王荷：论物业管理文化资源的经营

物业管理中蕴含着大量与文化有关的资源，对其开发经营将是物业管理财富经营的亮点所在。

文化产业的基本内容包括：教育业、文化娱乐业、体育业、出版业、传媒业、旅游业、音像制品业、实用美术业、文化中介业、会展业、信息服务业、艺术品业、艺术教育业、电影电视业、电子出版业，等等。以物业管理为内容，或以物业管理为载体，或以物业管理为途径，以达到文化产业的部分目的，实现文化产业的部分功能，都可以列入物业管理文化资源经营的范围。

物业管理文化的存在

在国内的实践中，物业管理是提供物质消费和精神消费两重内容兼而有之的一个行业。物业管理为业主营造一个安全、优美、清洁、舒适、方便的生活工作环境，从而给予业主以精神体验。物业管理注重与业主之间的交流，打造和谐的邻里关系等，以此营造一个良好的氛围。物业管理所面对的“物业”是死的，无生命的，但从事物业管理的人是有思想的；物业管理所服务的成千上万的业主，他们也有着极大的精神需求。这就是物业管理文化的基础和土壤。

物业管理的矛盾日益突出，反映了社会的进步：业主的权益意识和自我保护意识增强了；但也说明在物业管理和业主之间缺少一条沟通的桥梁。这就是物业管理文化产业所要努力的方向。

现实中没有面向业主的物业管理文化产品，只有通过合同“硬性摊派”的管理与服务，业主对物业管理的理解仅限于小区以及与之打交道的物业管理公司。也很少有面向物业管理从业人员的文化产品，只有冷冰冰的教材和种类繁多的重复性的学习和考试。如何弘扬物业管理的诚信？如何普及物业管理的基本常识？如何让物业管理各个主体和谐共处共同发展？这些都有赖于物业管理文化产品的传播。

物业管理文化的表征

1.公益性。人们对物业管理文化的理解更偏重于公益方面。

（1）政府行为。各级政府利用物业管理文化的传播，在社会上形成有利于行业发展的环境。这个层次的物业管理公益文化具有最广泛和深入的影响力，也是政府所应承担的职责。如深圳于2004年9月举办的“物业管理周”活动等。

（2）企业行为。企业的文化工作更多地围绕提升服务水平，以塑造品牌为目的。企业的文化行为有些是合同约定的内容，有些则是企业的自觉自愿；它面对的群体只限于所服务的业主。

（3）社会行为。一些社会机构进行免费的“公益性”的社区文化活动，但在部分活动的背后可能潜藏着其他的商业目的。

（4）业主行为当外界的文化活动不能满足需要时，业主则自己组织活动。如大秧歌、交谊舞等都是业主自发的社区文化行为。

2.商业性。在剔除了上述公益性特征之外，物业管理文化的其他表现背后都有利益驱动。通过对物业管理文化的经营以产生价值，从而体现其商业属性。本文所讲的物业管理文化资源经营即主要指其商业属性方面。

经营的关键因素

1.产品生产。为生产出适销对路的业主居家可以消费的物业管理文化产品，须对文化资源、文化产品的消费对象、经营环境进行调查。国家可以建设行业文化基地，集研究、出版、发行、演出等一体，该基地也可由企业建设或企业联合建设，也可由社会投资组建。从微观经营的角度出发，企业可以组建一个文化机构，专门开发本企业所属的物业管理文化资源。物业管理公司因为不占据生产与发行等方面的优势，需要与有关机构合作以弥补缺陷，从而使产品拥有较大的市场。

物业管理公司之间联合，就占有了大量的业主资源，也就有了可资开发的文化产品需求资源。企业间的联合还有了资金、人才、物力等多方面的优势。

2.产品营销。将文化产品直接向业主推销，例如，文化产品的社区销售，摆台卖书，背景音乐，社区歌舞戏剧、进行书画展销等。还可利用社区网络直销。

3.文化品牌。文化资源经营可产生无形资产和有形价值，如何认识和对待两者的关系，对经营方向和具体操作影响很大。物业管理文化品牌可成为独立的存在，它与企业品牌互为倚重，共同构成企业的无形资产。受文化的内在元素影响，不可抱着“暴富”心态从事物业管理文化资源的工作。

