朱保全：下半场物业管理会如何变革

2015年6月18日，易居-沃顿中国研修中心在上海基地易居秋实楼成功举办“2015中国房地产实战问道思享会暨2015中国房地产实战案例系列研究课题发布会。

会上，万科集团前副总裁物业事业部朱保全发表演讲，以下为演讲实录。

特别感谢前面各位大佬的发言，你们说的特别好，所以大家都没有走，特别对不起最后发言的人，我待会讲完大家就要走了。我相信在座的诸位多数都是做房地产的，干物业管理的估计今天没有时间来听这个课，因为昨天下暴雨了，大伙儿还在小区里面干活呢。

物业管理现在处于一种“风来了”的状态，上周人民日报破天荒的出现了一篇与房地产有关的文章:请房地产不要和人民为敌。那天我就在朋友圈发了这篇文章，我说风真的要来了，都上人民日报了。

四年前房地产行业有45000家企业，到现在有十万家企业，口碑越来越差，但是企业越来越多，你说房地产到底赚不赚钱?可以说大家赚的都不是光明正大的钱。我觉得跟在座诸位是有直接的关系的是因为土地市场的原因，大家在过去15年里面东一下西一下，今天在上海明天就去了苏州。我前两天在北京认识了一个房地产企业，他们说除了北京房地产开发还有三个地方，一个是内蒙古一个是三亚。房地产公司的大佬们坐着头等舱从北京飞到三亚飞到呼和浩特无所谓，要是物业公司也来回飞，大家的成本太高，所以就包给了管理企业。

大家说不赚钱，其实面上不赚钱，公司的财务报表不赚钱，但是并不代表人不赚钱，这可能就是今天行业一种状态一种特征。

第二，华纲是五年前不做地产了，我也是五年前不做地产了，我做物业了。没想到五年之后“风来了”，我觉得我是有觉悟的主动选择了潜力股，但是被动的公司也是觉得很牛了，现在每一家公司都恨不得搭上互联网公司了，如果现在没有一个APP你都不好意思说你是干物业的，但我认识的物业公司能认识的报表的却不超过30%。

这次正因为上了风口，所以丁先生专门邀请我们一块参与改变中国地产的力量，我们哪敢啊。但是本人在十年前有幸跟张永岳老师做了一个课题，那个时候万科在做中低收入人群解决方案，这是大学毕业之后第一次真正跟专家接触，干房地产的官员可能认为，大家拿个课题费就得了，但是没有想到这些专家做的特别认真，那次让我从张教授这些老教授身上收获不小。大家可能觉得读EMBA就是喝喝酒换换房卡，但是我在这些非常认真的房地产专家身上学到了谨慎的态度。做论文的时候我做了一个特别牛逼的作文，当时这个论文入选了中欧论文库。

这个论文写的是就是一个企业转型的困难，我今天特别理解诺基亚为什么死，虽然智能手机是诺基亚带来的，数码相机是柯达带来的，其实死是因为他的客户，是因为他的客户习惯了它带来服务。举个例子，如果万科用实惠的方式在小区里收物业费，客户肯定说万科不务正业，因为你的客户已经对你在这个市场的职责产生了依赖，也就放弃了你在这个市场颠覆掉传统的机会。

这次选专家的时候我没有找一个物业管理的人，在这个行业做的再怎么样你早晚还是会被实惠颠覆掉(笑)，所以为了不被颠覆掉我专门选了一些专家，其中一个专家专门做基金。另外一个曾是官员，在职的时候憋坏了不太敢讲话，现在终于有机会把这些年的东西讲出来了，也希望其他组的组员过来进行交流。最后我还请了一个律师，希望我们这个组的组员不犯错误，今天做O2O是难免会撞墙的一件事情。

物业管理到底是什么?我有三个观点。

第一个观点就是当大家都在谈O2O的时候，最后一公里到底属不属于物业管理的。我觉得这个时候最后一公里绝不仅仅属于物业公司，同时我们应该反问自己客户到底需不需要物业管理，这方面万科给了明确的答案，如果人还居住在一个建筑物里面，就是三个和尚挑水一样，这些人需要请一个专业机构来帮他们打理一下。

下面，我可能会把万科物业四个观点讲一下。第一个是核心还是建筑物的打理。任何一个服务业都要为人服务，你的核心特点还是要保障对这个建筑物的打理。不要局限在一块两块的物业管理费上。万科最早在深圳和上海开发的小区，上海的小区已经出现了电梯的大修和更换，这不是简简单单用互联网解决的话题。

重新定义社区，这是一件非常苦非常累的活，在过去一年我们把所有的建筑物所有的设备进行了重新的编码。甚至我可以告诉你全小区的垃圾筒，上面都有一个编码，在O2O成为一个热门话题的时候怎么变得有价值。这件事情在过去三年我们就完成了，实际上我们能把这些事情更多的和物业公司进行分享。我们用这一套在底层数据的管理的方法，去跟别的物业公司来结合，用基金的管理方式，就是我来做GP，其他物业公司来做LP的物业方式去打造中国物业管理的联盟。物业管理是一个劳动的企业，很悲催。所以物业公司一定利用好它的员工去管理，尤其是没有上过大学的人，去跟今天最时髦的互联网结合，这才是我们未来发展的方向。

关于这个课题能做什么，我觉得能为大家贡献的，除了这些观点的进一步深化之外，另外一点可以跟大家贡献的是在过去四年万科物业变革的痛，我知道了该做什么，我也知道了不该做什么。到今天依旧没有答案的需要研究的东西，比如今天所有的不动产都要研究跟互联网结合，但是互联网就是去物理边界，不动产就是要有物理边界。我觉得这些是我们这个小组要去真正完成的一个没有答案的命题，哪怕在议程结束之后依然没有答案，但是我相信这个研究本身也是有价值和意义的。

当然最后还是欢迎在座的诸位能够踊跃加入今天处在风口的行业，加入的人多了，周老板颠覆我们的可能性就小了。