房企分拆物业上市“图钱”更“图势”

近日，中海在公告中透露，公司正考虑将集团物业管理业务分拆上市。这也是继2014年花样年分拆彩生活以来，又一个中国房企进行物业管理平台分拆上市。除中海外，万科、保利、禹洲亦有物业分拆上市计划。

中海或先万科一步分拆物业上市

近日，中海地产发布公告透露，公司正考虑以实物分派方式将分拆实体股份分派给股东，将集团物业管理业务分拆，并在香港联交所上市的可能性。这也是继2014年花样年分拆彩生活以来，又一个中国房企进行物业管理平台分拆上市。

据了解，截至2014年底，中海地产实现物业管理收入20 .1亿港元，同比增长13.6%，在管面积逾5000万平方米，同比增加25.0%。另据公告显示，中海地产还将斥资5000万元购买中海宏洋物业管理有限公司100%股权。而6月1日晚间，中海地产及中海宏洋联合发布公告称，中海宏洋与中海物业已订立框架协议，上述股权转让于5月28日已完成。

其实在此之前，万科已宣布其物业管理集团已成立独立事业部，并拟定了发展规划：向万科以外的社区扩张，并谋求上市，并已开始以“睿服务”体系输出的形式，向非万科项目提供物业服务。5月16日，南京金隅紫京府和万科物业正式签约，万科物业输出人员、体系和整个管控标准，南京万科物业会派驻人员接管项目，全权操盘。

尽管万科总裁郁亮表示万科物业三年内不会上市，但同时称，时机成熟之时也会上市，且上市地点并不仅限于内地和香港，“我们有很多选择”，郁亮表示。

保利亦有意分拆物业

据业内人士分析，除了万科、中海，保利也可能有物业分拆计划。该企业近期提出要打造线上线下联动的若比邻商业品牌，建立标准化、可快速复制的社区商业模型。而在形成一定规模之后，若比邻就会与其他住宅社区合作，而不是仅限于保利开发的住宅。

提起房企分拆物业上市，必提彩生活。彩生活2008年成立，由花样年控股。2014年6月30日，彩生活被分拆，并在港交所挂牌。有趣的是，上市后两个月后，其市值已超过花样年。花样年董事长潘军笑称，作为“老子”的母公司花样年有实实在在的销售额和利润收益，估值却比不过“儿子”彩生活。据了解，2014年彩生活实现营业收入人民币3.893亿元，同比增长67%，显示物业管理盈利潜力。

此外，禹洲地产股份有限公司日前在香港召开股东大会。会上，执行总裁蔡明辉透露，禹洲地产的物业公司主要还是做自己项目的物业，现阶段主要还是希望提升品质，但不排除以后有分拆上市的可能性。

借机转型升级

针对房企分拆物业准备上市的计划，寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同表示，虽然目前物业管理的经营水平还有待完善，但这种分拆物业上市的行为已成为转型升级的好方向，以服务来获利也是一种轻资产的体现，不失为好想法。

光大证券此前提出，物业管理是“被忽略的蓝海市场”。该机构称，自2012年以来，房价、地价在共同繁荣中走向分歧，企业净利润不断被压缩。相比之下，物管公司从提供品牌溢价转为独立输出，将带来“实质转变”。光大证券预测，物业管理的收入空间约为2.7万亿元，若以3%收取端口费，对应798亿元，是尚待开垦的蓝海市场。

值得关注的是，有业内人士指出，虽然专门的物业管理有着较大的盈利空间，但仍存在服务质量较差、竞争激烈的问题。“从彩生活上市的角度来看，需要不断通过业务扩张来赢取投资者的青睐，自然会在物业公司股权收购方面加大力度，重收购、轻管理的模式可能会导致物业服务水准的下降。”

方圆地产首席市场分析师邓浩志则认为，物管行业的盈利空间并不大，利润相对较薄，不少房企甚至在亏损经营物业。从投资者的角度来看，他不太看好物业分拆上市的前景。但从企业角度来看，他认为分拆上市意味着更大的上市规模，能增加融资机会。