关于物业管理市场化面临的挑战与现实选择

物业管理是房地产综合开发的延续和完善，又是现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分。物业管理行业形成、发展的历史，可谓时间不长，但一路坎坷。上世纪九十年代，房地产开发持续升温，与其直接关联的物业管理行业也随之诞生。从当时人们的思想考虑：房地产开发越火，物业管理行业前景越好。但事与愿违，就是在房地产开发鼎盛时期的世纪之交的近五年中，物业管理的发展仍不温不火，亏损、倒闭之声不绝于耳。许多业内人士都在研究这个问题，给出的答案也不尽相同，有抱怨政府扶持政策力度不够的；有抱怨业主素质太低，不肯正常交费的；有抱怨物业公司层次太低，服务不规范、不到位的；甚至还有抱怨宏观经济和市场环境都不允许这一行业能生存、发展的。林林总总，莫衷一是。其中有许多见解是值得肯定的。本文试就物业管理行业形成的先天缺陷、应承担的责任和如何改变这种状况，如何让这一行业实现能生存、能发展、能为和谐社会创建以及为百姓创造良好居住条件、居住环境，成为受老百姓欢迎的新颖服务行业作一论述。要解决这些问题，就要做到物业管理公司与城市政府各自职责分明；市场化运作与规范化的行政管理齐头并进；物业管理企业的自身素质提高刻不容缓。

一、存在问题分析来源：

（一）相对独立的物业分布不能产生规模效应

根据规模效应的原理,物业管理企业所提供的服务范围越广、项目越多，单位项目所分摊的固定成本就越低。

由于历史原因，造成绍兴的住宅小区规模不大,但星罗棋布，管理上各自独立、互不贯通的格局。这不仅大大消耗了物业管理企业的管理成本，也造成了管理上难以规范、运作不顺畅的弊病。

我们在实践中体会到，对一个2万平方米的物业小区和对5万平方米的物业小区管理产生的费用十分接近，而整块管理的面积越大，平均管理成本就越低，有些权威人士认为，8万平方米左右的物业小区，是物业管理公司的盈亏平衡点，这是有道理的，对低于8万平方米的物业小区管理，几无盈利可赚。而规模越小，管理费用就越大，收入越少，亏损就会越大。

（二）城市政府职责尚未剥离，是物业管理企业加重成本的根本原因之一

城市公用设施设备，生活、生产用水的进出、生活垃圾的收集和清运、城市环境的整合（包括绿化、亮化）、城市休闲设施的设置、维修、更新，直至小区内的违章建筑、违法搭建、治安事故处理等这些职能，毫无疑问是城市政府的事。然而，由于进入了小区，小区范围内的一切公用设施设置、维修、更新全成了物业管理企业必须完成的任务，企业的人力投资尚且不说，经济负担明显加重，致使物业管理企业陷入左右为难的境地，难以开展正常的管理活动。

如上所述，政府必须承担的社会职能全部落到了物管企业的头上，物业管理企业再想有所盈利就成了天方夜谭。

（三）普遍不上档次是物业管理企业难以开拓市场的重要原因

偏重于维持和守摊，是目前物业管理企业普遍存在的现象。然而，按现代企业的要求，维持意味着停顿，意味着走下坡路，意味着等死。一个等死的企业，能有多大的发展、多大的市场份额？然而，令人难以置信的是这些企业还生存着，在社会上竟还有一席之地，亏损而不倒闭，负债累累而不破产原因何在？笔者通过调查，大致明白了其中的原因。

自建自管的模式，仍处于主导地位。不少物业管理企业既是原开发建设单位的派生机构，又是售后维修管理的授权机构。他们在开发项目完成后的一个时期内，负有处理工程尾期各种问题的任务，经济上开发建设单位还在不断“输血”；业务上，只要低标准完成管理任务，诸如保安、保洁、道路畅通等，能平稳过渡到新的物业管理企业接管，它的任务就完成了。所以，要上档次、要讲服务质量、要开拓管理市场，这些要求对守摊企业太奢侈了。

