物业高层楼宇的定义和管理特点

目前，世界各国高层建筑及超高层建筑都无固定的划分标准。如美国住宅规范规定10层以上为高层住宅。前苏联规定16层以上为高层住宅，而日本规定11层以上或建筑高度超过31米的建筑称为高层建筑；英国则把高度为24﹒3米以上的建筑称为高层建筑。

联合国科教文组织所属的世界高层建筑委员会于1992年按高层建筑的层数和高度分为四类：

第一类：9—16层（最高不超过50米）

第二类：17—25层（最高不超过75米）

第三类：26—40层（最高不超过100米）

第四类：40层以上（高度在100米以上）

我国在1983年以前，以8层作为高层建筑的起点，〈钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规定〉第一章第三条“本规定适用8层及8层以上的高层建筑……”。

自1983年6月1日开始试行的国家标准〈高层民用建筑设计防火规范〉第条规定适用10层及10层以上的住宅建筑和建筑高度超过24米的其他发用建筑。

由1987年10月1日开始试行的部颁标准〈民用建筑设计通则〉第条又进一步明确民用建筑层数的划分：

住宅建筑按层数划分为：1—3层为低层；4-6层为多层；7-9层为中高层；10层以上为高层。

公共建筑及综合性建筑总高度超过24米者为高层（不包括高度超过24米的单层主体建筑）

建筑物高度超过100米时，不论住宅或公共建筑均为超高层。

根据1990年11月在香港召开的第四届国际高层会议资料：世界上最高的100栋高层建筑高度为218-443米，32-110层，用途为：办公85栋，多功能12栋，旅馆3栋。其中有78栋在美国。

据此，根据我国民用建筑设计规范及迄今的共识，凡称为高层楼宇必须同时具备两个条件：一是层次在8层或8层以上的楼宇，地是建筑高度一定要在24米以上。

我国进入80年代，全国各大城市和一批中等城市普遍兴建高层建筑，而上海截止到1995年9月，8层以上的高层建筑已达1300余栋，其中20层以上的有357栋，约占高层建筑总数的27%。

将在浦东兴建的95层，高460米的“上海环球金融大厦”2001年建成后将成为当今世界最高的超高层建筑。它比美国芝加哥市的西尔斯大厦高17米。比正在建设的马来西亚双塔楼还要高8米。

高层建筑的开发建设，不仅为繁荣城市增添了新的景观，而且也成了物业管理中的一个重要的内容。

高层楼宇的特点

高层楼宇较之低层楼宇不论在建筑本身，设备配置，装修档次，使用功能，还是在使用管理等方面都有许多不同，有其自身的特点，主要体现在以下几个方面；

建筑规模大，标准高

高层楼宇身高层多，必然建筑面积大，建筑标准高。随之而来的，使用维护要求也高。

人口集中，涉及面广

高层商住楼宇住户来自各行各业，不同地方，不同国籍；高层办公楼宇中，会集国内外大小公司机构。不同业务往来人员，涉及面十分广泛，如广州世贸大厦总建筑面积十万平方米，购买，租用写字楼宇部分的大小公司350多家，商业部分的180多家，涉及16个国别，有近万人世在大厦办公经营，相对而言来说，高层楼宇人员素质高，对管理服务和特殊服务的要求也高。

三，设施设备复杂，专业化程度高

为了保证高层楼宇正常运转，发挥功能，生活使用方便，高层楼宇都配备了各种复杂的设施设备，需要专业化的维护管理。

四，集多功能于一体，综合性强

现在的高层楼宇多数集商业，居住，办公，餐饮，娱乐，休息等功能于一体，各部分功用有机结合，综合性强。