万科朱保全：物业应该做什么？

经济观察网 记者 田国宝 随着房地产进入存量房时代，以保值房屋、提升居住体验和重塑生活方式为主的房地产后市场开始为人瞩目。物业行业成为房地产转型升级的重要业态，也是承接房地产价值流动的重要管道。

经过资本风口的洗礼，这个行业正在不断地展开视野，重新定价估值。

作为最早关注物业O2O的媒体，《经济观察报》通过中国蓝筹物业的大平台助力行业的联动发展，2016中国蓝筹物业年会以“创新洗礼重拾初心”为主题，汇聚行业精英和专家，共同探讨物业发展的可能性。

万科高级副总裁、万科物业首席执行官朱保全，对物业行业现状、物业公司做平台的基础、物业行业的本源，以及万科物业3.0的创新给出了他的思考和见解。

下面为朱保全演讲全文：

物业应该做什么?

前两天朋友圈有人发了几张图片，图片上面是一个大屏幕，人在屏幕前像我一样走来走去地讲。

这种讲法源自于乔布斯。

用LED演讲，一定要给演讲人追光，否则背景是亮的，人是黑的。

朋友圈的那张照片，人就是黑的，所以我跟他们讲，干物业的应该是打聚光灯的，现在非要到前台像互联网公司一样做乔布斯，似乎有一点错位了。

今天物业处在一个什么样的现状?万科物业经过两年市场化，我们做了一些尝试。

2015年做了一些并购，2016年开始，很多业委会找到万科，所以，我们接了一些业委会的项目。

其中有一个项目让人特别震惊。这个小区开盘几年后，业委会决定换物业公司，后来我们入驻的时候震荡非常大，还惊动了媒体。

顺利接管后，一周内，万科物业从这个小区里推出了650车垃圾，补种了5.6万棵树苗，做了68个大堂的维修等一系列事情。

原物业公司在这里到底做了什么?看业主发朋友圈，写买这个房子十年，终于盼到换物业了。

有经济专家讲到智能灯杆，除了照明、太阳能，还能给车充电，但干物业的人首先想到的是，用灯杆给车充电会不会加重小区拥堵，灯杆牢固不牢固，座基稳不稳，台风来的时候灯杆会不会被刮倒。

如果这些问题还没解决好，就想着搞智能灯杆，投再多钱可能都不是干物业的。

还有嘉宾谈到小区智慧中心，过去两年，我们外接项目差不多1亿多平方米，不瞒大家说，60%的指挥中心和60%的消防中心是瘫痪的，这些业主看不见的部分没人愿意指出来，也没人愿意花这个钱。

互联网公司愿意补贴，但补贴的都是看得见的地方，比如门禁用APP，差不多都愿意在这些地方补贴，但是那些看不见的地方没人愿意出钱。

现在黑不提、白不提，大家就沉默在那里。

不是每一家企业都能做平台

面对这些行业问题，作为物业的从业者，大家到底何去何从?

物业行业内有企业上市已经快三年了，大家经历了资本的洗礼，慢慢开始意识到商业模式的重要性。

今年下半年，我们在收购过程中遇到两家物业公司，都是独立的第三方物业，在谈并购价款的时候，对方问我们要一笔钱，叫做APP亏损补偿金，这笔钱要的特别有意思，做了两年APP、O2O没有挣到钱，赔了5000万，你们收购之后，把这个亏损的钱也补上。

这是一个特别有意思的现象。

我们物业行业自己可以做最后一公里，自己可以做生态圈，自己可以做平台。但不是每一家企业都能做平台的，做平台有两种人：

第一种是烧资本的钱，故事讲得越来越大，钱烧得越来越多，最后欠钱的是大爷，烧的资本都不敢退出了，如果你小打小闹烧几千万，最后没戏，不欠个一千亿是做不到大平台的。

第二种是你自己有源源不断的现金流可以烧，最典型的例子就是微软，微软做互联网、硬件，没有一个人看好，但是微软用罗振宇的话说永远不下桌，凭什么不下桌?凭什么我们收购的第三方物业干了两年就亏不下去了?

