服务质量下降。六是我国物业管理存在着很多的不确定性和标准的模糊性；如业主群体意志表达的特殊性，前期物业管理阶段的特殊性等。在经营物业资源时，要充分认识这些特征所隐含的意义。

停车场的经营

停车场经营是物业管理中的焦点之一。其中，车场产权及收益归属问题、经营中的责任大小问题，一直在发展商、物业管理公司、业主三者之间争论不休。

车辆停放管理经营要特别关注3类风险：一是车辆丢失赔偿风险，经营者须重点防范；二是车辆损坏赔偿风险；三是小区内交通事故赔偿风险。防范风险关键在于要有强烈的风险意识，完全而忠实地履行职责将是风险免责的重要因素；要高度重视各类事故隐患，将之消失在萌芽状态是最好的防范；将车场交由专业停车场经营公司管理，可将风险完全转移，但也转移了丰厚的利润。

物业管理经常面临车位紧张的矛盾，解决的方法灵活多样。例如，重新划定停车位；将利用效率不高的公共场地划定为停车位（不得占用消防通道和绿化用地）；改造设计不合理的车场增加车位；将公共场地作为夜间临时停车场等。

目前，停车场经营基本上局限在车辆的停放管理上；部分企业涉及到无水洗车、汽车美容业务。实际上，停车场经营有极其丰富的资源可以开发，如二手汽车、汽车精品、汽车业务代理、汽车养护、汽车装饰、汽车改装等。但这些经营还很少有物业管理企业实践。