4.人才因素。一是储备文化开发人才，其主要任务是生产物业管理的文化产品；二是招揽文化经营人才，其职责是将开发出的文化产品有效地推向市场。

5.资源分类。文化的概念十分宏大，物业管理文化产业的内容包罗万象。例如，网络、出版、影视、传媒、展览、广告、咨询、旅游、培训，等等。

六类物业管理文化资源的经营

1.书籍。书籍常见的形式有传统纸介质图书和现代电子图书。物业管理书籍可分为内部需求类和外部需求类。

内部需求类是指物业管理行业各阶层人士所需要的书籍，从内容上可细分为理论类、工具书类、实际操作类等。外部需求类是指物业管理行业之外的各阶层所需要的物业管理方面的书籍，目前该类图书中，以物业管理的角度面向房地产行业各个环节的书籍十分缺乏，基于物业管理应用且面向设备制造和维修业的服务类书籍也很苍白，以清洁绿化、人才中介、社区商业、家政服务、中介代理等行业为对象的物业管理书籍也几乎空白。

物业管理图书编撰人员，一要有相当不错的文字写作能力，二要有丰富的物业管理实践经验，三要有一定的理论水准。写作中要经常听取物业管理从业人员的意见。

在图书营销方面，物业管理具有发行的良好基础。如果图书业发展直销渠道，物业管理将是十分合适的合作伙伴。

2.教育培训。围绕物业管理行业以及由物业管理而辐射的范围所进行的教育培训工作，前景无限广阔。

（1）面向物业管理内部需要的教育培训：一是针对单一企业的物业管理顾问服务（地区式培训之一），从理念、模式、队伍建设、文化培养等全方位着手，在最短的时间内，使被培训企业的管理与服务水平接近或达到先进企业的高度。二是针对城市、区域的群体性推广活动（地区式培训之二）。三是从业人员上岗培训。四是企业内部培训，并为合作方服务。五是企业实际需要而现有培训机构无法满足，如物业管理高级经营人才的培训等。

（2）面向与物业管理有关联的外部消费群体的培训：一是面向业主和广大民众的物业管理知识培训，如业主如何维护自己的合法权益，如何使物业保值增值等。二是社会内容培训，如中小学生特长教育、成年业主健身与养生教育等。

（3）综合性教育。以物业管理为主要授课内容的专业院校教育。

3.媒体。物业管理媒体的内涵包括两个方面：一是内容上以物业管理知识为主；二是内容上虽不以物业管理为主，但却由物业管理关联机构所创办，且以物业管理服务对象为目标消费群体。

物业管理企业主办的内部媒体类，形式一般有报纸、期刊、公司网络、简报、书籍、宣传碟片、宣传单、社区宣传栏、社区广播系统等。内部媒体不能进行社会性的赢利，但经营得法可以塑造企业品牌，带来良好的无形资产。在社会媒体方面，因电视、广播属垄断资源，且需要巨额投资和十分专业的经营，故可暂时不论；物业管理报纸类媒体尚未出现，因此是一个商机；物业管理专业期刊数量廖廖，且目标消费群体尚有很多缺项，如业主群体、发展商群体、面向社区销售的商业群体等等，这均是等待进入的领域。

物业管理可重点介入报、刊的营销。报刊的常见发行渠道有：邮局、超市、地铁、机场、酒店、报刊亭、书店、银行、写字楼、医院、学校、商场等。和上述发行渠道相比，社区拥有渠道顺畅、终端封闭、品牌专一等优势。物业管理可利用自己的优势，建立有着巨大潜力的社区媒体发行渠道。

4.企业策划。通过科学的策划，使被策划方的效益和效率等综合指标在原有水平的基础上快速飙升。企业策划的内容和形式非常广泛，包括企业创业、企业管理、企业助手、企业营销、企业诊断、企业内训等。如果分得更细一些，策划可向企业提供公关策划、广告策划、形象策划、区域策划、传媒策划、产品策划、营销策划、项目策划、价格策划、渠道策划、促销策划、品牌策划、竞争策划、活动策划、危机策划、公共关系策划等。

物业管理行业竞争越来越激烈，企业需要借助策划占领市场高地。例如，如何在具体项目的招投标中获胜，如何在市场竞争中获胜，如何获取最大收益，独特的CI策划与设计，企业的定位，联合与兼并，区域性战略，服务与创新，物业管理的品牌战略，人才队伍建设，等等。区域性策划也很重要，如，市的物业管理如何快速腾飞等，类似策划的成功实施有助于消除我国物业管理区域之间的巨大差别。

5.音像制品。制作音像制品的一般流程是：产品立项成立产品开发机构制定制作方案创作文字稿本分制分镜头稿本和脚本前期拍摄后期制作评审验收出版发行。

物业管理音像制品尚处于起步阶段，有广阔的发展空间，经营上可重点关注：音像培训教材；物业管理影视剧；利用物业管理得天独厚的优势，建立营销渠道；录像制品的租赁经营，网上租赁（VOD点播）等。

6.广告经营。可成立专业的物业管理广告经营公司，提供整体策划包装服务；广告整合宣传服务；物业管理公司的广告类设计与制作服务；代理房地产类及物业管理类媒体的广告；开发和实施社区广告；拍摄物业管理公司形象片；等等。