房企物业上市三大阳谋

自彩生活2014年6月30日上市之后，各物业管理公司争先启动上市计划。目前已有7家物业管理公司成功挂牌新三板，其中开元物业（831971）、丹田股份（831947）、东光股份（831840）、华仁物业（832319）等公司以高成长及特色发展，成为新三板的亮点物业管理公司。

此外，房企龙头也开始扎堆涌入物业上市大军，在中海地产旗下中海物业分拆上市成功后，万科、绿城、碧桂园等一批业内知名房企的物业管理公司正行进在上市的路上。那么，为何这些大牌房企开始付出大量精力发展原本不起眼的物业？强推物业公司上市的背后隐藏着哪些“阳谋”？

阳谋一：上市谋市值

从目前行业竞争格局来看，千亿房企的竞争暗潮汹涌，中海系、招商系、保利系、绿地等房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体，争夺未来行业（经营业绩或市值）老大的地位，竞争异常激烈。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从未来行业发展趋势来看，楼市将逐步进入存量房时代。对于房企来讲，未来竞争的重点一定是在存量房领域。而物业管理服务将成为存量房领域重点布局的市场，也是品牌房企构建大平台不可或缺的重要砝码。

以万科为例，今年5月22日，万科在深圳召开股东大会，郁亮明确未来对包括物业在内的万亿级多上市平台控股集团的目标。不难看出，当楼市进入所谓的“白银时代”后，万科旨在发力物业服务领域，通过子业务的估值来谋求集团整体的市值规模。

在香港成功上市后，彩生活股价一路攀升，甚至市值超过花样年，可见资本市场比较认可物业公司的未来成长前景，甚至说物业管理行业已站在“风口”，物业被当做房企市值重建的平台作用开始凸显。

阳谋二：轻资产瘦身

近年来，房地产行业利润率出现持续下滑成为“新常态”。尽管今年以来经历了一波楼市的小回暖，一二线城市的销售火爆，但房企整体利润率低于10%是不争的事实，不少房企在探索“轻资产”模式，以求降低成本。

“轻资产”模式指的是从赚取资产升值收益（重资产模式）走向赚取增值服务收益，包括代工品牌溢价、物业管理、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。

张宏伟认为，从物业管理的角度来看，由于楼市将逐步进入存量房时代，购房者的需求将转向品质或增值服务的提升，这意味着在存量房市场领域物业公司大有所为，并且也有利于企业提升企业利润率、规避市场风险。

以彩生活为例，2011年其收入是1.47亿元，2014年则达3.89亿元；2011年的毛利仅0.69亿元，2014年高达3.1亿元。

阳谋三：拥抱互联网+

业内对于物业企业上市最看重其实是其盈利模式。对于房企来说，为了更好地把握好C端消费者需求的接口，从而可以在此基础上为客户提供增值服务，最终获得增值服务收益，从而真正实现所谓的“互联网+地产”，而非简单的互联网卖房。

从业主的需求来看，除了最基础的安保需求外，医疗、养老、教育、就业等因素也是不容忽视的方面。张宏伟认为，从物业公司增值服务收益来源来讲，大体上可以分为三类：

第一类为社区增值服务，包括生活超市、社区商圈、便民服务、O2O服务等。具体来说，物业公司构建社区O2O平台，展开与社区周边的商家合作，通过APP将商家引到线上，构建社区一公里微商圈。随后，物业公司可根据住户年龄、性别、家庭成员构成以及家庭基础财务状况等信息对用户进行精准分类，并通过推送等形式将服务信息精准呈现给住户，物业公司在此基础上获得社区增值服务收入的分成。

第二类为社区增值外的附加服务，比如小额贷款服务。包括提供买房首付贷、装修贷等小额贷款服务，为社区服务产业链条上的商家提供小额贷款服务等等，物业公司可以在小额贷款服务过程中获得息差收益。

此外，包括房屋买卖、房屋租赁、白领公寓、社区养老等运营性物业的租金收益和资产本身的增值收益也可为物业企业带来资产性收入。