一封律师函引发的前期物业管理时间的思考

据媒体报道，北京市政协2013年7月11日公布小区物业管理问题调研报告，指出物业管理存在六大问题，其中不少问题需要小区尽快成立业主委员会来帮助解决。调研显示，北京市新建的3,077个小区中仅有11.7%成立了业主委员会，仍有大部分小区、尤其分期建设小区没有成立业主委员会。成立了业主委员会的小区，只有一部分行使了业委会的权利，重新顺利选聘了物业公司。

我国在三十多年的物业管理发展过程中，逐步形成了由开发商决定前期物业管理企业，业主大部分入住以后，成立业主委员会，再由业主委员会负责选聘合适的物业管理企业的物业管理模式。这也是《物业管理条例》及地方管理办法所许可的，也可以说是合理、合法的。

但是，前期物业管理的模式一旦形成，在利益的驱动下，即使成立业主委员会的条件已经成熟，开发公司和物业管理公司也会极力阻止业主委员会的建立，极力阻止业主从普通买房人成为物业管理主体，以使合法的前期物业管理继续延续下去，保证当前的既得利益。广州的番禺华南新城殴打业主事件和全国不断发生的选聘、解聘物业管理公司的纠纷，就是例证。

2013年6月12日，山东邦源律师事务所的于柱律师向济南市房管局发出一封“律师函”，对选任未经业主大会同意，未进行公开招标的物业管理企业的合法性提出质疑。主要提出以下看法：

一、根据《山东省城市住宅小区物业管理办法》第二章第八条的规定，“住宅小区已交付使用且入住率达到50%以上时，物业管理主管部门应会同开发建设单位召集全体业主举行大会，选举产生业主委员会。”但房管局至今未履行该义务，是行政上不作为。

二、小区的物业管理公司是当初开发商选定的。在小区刚建成时，随着业主陆续入住，开发商就选定了现在的物业公司，并签订了《物业管理服务合同》。“但该合同只是一份临时代管协议，因为选任物业管理公司必须由业主大会做出决定。”现在的物业公司选任未经业主大会同意，且未以公开招标的方式选聘。所以，现在的物业管理公司，在聘任程序上违法。

三、由于房管局一直没有组织召开业主大会，因而也就不能产生业主委员会。小区物业管理企业缺少监督，物业公司擅自将小区内公共通道划分成停车区域，并强行设置停车锁，严重影响了小区的环境和安全。而且，小区公用设施的收益应归业主大会支配，但现任物业公司不顾业主的反对，强行将对小区公用场所征收的停车费据为己有，而且帐目不清、管理混乱，严重侵害了业主的合法权益。

于柱律师是映翠园小区的业主，他在律师函中声称“我受王官庄小区二区映翠园部分业主的委托，望贵局依法履行召开业主大会的法定义务。”该律师所的郭庆东主任也是映翠园小区的业主。他表示，现在小区管理混乱，引起了许多业主的不满，其主要原因是没有业主组织的监督和制约，房管局至今未履行义务，并由此导致该小区管理混乱。

由于房管局以前也未遇到类似问题，所以，7月6日召集律师们进行协商。笔者了解到，双方争论的焦点集中在“当小区入住50%以上时，召开业主大会到底是谁的责任”。房管局物业管理处认为，应该由20%以上的业主向房管局提出申请，申请其召集开发商、物业公司和街道办成立筹备组。但房管局只负指导、监督之责，并没有主动组织召开业主大会的义务。

据悉，山东邦源律师事务所下一步将代表业主与映翠园小区所属的市中区房管局进行协商。对物业公司侵害业主权利的行为，如果相关部门不能制止，他们将进行起诉。

一封律师函，引起一个话题，在省城引起了不小的反响。目前形成的这种物业管理局面，已经成为一个社会问题，引起业主们的广泛关注。笔者认为，无论对律师函将引起何种反响，前期物业管理的长期延续，已经明显不利于物业管理行业的健康发展，应当引起各级的重视。

首先，开发建设遗留问题难以解决。现有住宅小区发生的物业纠纷中，相当数量源于开发建设遗留问题。主要表现在：一是规划变更导致业主权益受损。房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异;二是房屋建筑和附属设备质量差，配套项目缺项甩项;三是建筑权属不清;四是对房屋维修基金的缴纳情况，业主无从得知。公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题，是业主与开发商争议的核心问题。多起较大的物业纠纷均源于地下车库、会所、配套用房等设施的归属不清，产权不明。由于前期物业管理中的开发商和物业管理企业的关系，一般如同父子关系，物业公司不可能全力为业主主张权利。

其次，物业管理企业失去监督制约，不利于健康发展。在法律上，业主委员会和物业公司的权利和义务是对等的。如果长期得不到业主委员会的制约，物业公司的权利就会失去平衡，就会变成没有义务的权利。如有的物业公司擅自将小区内公共通道划分成停车区域，严重影响小区的环境和安全;有的随意允许企业在小区内做广告;还有的物业公司甚至出租绿地和小区公共设施。小区这些收益应归业主大会支配，但在没有业主委员会监督的情况下，物业公司往往不顾部分业主的反对，强行将小区收益据为己有，严重侵害了业主的合法权益。

再次，造成物业管理企业收费难。业主委员会是业主的执行机构，很多纠纷可以由业主委员会与物业公司协调解决，但由于业主权力机构的缺失，一旦发生纠纷，业主往往以拒交管理费的形式抗争。一是物业收费的制定不公开透明，在前期，业主根本没有“讨价还价”的余地;二是物业管理企业服务不到位;三是问题不能得到及时解决，居民不满情绪影响交费。