巴比伦花园物业管理总体构想
巴比伦花园物业管理总体构想
一、物业管理总体目标
1、前期目标
成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友；
降低开发商的建设成本，促进楼盘的销售。
2、合同目标
在合同期内，全身心为业主服务，成为业主的好保姆、好管家、好朋友。
一年内达到“昆山市物业管理优秀小区”的标准；
二年内达到“江苏省物业管理优秀小区”的标准；
三年内达到“全国物业管理优秀小区”的标准。
3、一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。通过我们的服务，为“巴比伦花园”创造价值，为业户营造一个“安全、舒适、温馨、亲情”的生活环境，让业主住得安心、放心。
二、保证体系
我公司已通过了ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业健康安全管理体系的三项认证。同时，我公司自2001年起开展企业标准化工作，并制订了公司“企业标准（Q/OAKH）”。我公司将三项体系、企业标准以及适合“巴比伦花园”的三级操作文件贯穿于“巴比伦花园”的物业管理之中。
三、服务承诺
1、满意度指数82以上；
2、服务满意率达到95%以上；
3、档案归档率达到100%，
档案准确率达到100%，
档案完整率达到98%以上；
4、有效投诉处理率100％；
5、报修项目30分钟内到现场，
急修项目24小时内修复，
其他项目48小时内修复；
6、维修及时率达到100%；
7、实行维修服务回访制度，回访率达到100%；
8、管理服务范围内不发生重大安全责任事故，
管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，
管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；
9、业户接待时间：365天8:30-20:30；
10、各类服务人员上岗培训率达到100%；
11、公共设备、设施完好率达到98％以上；
12、房屋建筑完好率达到98%以上；
13、清洁管理无盲点，
管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清；
14、道路、停车场完好率达到98%以上；
15、管理服务范围内保安固定岗实行24小时保安立岗服务；
16、残枝断叶控制率98％；
17、雕塑小品完好洁净率100％；
18、消防设施、管道完好率100％；
19、本投标书中所涉及的服务内容均由本公司负责实施。
四、合理化建议
1、对新楼盘实施动态跟踪，从现场踏勘后一周内综合实际状况作出总体评估报告。
2、对巴比伦花园全面分析，根据实际存在的问题提出整改意见。
3、宣传、贯彻执行新颁布的《物业管理条例》，并通过我司培训。
五、管理处组织架构和人员配置
1、组织架构
2、人员配置
注：
（1）岗位职责（见附件一）
（2）保安人员的招工来源：
人员来源：社会招聘、定向招募，熟练工占总数的50%以上。
3、管理处运作方式
管理处实行管理处经理负责制的直线制领导形式，下设业户服务部、设备管理部、保安服务部、保洁绿化部四个部门，实施管辖区域内统一的物业管理。
管理处经理集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均由管理处经理直接安排，各部门主管下属员工直接向其主管负责，各部门主管直接向管理处经理负责。
4、部门职责
[业户服务部]
业户服务部主要负责日常与业户之间的联系，处理包括入伙服务、业户接待、权籍管理、收费管理、维修资金管理、装修管理、档案管理、投诉、报修等事宜，协调各部门工作。
[保安服务部]
保安部负责小区治安,交通与消防管理工作，包括门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、监控管理服务、治安管理服务。
[设备管理部]
设备管理部负责整个项目的设备维修养护服务，包括电梯设备、房屋、给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统等公共设备设施的维保服务。
[保洁绿化部]
清洁管理部负责环保管理及小区公共区域卫生和绿化服务。
此外采购、人事、培训等事务将由陆家嘴物业人事部、物流中心、培训中心与管理处经理负责。
5、管理处各岗位员工的任职要求
[管理处经理]
大专以上学历
具备上海房地资源行业岗位资格证书
全国物业管理从业人员岗位证书
熟悉物业管理的相关政策与法规，对工程设施有一定的了解和管理能力
具有丰富的高档住宅小区管理经验
外表端庄，思路敏捷
有良好的团队精神和沟通技巧
有良好的指挥能力、语言交流能力和文字表达能力
[经理助理]
大专以上学历
具备上海房地资源行业岗位资格证书
全国物业管理从业人员岗位证书
具有高档住宅小区管理经验
有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力
[业户接待]
大专以上学历
熟练操作办公自动化软件
熟悉高档住宅小区运作内容
普通话标准流利
有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力
[保安服务]
具备物业保安人员岗位上岗证书
男性
五官端正，具有较强的敬业精神
作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷
能吃苦耐劳承受工作压力
[维修养护]
具备相关操作证及上岗证
具有高档小区的工程维修及保养工作经验
具有较强的敬业精神和吃苦耐劳精神
[保洁保绿]
通过保洁专业化培训
熟悉高档住宅公寓、别墅小区的保洁保绿工作
形象健康
细心、认真，能刻苦耐劳及承受工作压力
六、物业管理费用预算
1、物业管理费用预算
“巴比伦花园”交接验收后，须对其进行全面“开荒”清洁，尤其是对小区道路、地面、门窗、下水道、设备机房及其他公共部位等。“开荒”清洁费用由贵方承担，其费用实行“实报实销”，我公司负责具体实施。
2、开办费用
[物业管理用房]
为创造一个良好的居住和生活环境，依据建设部物业管理条例的规定，以及结合巴比伦花园的特点，除各类设施设备机房外，物业管理用房还包括：
管理服务用房：管理处接待、办公用房；
保安、保洁、工程维修、摆放工具设备、维修材料、清洁物料和更衣等的管理用房和仓库；
[开办物品配置]
贵方需支付一笔开办费122562元，或提供相应的设备器具等，用于为“巴比伦花园”的业主服务，并应符合我公司接管“巴比伦花园”管理服务的标准。
见开办费用一览表
