梁晓东：权力、利益、权利与责任——略谈中国物业管理的流变

政府·权力

2000年4月，在深圳这一个当时物业管理最先驱的城市当中，某国优社区内召开一次建设停车场的会议，会场就设在深圳市住宅局的多功能厅，由住宅局分管物业的领导们牵头，业主委员会九名委员全体参加，还有停车场的设计与建设单位人员，物业管理公司工程部与管理处的人员列席，笔者当时作为一名管理处的事务助理进行笔录，会议的主题（或者说是目的）是试图通过说服工作，在一个成熟的小区内建设一个多层停车场，以应对小区内夜间停在道路上、日见拥挤的六百辆车辆的归属，当然，投资方会有一定的成本，钱从哪里来呢？需要从目前的一块绿地上修起高层住宅而来，这就涉及到利益了，甚至物业管理公司自己也试图参与这一次“公益性的逐利行动”，至于业主，则是坐享其成的，（或者说是不会坐以待毙的）。会议上的论争很激烈，这是笔者最早的一次也是唯一的一次亲眼历见了业主委员会所发挥的重要作用--外派山东之后，就再没有看到过“业主委员会”这个组织的存在了。至今仍然清楚地记得，业主委员们的发言是这样开头的：“你们这个方案，是政府所定的吗？如果是政府定的，我们也没有什么好说的，服从就可以了，但是如果不是，这个问题就一定要慎重。……”

是否建设停车场的结果无关宏旨。中国物业管理的第一次飞跃其实是悄然变化中完成的，这就是物业管理单位不再是政府部门而成为“企业”，物业管理再也没有“房管”时代那样可以挥舞的大棒了，所以出现了遍布全国的行业集体失落（当然这种失落，较之于“比下有余”的那些工商业人员下岗、农民失去土地、计划物资部门的湮灭而言是强上百倍了；再看那些曾经风光无限的衙门，邮电早已几次分拆、银行也得改制、铁老大有所收敛，电力、能源、交通，将是最后的千夫所指）。毕竟国人自古没有“民主”的传统，一段时期严重的认知失真显而易见，在社区争端处理的大多数情况下，业主（这个词汇也很陌生）服从于迷信而不是理性的现象非常普遍，如果站在平等的地位说话，常常会谁也说服不了谁，所以早期的物业管理如果没有政府撑腰，工作会面临事实上的困难。但是，新生的物业管理企业究竟不是政府，任何人也都逐步弄清楚社区当中的很多事务将不是政府行为，仅仅是政府许可下的合法行为，或者是政府不许可的不合法行为。如果现代一个物业管理者力图要装成政府同业主对话的话，结果依然是掩耳盗铃。

政府是最重要的、最原始的权力来源，这无须论证和驳辩，对政府的权力崇拜同样深深在每一个物业管理企业管理者心中，很多政府部门的服务和制约，往往同时伴随着垄断、强制、霸气、否决和无奈，第一个，一些政府部门不能帮助你做成任何事情，但是可以去否决掉很多件事件：私设收费项目不合法、拒绝代缴电费停电不合法、外人出入查验身份证不合法、停车场违章锁车不合法--任何作“坏事”的业主或外人，都有相关的政府人员来出面说物业管理人的不是，奇怪乎哉？第二个，政府公共部门收费是占据你的费用帐单中的决定性部分，水费、电费、供暖费、电梯检验费、锅炉检验费、水质检测费、垃圾清运费、卫生费、保安协管费、道路清扫费……，树大招风，假若你是一个“物业管理区域”，几乎每一个政府部门都有理由到你这里来“收费”或者要求“赞助”。

离开政府不行，假传圣旨更不行，所以，一个现代的优秀物业管理公司必须是“长袖善舞”的，有一句老话叫“呼风唤雨”，这不仅需要大把银子，更需要实实在在的靠山，这样他在处理社区事务的时候，才会有非常强大的发言权，但如果这些条件都具备的话，它一定不是一家物业管理企业，而是一个房地商开发商。所以，物业管理的第一个发展时代，是由政府向房地产商进行交接班的时代。