二、对策与措施

物业管理企业是一个劳动密集型和技术劳务型的服务企业，是物业管理与社区综合服务合二为一的一种新模式。它主要以提供各种服务获取经济效益，属于服务于社会、服务于大众的微利行业。它存在的作用却不是具有巨大商业利润的企业可比拟的。所以，首先让它生存下来，其次考虑它的发展，给它以美好的前景应是城市政府必须解决的主要问题，也是广大业主共同关心的话题。要解决上述存在的问题，笔者认为，必须首先解决以下几方面问题：

（一）城市政府应承担的费用不能让物业管理企业埋单

小区物业管理看似简单，无非是“平安居住，环境整洁，出入顺畅”，其实牵涉的事情很多：如绿化、保洁、保安，其实都是城市政府应承担的责任。在目前情况下，未实行物业管理的小区和组团，这些费用由政府掏腰包，而一旦实现了物业管理，就由管理企业支付费用，而管理企业不得不向所在业主追加费用。这就造成了“不公平市民待遇”。难怪不少业主不愿交物业管理费，这是问题的结症所在。这个问题不解决，物业管理费收不起来的矛盾永远存在，物业管理企业永无规范化运作可言。

（二）应尽早使目前的物业管理企业脱离母体，实现公平竞争

市场化是要求在相同条件下的公平竞争；社会化是要求政府充分利用自己的优势，履行自己的社会职能。用政治、经济的手段去调控多方面的关系，形成住房生产供应、消费的良性循环；规范化则要求创造公平的竞争环境，在同一政策、同一标准下开展有序竞争，实现优胜劣汰。从目前的情况看，物业管理企业真正要走向自求生存，自我发展，自我壮大，首先要脱离母体——原开发单位和政府有关部门。因为这种依靠只是暂时的，而且是消极的，它磨灭了物业管理企业自求生存和发展的意志，给自己造就了不求发展的温床。www.Ｅxamda.CoM考试就到考试大

（三）应确定的收费政策要从细制定，早日实施

物业管理收费难问题全国各城市都在喊。原因是我国物业管理起步初期，由于法律不健全，在很多地方物业管理工作无法可依，出现了不尽人意的现象。收不到费，物业管理就难以为继。要从细制定收费政策，还要考虑政府补给，这是达到完全收得到费的关键所在。目前存在的状况是：高档住宅、写字楼、办公楼物业收费情况很好。其次是小高层、多层户等面积较大的物业，收费也不难，最难的是拆迁安置户集聚和低收入家庭、外来民工集聚的物业。所以笔者建议，对这些物业，政策要实行救济，低标准设定价格，超过部分政府补给。

（四）应寻求多种经营，多渠道发展来源：考试大

物业管理企业自求发展、盈亏自补，最好的办法就是多种经营，多渠道发展。物业形成后的商业网点、服务网络均是依托，要把为小区群众服务的理念发挥尽致。实行有偿服务、合理负担。要从吃、穿、住、用四方面做足文章。譬如，幼儿、老人接送服务，请医生、送病人上医院服务，室内电、水、气管道维修服务等，甚至为老人、残疾人代购、代买等有偿服务的开展，都会赢来无限商机。改变等、靠、要，走进大市场，这是我们的物业管理企业走向社会的第一步。

（五）应完善自我，提升自我素质

物业管理企业也要树立自己的服务品位，要做出不懈的努力。所以要提高人员的业务技能，必须通过不定期的自我培训，在工作、实践中学习，向书本学习，再通过以老带新，这样才能培养出来一支适应管理的好队伍。还要创造企业文化，树立优质服务理念，员工人人讲优质服务，从而使企业的整体形象凸现出来。

总之，物业管理企业要真正走向市场化，在市场中求生存，求发展，只有政府承担必要的责任，物业管理企业加强自身建设，以好服务、好品位立足于社会，社会一定会认可它，给它以一定的地位。