写字楼物业管理服务的外部风险与防范

1、承接写字楼物业所存在的风险与防范

目前，由于市场化程度不断加强，物业管理以市场化手段承接项目的比例越来约高。为了避免风险，企业在承接写字楼物业时，应当对写字楼物业所有部位、设施设备进行查验，在这方面，物业管理企业往往重视程度不够或经验不足，有些企业认为，写字楼在工程竣工时，已经经过了建设单位及政府质量检验部门组织的竣工验收，有相关的验收合格证书，查验只不过是一种形式而已。实际上，通过建设单位和政府质量检验部门的竣工验收的写字楼物业，并不必然就是物业管理意义上完全合格的物业，如果物业管理企业不以认真的态度对待查验工作，不全面细致对全部项目按照合格标准验收，而是走过场应付了事，那么，如果万一出现建筑质量问题，那么本该由建设单位或者施工单位承担的责任，转由物业管理企业承担，这将必然增加企业的经营风险。

因此，物业管理企业在验收项目时，应当安排具有丰富专业经验的技术人员全程参与承接验收工作，最好能全方位前期介入，交接双方应当严格按照标准进行验收，针对写字楼本体和设施设备现状和存在的问题进行交底和记录，验收不合格的，双方协商处理，由建设单位负责返修，再约定时间复检，直至验收合格。验收完毕的，注意保存验收资料的完整性及真实性。对于验收资料，建议要有交接双方的签字认可，以明确相关责任。

2、二次装修所存在的风险与防范

随着社会的发展，二次装修已经成为一个普遍的现象，审查业主或客户二次装修改造是否符合结构安全、隔断是否符合数量、烟感和喷淋是否受影响、装饰装修材料是否符合消防要求、装修过程中是否损坏公共消防设施和器械、拆改是否破坏管路线路、装修后的用电负荷是否超出初始设计的标准等是重要的环节，必须严格控制及监督，以便为物业后续使用及维护消除的隐患和风险。

总之，客户进行二次装修，物业管理企业应严格审核装修方案，装修期间定期进行检查，并作好验收工作；定期对客户写字间进行用电等安全检查，发现安全隐患及时发放整改通知责令整改，严格验收和检查，消除不安全因素。

3、专项服务外包所存在的风险和防范

随着社会分工的越来越明细，物业管理公司将管理中涉及的电梯、绿化、清洁、安保等专项管理，委托给专业的公司，由专业公司提供专业化的服务是物业管理公司防范风险的措施之一，物业管理企业在选择专业公司时，必须对专项管理分包单位的资质进行严格审查。如果此类公司不具备专业资质从事承包工作，不仅是违反法律规定，还容易给业主及客户造成人身和财产损害；企业将协助公安部门维护大厦公共秩序的工作委托给专门的保安公司，将清洁和绿化工作委托给保洁公司，对其支付一定服务费，由专业公司根据物业管理单位的具体要求提供服务，这种模式也是可行的，但是，不加强相关监管责任人管理力度，如果监管不到位，就有可能出现专业公司人为地降低服务的标准，无形中给物业管理企业带来较大风险和损失。

因此，物业管理企业严格对供应商进行资质、资信审查，合作协议中明确双方的权利和义务，制定外包供方服务检查标准及考核细则，定期进行有效评价，以期达到服务合格，进行动态监督管理，才能有效地将风险的发生概率降到最低。