惠州物业管理行业步入"调整期" 转型升级需转变观念

  物业管理行业步入"调整期" 转型升级需转变观念

  ——惠州市物业管理高峰论坛昨日成功举办

  2014年对于房地产行业来说并不平静，对物业管理企业来说也同样。惠州物业行业发展了二十多年，如今也逐步进入“调整期”，面对越来越高昂的用人成本、逐渐削弱的人口红利、难以上调的物业管理费以及普遍偏低的物业费收缴率等等，惠州物业企业已然面临着必须转型升级、寻找生存之路的局面。为了解决这一问题，昨日(1月8日)下午2:30，惠州市房管局和物业管理协会举办了《2015年惠州市物业管理暨社会主义核心价值观融入百姓生活高峰论坛》。

  本次论坛旨在通过全行业的“头脑风暴”，为惠州物业管理行业的指出发展方向，学习并借鉴全国优秀的物业管理案例。论坛现场，广东珠江物业酒店管理有限公司董事长罗小刚、长城物业集团董事长兼总裁陈耀忠、中国物业管理行业发展研究中心研究员赖新林、惠州隆生物业总经理徐英、重庆新龙虎物业董事长周洪斌分别发表了演讲，各位专家的演讲从法制问题到经营问题，从人才问题到服务问题，多方面的为参会人员阐述了物业行业的现状以及未来发展的出路。

  问题：成本急剧上涨收入原地踏步 生存或成难题

  截止到2014年11月，惠州物业管理行业已发展成一支拥有587家企业、近6万名从业人员的庞大队伍，目前惠州物业管理覆盖率达89%。然而，今天这支在磕磕碰碰中发展壮大的队伍如今却面临着一个现实的问题——“如何生存下去”?在这个大背景之下，转型升级与创新发展，就变得至关重要。

  根据《2014年惠州物业行业发展白皮书》显示，成本急剧上涨成了眼下我市587家物企面临的最大生存难题。“10年前，一名保安每月工资是900元，现在要近3000元;保洁员是500元，现在是1600元”。

  陈耀忠在发表演讲的过程中指出“目前物业管理行业的人工成本占到75%左右，而面临目前逐步上升的人工成本以及行业人员招聘困难的难题”，是的物业管理行业难以在短期内形成良好的价格机制，物业管理企业直接面临生存问题。

  “成倍增长的成本和几乎原地踏步的收入，让物业公司感到无力无助，根本无法面对和承担一些突发的风险”，《白皮书》也显示，目前确实不少物企处于微利和保本经营状态，一些物企甚至出现了亏损。

  现状：物业有限的能力无法满足业主无限的需求

  成本上涨而收入却原地踏步，对于为何造成这一局面，有分析称，物业收入单一是关键。据了解，惠州物企主要收入来源是物业管理费，但该项收费上调难“难于上青天”。去年，百合物业欲将旗下一小区物业管理费从0.99元/平方米提升至1.2元/平方米，结果历时13个月，才一举在行业内树立了 “成功突围”的正面形象。此外，物业管理费率时好时坏的现状，也进一步拉大了物企的收支差距，制约了物企的发展步伐。

  “物业有限的能力已经无法满足业主无限的需求”，会上，有专家提出，物业行业想要取得长久的发展必须主动业主的需求，提升全方面的服务。坚持以人为本，坚持服务至上，坚持产品领先等等去不断满足业主的需求，只有这样物业企业才能够立于不败之地。

  出路：转型升级必先转变观念 没有满意就没有生意

  “互联、物联时代，物业企业应该在做好核心产品的基础上，利用现有科技平台，拓宽服务渠道，达到收入开源的效果”，陈耀忠如是说。同时，随着时代的发展，物业管理市场中小物业管理企业必须“抱团取暖”，通过不断的整合、调整，让行业从目前“一盘散沙”，或将逐渐被淘汰的局面转而变得真正强大起来。

  另外，周洪斌在论坛上提出自己物业“没有满意就没有生意”的观点，他指出物业转型升级很重要，但一定不能陷入“看得见、看不懂、看不起、跟不上”的怪圈。“未来3-5年年是物业管理行业整合、淘汰、兼并的高潮，5-10年内将会出现上千亿的物业企业。”周洪斌如此预判物业行业，他表示“转型升级必先转变观念”， 从对物的管理转到对人的服务，总之，适合自己的才是最好的。

  对于如何转变转型观念。赖新林在快速培养人才方法上直观的讲述“麦当劳员工培训16个小时即可上岗”的案例，“物业行业的人才培训要由传统的说教向专业转变，须由单纯面授培训向线上线下结合转变。”他指出在人工成本高涨的时代，企业必须学会如何降低人工成本的比例，合理的调用员工的积极性。

  本地龙头企业惠州隆生物业总经理徐英还提出：“一个负责的企业，不仅仅是对客户负责，也必须给员工一个发展方向。换句话说，物业企业需要良性发展就要以人为本，形成良好的企业氛围和激励机制。”

  专家观点

  中国物业管理协会副会长、广东省物协执行会长罗小钢：弘扬法治精神，推动行业发展。当前物业管理行业已经进入转型升级的关键时期，在法治水平不断提升的大背景之下，运用法治思维和法治方式想问题、作判断、出措施，努力以法治凝聚共识、规范发展、化解矛盾、保障和谐，对我们物业管理行业全面实现转型升级具有十分重大的指导意义。

  中国物业管理协会副会长陈耀忠：未来将形成新的物业管理常态。在经营方式上，酬金制将成为行业主流;在服务方式上，物联网和移动互联网的应用，将大部分线下物业服务工作迁徙到线上运动。物业管理竞争不再是行业的竞争，而是在社区的跨界竞争!物业管理市场将逐步形成寡头，中小物业企业发展将更加艰难。相互依存、合作共赢、抱团取暖将显得更加重要。

  中国物业管理协会行业发展研究中心研究员赖新林：物业管理职业培训也必须转型升级。行业转型升级关键时刻，企业普遍运用互联网、物联网等科技手段提升效率。行业人才如何跟上时代的步伐?物业管理职业培训也必须要转型升级，他指出目前惠州物业管理师仅60人，物业企业有587家，平均下来几乎每十家物业企业才有一名物业管理师，仅达到国家平均水平。要解决目前物业企业经营困难的局面，必须先从人才培训做起。

  惠州隆生物业总经理徐英：以不变应万变。徐英指出不管形势千变万变，唯一不变的是我们为业主服务的初衷。不变的是我们要留住人才，培养人才;要变得是社区共建，通过“五位一体”的模式，通过社区党支部、物业公司、业委会、社区工作站、居委会五个部门共同建设社区。总之，物业企业必须“以不变应万变”，利用互联网使得我们的物业工作锦上添花，这将是我们努力的方向。

  中国物业管理协会副会长周洪斌：没有满意就没有生意。物业行业的转型不能抛弃现有的基础，不能颠覆现有的一切，要纵向产业延伸 ，横向多元化经营。物业企业经营模式的转型应围绕“业主的需求”去改变传统物业靠物管费盈利的模式，探索多种经营和产业延伸，不断提升业主的居住幸福感。