如何控制物业管理人工成本的投入（一）

物业管理有两大物点：一是劳动密集型；一是管理密集型。劳动密集型是服务行业所共有的，但管理密集型却是物业管理行业所特有的、一个不被业内所重视的特征。物业管理的管理密集型，并不是劳动密集型所引发的。而是因为物业管理知识密集型和技术型所造成的。物业管理行业知识领域涵盖了房地产、法律、政治、经济等等。物业管理行业涉及的技术领域更广泛，许多都是前沿科技。如网络、消防系统、监控系统、门禁对讲系统、智能化系统。知识密集型和技术型，决定了物业管理服务的管理密集型。

控制物业管理人工成本投入，正是体现了“劳动密集”型与“管理密集”型的结合、协调、完善、一致。对物业管理行业来讲，一个企业管理水平如何？说到底就是看他的人工成本控制如何。因为对劳动密集型行业来讲，人工成本的高低决定了企业盈利水平的高低！

笔者想就如何控制物业管理人工成本投入，谈谈自己的想法和思路，与业内同行切磋探讨。

首先，控制物业管理人工成本投入必须要搞清和掌握小区的资源，不同的小区资源，采取不同的配置。

小区资源主要包括：物业的种类，多层还是小高层或高层、小区的住户数、小区出入口的数量、小区是封闭式还是开放式；小区的占地面积、建筑面积，商业面积（含幼儿园、学校、会所、商铺、酒店等）、绿化面积（包括覆盖率、植物种类等）、收费面积（不同物业的收费面积）、小区的收费标准（这一点十分重要）；小区的设备设施包括：电梯，配电房，水泵房，消防、监控、对讲系统，配电箱的数量，监控探头的数量；生活（消防）水池个数、所处位置、容积率，会所基本情况；游泳池基本情况；活动中心等；地下停车面积，停车位数量、楼层、基本设施设备情况，地上车位面积，停车位数量、所处位置等；道路的面积、路灯的数量；沙井、雨水沟的位置、走向；化粪池数量、位置、容积率等。

第二步；根据小区的资源情况，确定小区的等级标准和服务标准。

资源决定了小区的服务标准；2元∕㎡的管理费收费标准与3元∕㎡的管理费收费标准，在服务品质上肯定有差距。所以说，不同的资源应该有不同的服务标准。收费标准与服务等级、服务标准对应，不同的服务等级对应不同的人力资源配置标准。因此，我们可以把小区分成若干等级，小区等级的确认主要依赖小区的资源，参考数据有：小区的占地面积、建筑面积、公共设施（配套）面积、收费面积、绿化面积以及物业的种类等等。例如，

1.A1类小区必须符合三个条件中的两个：

①管理面积：30万平方米以上；

②收费面积：20万平方米以上；

③收费标准：3.0元∕㎡以上。

2.A2类小区必须符合三个条件中的两个：

①管理面积：15～20万平方米；

②收费面积：13万平方米以上；

③收费标准：3.0元∕㎡以上。

3.B1类小区必须符合三个条件中的两个：

①管理面积：10～15万平方米；

②收费面积：8万平方米以上；

③收费标准：2.5元∕㎡以上。

4.B2类小区必须符合三个条件中的两个：

①管理面积：8～13万平方米；

②收费面积：6万平方米以上；

③收费标准：2.0元∕㎡以上。

5.C1类小区必须符合三个条件中的两个：

①管理面积：3～8万平方米；

②收费面积：4万平方米以上；

③收费标准：2.0元∕㎡以上。

6.C2类小区必须符合三个条件中的两个：

①管理面积：2～5万平方米；

②收费面积：2万平方米以上；

③收费标准：1.2元∕㎡以上。

与之配套的是A1类服务标准，A2类服务标准，B1类服务标准，B2类服务标准，C1类服务标准，C2类服务标准等等。

第三步；掌握了小区的详细资源情况、资料、数据，以及小区的等级标准和服务等级，我们就可以根据这些资源的情况、标准，确定小区人力资源的配置。人力资源配置也就是小区的定员定编。

小区的人力资源配置主要计算数据是人均管理面积㎡∕人。例如，多层不带电梯的住宅物业，人均管理面积1300～1400㎡∕人；多层带电梯的人均管理面积1200～1300㎡∕人；高层住宅人均管理面积1600～1700㎡∕人；写字楼人均管理面积2000㎡左右∕人。

同时，我们还要（考虑不同的实际情况）根据不同的参考数据，乘以一定的系数。例如，在同等条件下，“开放式”小区的管理难度远远高于“封闭式”小区，所以，对“开放式”小区乘以一定的系数才能体现出公平合理。

参考数据有：1、物业的种类、物业的建筑面积、公共设施面积；2、治安防范是“开放式”还是“封闭式”；3、物业的管理费收费标准；4、物业的服务等级和服务标准。

例如，公司内部对比分析：案例1、X公司A管理处与B管理处比较；

（1）资源：

☆A管理处：小区客观资源：小高层物业6栋、240户，建筑面积：34802㎡，绿化面积：4500㎡，收费面积：24703.76㎡，收费标准：住宅2.8元∕㎡。设备：电梯6台、配电房、水泵房、消防系统、监控系统、对讲系统等。设施：地下停车场车位89个、游泳池、会所各一个；月管理费收入：69170.53元；目前岗位人数：34人。

☆B管理处：小区客观情况：小高层物业4栋、244户，建筑面积：33038㎡，绿化面积：3040㎡，商业面积：1200㎡，收费面积：26900㎡。收费标准：住宅3.0元∕㎡、商业3.0元∕㎡。设备：电梯8台，水泵房、消防系统，地下停车场车位86个。清洁外包。月管理费收入：80700.40元，目前岗位人数：29人。

（2）对比：

☆A管理处与B管理处都有电梯、配电房、水泵房等设备和地下停车场、公共走廊、电梯厅、架空层等公共设施。

☆不同的是“A管理处”有游泳池、会所，“B管理处”没有。B管理处有商铺，A管理处没有。

（3）分析：

①A管理处与B管理处在整体资源基本相同的情况下，人力

成本投入却出现了很大差距。一个用了34人；一个用了29人。

②B管理处的月管理费收入高出A管理处17%，人工成本

支出却低出17.24%。

（3）“A管理处”人均创收2034.43元∕人；“B管理处”人均创收2782.77元∕人。