物业管理应当引入人力资源管理理念

自1991年上海第一家专业物业管理公司注册成立以来,上海物业管理公司发展较快,至2001年底,上海已登记备案的物业管理公司达2552家,管理面积2.4亿万平方米,其中住宅1.87亿万平方米,从业人员达11.1万人。

一些有远见卓识的物业管理公司在公司成立之初,就确定了“与国际先进水平接轨”的目标,并取得了显着成绩。目前上海有40多家物业公司通过ISO9001质量管理体系认证。2002年1月1日上海试行《上海市居住物业管理招投标暂行规定》,物业管理开展招标和投标,是物业管理市场化的一种表现,标志着上海物业管理工作正逐步走向持续健康发展之路。

据调查,上海大部分物业管理企业目前尚处在传统人事管理阶段,其职能也仅限于人员的招聘、培训等,一般不专设人力资源部门,即使设了,也只是公司办公室或劳动人事部门的事,似乎与其他职能部门关系不大。在管理中以“事”为中心,只见“事”,不见“人”,只见某一方面,而不见人与事的整体系统性,强调“事”的单一方面的静态的控制和管理,其管理的形式和目的是“控制人”。在宏观层面,即现代人力资源管理理念、制度、模式方面;微观层面,即现代人力资源管理的规范化技术方面,都有待于提高。

人力资源管理要义

许多人力资源管理的书籍都对人力资源管理(HRM)的概念作了解释,比较而言,笔者更倾向于这种观点:“所谓人力资源管理,是指在特定组织中通过职业管理来塑造个体本身而使之获得发展,以及通过工作设计来改善环境的促进人员的发展,从而实现员工能力的充分发挥和潜力的最大释放,获得工作满足,最终实现组织与员工共同发展的动态管理。”它把实现组织的目标与满足个人需求和职业理想结合起来,在提高劳动生产率的同时,也提高了员工对工作的满意度。

现代人力资源管理以“人”为核心,强调一种动态的心理、意识的调节和开发,管理的根本出发点是“着眼于人”,其管理归结于人与事的系统优化,致使企业取得最佳的社会和经济效益。现代人力资源管理要求人力资源部门成为一个企业、一个组织真正的规划、决策、制度设计部门,集中精力营造一种良好的工作氛围,开发员工潜能。

物业管理市场的发展和完善,使得企业间的竞争日趋加剧,只有发挥规模效应、品牌效应,才能在激烈的市场竞争中获胜。而企业的经营规模和自身规模往往成正比,经营规模大的物业管理企业,管理的物业较多,部门、岗位和人员的配备也相应增多。同时,人是物业管理的目标要素与实施要素。尽管物业管理企业的管理对象有物,但现代物业管理的内涵已不仅仅是局限于单纯对物的管理,更包括为物业的业主及使用人提供服务,其管理形式应该是寓管理于服务中。从这个意义上讲,物业管理企业的管理客体其实是人;另一方面,服务要靠人来完成,物业管理企业的员工是各项管理工作的组织者与执行者,物业管理企业内部的管理主体也主要是人。如何通过培养造就人才,而提高企业的整体实力,如何通过增效节支,增加企业的竞争能力,在各个层次培养相对全面地兼备综合业务素质且一专多能的综合型人才,能为解决这些问题提供有效的途径。凡此种种,都说明了人力资源管理大有机会在物业管理企业决策制定过程中发挥重要作用。

关键在于:爱护员工,寻求平衡,注重绩效

企业间的竞争实际上到最后就是人才的竞争。一方面,企业为了拥有较高的竞争力和组织效能,降低成本,必须依靠甄选、培训,激励能够满足市场需求的创新员工;另一方面,员工的需求与价值观多元化使得企业人力资源的管理也变得复杂化。对于物业管理行业来说,企业追求成功,最关键的不在于强调政策或重整组织,而在于改变员工的行为。为此,必须扩大人力资源管理在决策制定过程中所扮演的角色。世界扭亏高手UNISYS掌门人温白克说:“一家企业要成功的关键是一定要爱护你的员工,并帮助他们,否则他们也不会帮助你的企业。”

人力资源管理可对物业管理企业制定战略规划提供帮助。

所谓企业战略规划,是指企业在自己内部的优势和劣势以及外部的机会和威胁进行分析和预测的基础上,为了维持自己的优势竞争地位而制定的发展规划。

任何一个组织的战略规划通常都是要在两种力量之间寻求一种平衡:一方面是企业的外部机会和所面临的外部威胁;另一方面是企业的内部优势和劣势。

那些能够在组织的外部力量和内部力量之间找到平衡的企业往往能够取得成功;而那些未能在两种力量之间取得平衡的企业则往往会遭到失败。

人力资源管理可以从三个方面对高层管理者制定和执行战略计划的工作提供帮助:(1)提供有关公司外部机遇和所受威胁的判断和预测;(2)提供关于公司内部优势和劣势的决策信息;(3)帮助进行企业战略计划的实施。系统的人力资源的开发与管理,可以使公司员工满意而努力工作;而只有满意的员工提供的优质服务才能使业户满意,从而拓展市场,使企业的利润得到增长,从而不断使员工满意,并更具献身精神。

绩效考核在人力资源管理体系中具有相当作用。员工的工作绩效,是指他们那些经过考评的工作行为、表现及其结果。企业通过对其员工工作绩效的考评,获得反馈

信息。根据绩效考核结果作出有关人力资源的管理决策。

影响工作绩效的因素主要有四种,即员工的激励、技能、环境与机会,可用公式表示如下:P=f(SOME),式中P(Performance)为绩效,S(Skill)是技能,O(Opportunity)是机会,M(Motivation)是激励,E(Environment)是环境。此式说明,绩效是技能、激励、机会与环境四变量的函数。

绩效考核的内容多种多样,一般说来,员工的工作绩效,包括完成工作的数量、质量、经济效益和社会效益。对不同的职位,考核的侧重应有所不同,对物业管理企业管理层而言,管理能力、工作效率、工作效益应处于中心地位;对物业管理企业操作层而言,技术水平、服务质量应处于中心地位。

就目前上海物业管理企业人力资源管理的现状来看,笔者认为,职务分析、绩效考核是人力资源管理的核心,只有首先将核心技术规范化,并努力在企业实施,才有可能健全、完善其他人力资源管理制度和技术。

出处:上海市房地产科学研究院