以社区谈物业管理立法的意义

在中国,可曾看到哪一次立法象《物业管理条例》那样,受到这么多的关注,遇到如此大的阻力?没有,没有过!短短两个月当中,各界都在发表意见,每个人都想说点什么,但我们所看到的结论是:中国人还不能够接受这个事物,物业管理!

“社区”是物业管理存在的基础。和通常意义上的“小区”、“大厦”不同,社区是一个生态概念,它是一个系统能够将自身的组件化为资源来加以整合,它不会轻易受到外来势力集团的侵蚀和摆布,它保证内部个体的平衡而促进总体利益的提升。就象国有企业的产权改制一样,社区需要一群拥有主体资格的人来支配房屋,并对这些产业的安全性和完整性负责。在中国的大部分地区当中,前五十年我们有小区,但没有社区;有住户,但没有业主;有楼宇,但没有物业;有房管,但没有物业管理。这不是偶然现象,社区的产生,是要有条件的。

政府的权力让渡是社区产生的基础之一。就象十年前大型文艺汇演仍由警察来负责维护秩序一样,今天保安员们取而代之——商业活动的增加,市场的繁荣,无可争辩地使政府从一个经济领域竞赛者的角色向游戏规则制定者的角色转变。我们应该看到,政府的政策导向与一个城市文明息息相关,与一个区域的整体环境息息相关,值得深思的是:物业管理的发展同样与城市文明和区域环境呈正相关关系,这意味着政府在物业管理的发展过程中起着至关重要的作用,作用就在于:政府应当对自己制定公共政策的能力承担起责任。在一些地方,物业管理的发育处于原初状态,这些地方政府的目的很明确:图稳定,不愿意新的矛盾出现,所以让住户长期享受无偿服务,这是个别政府不负责任的做法,这种做法最终导致的结果是:房地产市场的长期发展没有保障,人民生活环境恶劣。政府指导价的产生,从本质上说也是一种妥协的产物,它意味着压制一部分人的利益来满足另一部分人,使供求曲线发生了变化,从而遏制了整个行业的发育;另一方面,大量政府派出的如居委会、公安局下属的保安公司、计生委等机构对企业行为的干预和物业利益的诉求,导致物业管理企业的交易成本上升,从而在实质上侵蚀了业主的利益。这是产权模糊状态下的必然产物,要带来老百姓实实在在的福利,政府就必须走出误区,充分考虑到物业管理本身的重要性,是物业管理帮助政府分担了很多责任和义务,对物业管理的漠视,同时就意味着对老百姓家居生活的忽视,以及长期城市规划发展当中的短视行为。

业主现代意识的觉醒是社区产生的基础之二。尊重契约意味着:在签名的时候将意味着权力义务的转移,而每一个人应当对自己的选择承担起责任,对总体负责才意味着对自己负责。这里必须明确的是,物业管理的根本权利在于业主本身,而不是越俎代庖的物业管理公司;就象国家政策的最终决定权在于人民,而不是在他们委托的政府。在西方,由私人利益结合而成的公意是政府产生的基础,洛克说:“人们结合为国家并将自己置于政府的管理下的首要目标是保护他们的财产。”他这里的“财产”是泛指“生命、自由与房地产”,从这句话中我们可以领会到:由业主利益结合而成的公意将是物业管理产生的基础,当“房屋”由“公家”转为“私人拥有”的形式时,物业管理的存在不仅是必需的而且是迫切的。但是明显的现实是:中国的业主们愿意很轻松地在超市里花上几百元钱,却拒交几十元的物业管理费;愿意支付超过本身价值好几倍的房价,却支付不起仅占房价近万分之一的物业管理费。“不需要”物业管理的业主仍然大有人在,当年中法战争中守将叶名琛“不战、不降、不和”的三不主义,在今天正作为信条让那些拒交管理费的业主所恪守,而他们有没有想过在这种博弈之中,受伤的究竟是谁?放弃了公共权利,个体的权利将在多大程度上有保障?答案是不言自明的。“业主”是一个具有升华字眼的概念,它是一个人由“无我”向“本我”、进而向“超我”转化的飞跃过程。

房地产市场的规范发育是社区形成的基础之三。我们可以先看一段开发商与物业公司之间的对话。

开发商:我们这个小区全部是小高层,物业管理费定价将定在0.65元/平方。

物业公司:根据我们以往管理的经验,小高层楼宇0.65元/平方是远远不够的,光是电梯就是很大一块,20户分摊一部电梯的运行维保,至少就是上百元钱,还不加上其它的……。

开发商:这我们知道,这个价钱肯定是亏损的,但管理费太高没有人愿意买房的。

物业公司:那物业怎么办呢?

开发商:我们打算前三年补贴,……

这种“前三年”的补贴由谁来支付?从开发商房地产项目的超额利润中支付。三年之后又怎么办?开发商请客,业主买单,从这里我们应当可以感知:物业管理本身不是一种消费,购买住房才是一种消费,而物业管理是住房消费当中的售后服务,当然我们有理由认为物业管理也是一种创新的过程,但是它必须同最初的房地产定位相联系起来。成功的房地产策划就是它能否将住宅小区营造成一个能够有效运行的系统,能够最大限度地利用外部,而不是过多地依赖于外部。房地产市场当中必须发挥物业管理“制约与平衡”的作用,这里需要解决的问题是:如何提高物业管理的地位,同时又不至于使它成为“代替老狼的新狼”。

当前物业管理的行业联合是社区形成的基础之四。一个小区的物业管理可以很兴旺,但并不一定意味着社区的形成,社区必须是在一个城市内能够普及推广的事物,有了真正的社区,才会有真正的物业管理。就目前来说,全国物业管理企业3万余家,从业人员近300万人,物业

也许我们深究物业管理法规出台,正是因为它是源于对多种冲突进行妥协的产物,但是反过来它又将是无数潜在冲突的战场和根源。社区的情况也是这样,因为处在变化中的中国与中国人本身就是这样,从根源上说,社区生活将是一种政治生活,在目前开发商与物业管理企业之间的矛盾诉求,在未来将演变为业委会与业主们之间的利益争夺。正如黑格尔所说的:“为被承认所进行的斗争和对统治的服从是政治生活的起点,也是国家的开端”。是忙于解决以往存在的问题,还是致力于事物本身的正名定分,通过一种审慎科学的方式来平衡各利益集团之间所应承担的责任,这恰恰是我们的立法者所需要进行深思熟虑的。

二○○二年十二月十日于济南燕子山

本文在得到了曹卫平先生的指导下完成,在此表示感谢!但是本文观点,作者本人自负。