物业企业为何不愿进驻空白小区

物业服务企业抱怨收费低、收费难，小区业主抱怨服务质量不行，收费不合理，物业服务市场呈现两头不满意的状态(本报昨日6版曾报道)。昨日，记者从相关主管部门了解到，虽然社会上对物业服务诟病颇多，但目前湖北物业管理覆盖率最高的武汉市不过56%，潜江的覆盖率甚至只有10%。

市场存在大量空白，物业企业为何不愿填补?

进驻老旧小区得先投钱维修

武汉新华路江北小区属老旧小区，由业委会进行自助物业服务。昨日，记者在这里看到，小区受格局影响，没有封闭式的管理，显得杂乱无章，与相邻的福星城市花园等小区形成鲜明对比。

老旧小区建设标准普遍不高。而在我省没有物业的小区中，老旧小区占了很大一部分。如黄冈市黄州区共有老旧小区187个，其中既无物业管理又无业委会的有68个，管理缺位使很多矛盾更难化解。

“很多老旧小区没有承载物业服务的基础，想靠市场力量覆盖老旧小区很困难。”福星惠誉物业服务有限公司董事长张咏梅说，一方面，老旧小区设施老化，企业如想进驻，首先就得投钱维修。另一方面，老旧小区的物业收费低于新小区，居民的付费意识相对滞后，企业很难见到效益，也就没有动力去占领这块市场。

除老旧小区之外，湖北省内房改居住区、还建改造区以及县级以下城镇，物业管理服务都还处于起步阶段。推进物业服务全覆盖，必须依靠政府投入，如武汉从2008年起，近3年投入资金2亿多元，改善老旧住宅区物业管理，并对老旧社区物业管理公司给予税收优惠政策，经过几年努力，相比以往有了较大进步。

慎接住宅小区因管理责任重

年近8旬的刘正斌住在青山区东方雅园小区，是位独居老人，常年患病。18日下午，老人家中水管突然漏水，幸亏被前来探望的物业人员发现，及时进行修理。“物业的员工经常来看我，帮我买菜、做卫生，很感谢他们。”刘正斌说。

“虽然物业应该尽力让业主满意，但现在物业在本职工作之外，承担了大量社会管理的责任。”武汉和而贵物业管理有限公司董事长周艳说。尤其是像东方雅园这类保障房小区，业主大多是社会低收入群体，各种困难较多，物业在照顾孤寡老人、调解邻里纠纷、社区维稳、文化建设等方面做了大量的工作。周艳表示，一个物业企业往往面对数千居民，事务极为庞杂，全让企业来承担难以持续，因此很多物业企业在承接住宅小区项目时开始越来越谨慎，往往更愿意接工业或商业项目。

“物业管理涉及到的市场主体很多，各方的权利义务关系不清。”省住建厅房地产管理处相关负责人表示，让物业公司“包打天下”承担大量社会事务，造成社会的误解，增加了企业的负担。因此，像供水、供电、供气等有关运营单位与物业服务企业的职责关系、派出所、居委会与物业管理企业在社会管理职能和服务责任上的关系还有待依靠法规进一步理顺。

互联网+：物业或成下一个风口

虽然物业企业承担的事务繁杂，但换个角度看，这又是物业服务企业所具有的最大优势，即与业主保持全天24小时的接触，可以有效地控制“社区最后100米”。

如今在国内，已有物业企业利用这一优势快速发展，如花样年集团旗下彩生活服务集团有限公司，基于社区家庭服务开发推广了彩之云APP，集成了包括缴纳停车、物业费、投诉、理财、报修等在内的多项实质服务需求，并构建一公里社区微商圈。到去年底，彩生活已管理796个住宅社区，合约管理建筑面积超过2亿平方米，去年营收同比增长67%。

“用互联网改造物业服务，可能是今后的出路。”张咏梅说，福星惠誉物业也在向这一方向努力，目前，公司已经为自己的小区开发了一款手机APP，其中除集成了业主反馈、生活服务模块之外，还包含了居家养老服务等功能。“靠收物业费的盈利模式也许会消失，未来，物业服务可能免费，物业企业依靠社区资源开展增值服务将成为主流。”

但是，开发手机APP耗资不菲，同时也需要企业管理的物业达到较大规模。“未来的物业市场，可能会集中到少数几个超级物业企业手中，兼并重组将会成为常态。”张咏梅表示。