道理很简单，就是微软的office太赚钱了，今天微软的office还在源源不断地贡献现金流。谷歌为什么做这么多事情?因为谷歌广告太赚钱了。今天的BAT，看看几家公司的报表，百度的广告太赚钱了。

当他们拥有自己的太阳系，自己的太阳可以源源不断发光的时候，才能真正做到不下桌。

微软做硬件，Surface一代出来的时候没有人说好，我是从二代开始用的，现在办公室里使用Surface的人已经慢慢超过苹果电脑，当然，前提是主营业务源源不断贡献现金流。

物业的本源：物权

今天开始谈生态、谈平台，我们是不是能够做好?过去几年大家设计的商业模式我们都应该想过，但真正落地这才是关键，商业模式的创新，这些年企业也都想过很多。

但是，今天物业行业是不是能够找回到自己的本源?

在座的有独立第三方物业，也有地产公司下属的物业公司，还是要看一下物业到底是什么?

最初交付物业的时候，大家最关注的是表象，保安站得直不直，地扫得干净不干净等。

为什么从去年开始有许多业委会来找万科，去年我们接管的业委会项目，(物业费)平均涨50%，最高上涨到300%，业主还愿意找万科。这是为什么呢?实际上还是说物业行业是用时间来说话的行业。

经过了十几二十年的发展，大家从表象层开始关注看不到的地方，当初大家用的保安都是转业军人，现在保安平均身高超不过1.65米，针对看不到部分，针对实体养护，这才是物业真正要干的事情，但是表象层、实体层之外，这个行业最重要的、或者和发展商最本质区别，还是基于权利层。

我自己也做过发展商，从买地、盖楼到现在还觉得这些房子是自己的。是吗?不是的，物业行业是360行最特殊行业，不是公共事业，它是一个企业，但又是一个经济体里面最接近公共事业的行业，所以如何尊重权利?

如何把权利层理解透彻，才是做好物业行业最本质的地方。

说到权利，今天说物业是一个服务型行业，关注人、关注家庭，社区里有金矿，我们在这里有无限发展空间，但是我们忘了一件事情，当我们做不动产的时候，不动产的理论基础到底是什么?

追溯全球的发展史，最主流的是来自德国的以房为中心、以不动产为中心的登记制度，但是今天没有人提，做物业的人没有人提这个。

中国做的是什么?最早的鱼鳞图册做的也是不动产登记，现在这个事情只是政府登记中心的事情，作为物业我们是不是真正的从不动产视角来看我们服务的对象?

我们关注人的同时，能够从物权，从不动产登记，从物的打理方面找到这个发源之本。

万科物业3.0：社区电商利润返还社区

用几句话分享一下万科物业的3.0。做社区O2O这么多年，各个企业都有很多实践，但是从权利层的角度，从万科或者从我本人的视角一直没有想通，为什么物业在当中做这些东西?直到发布了3.0计划才真正想通了。

在未来不动产打理过程中，钱从哪里来?我们筹措资金方式到底是什么?我们希望能够通过业主众筹方式提前做好准备。

所以在9月25号，万科物业宣布了一个事情，所有社区电商利润返还给社区，万科物业承诺零利润。

商家和业主的社区商品交易，基本上会给到8%到12%的返点，本来这个可以作为物业公司利润的，但是我们承诺把它全部捐献给社区。

现在这笔钱以每个月100万的速度在增长，在2017年我们计划全年向社区捐赠5000万元。

希望这一点的努力，细水长流，大家在增量的过程中，在改善社区生活消费的同时，攒那么一点钱为未来不动产保值、增值做出一点贡献，在未来城市变旧的过程中，作为物业能够为业主做出一点点贡献。