房地产行业税收体系概述

一、我国税收体系

目前我国的税收体系可按征税对象不同划分为商品流转税、资源税、财产税、所得税和行为税五大类。

第一类:流转税。也称为商品及劳务课税。指以商品流转额和非商品流转额作为课税对象的税种。房地产开发经营中涉及此类的税种主要有营业税、城市维护建设税、关税等。

第二类:所得税。所得税又称收益税,是指以企业利润和个人收入作为课税对象的税种。房地产开发经营中涉及此类的税种主要有企业所得税。

第三类:财产税。是指以各种财产为征税对象的一种税种,如房产税和契税。由于我国过去长期不承认土地的价值,因而在财产税中一直没有有关土地的税种。

第四类:行为税。是指以纳税人各种特定的行为作为课税对象的税种。如车船使用税、耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、固定资产投资方向调节税等,均属此类税种。

第五类:资源税。是指以自然资源为课税对象的税种。我国现行的征税范围仅包括矿产品和盐两大类资源。

二、房地产税、租费

(一)房地产税、租、费界定不清

目前,在我国理论和实践中,普遍存在着对房地产税、租、费界定不清的问题。主要表现在:

第一,以税代租。如城镇土地使用税、房产税等存在部分以税代租,即税中含有租的因素。

第二,以税代费。如城市维护建设税是向享受城市设施建设利益从事生产经营的企业和个人征收的,明显含有以税代费的成分。

第三,以费代租。比如土地使用费是土地使用者为了取得土地使用权而向土地所有人缴纳的费用,其本质应是地租。但过去由于“左”的思想干扰,认为地租是资本主义的,因而将土地使用权所支付的地租累加称为土地使用费。

第四,以费代税。比如某些城市征收的土地闲置费,其实就是一种罚税即空地税。

上述种种造成税、租、费混杂,征收部门繁多,房地产收益权不明确,乱收费现象严重,降低了税收的严肃性、规范性。

(二)房地产税、租、费比较

首先,从三者本质上看:税收所反映的是一种法律关系,是国家依据立法强制、无偿、固定地取得的一部分国民收入,只要有国家,就会有税收;而租则反映房地产所有者与使用者之间的租赁关系,包括房租和地租,与税相比,二者差异很大;费是对行政服务的一种补偿,即行政机关在房地产管理过程中收取的必要的有关费用,一般称之为管理费。

其次,从三者存在的范畴来看:房地产税存在于法律关系之中,来源于房地产财产的总价值;房地租是一种经济关系的反映,是产权明晰化的结果,来源于房地产收益,即是对房地产收益的一种扣除;而房地产管理费则来自于行政服务所带来的直接或间接收益。

三、房地产开发经营有关税费

(一)企业所得税

企业所得税是对企业生产经营所得与其他所得征收的一种税。其计算方法如下:

所得额=经营收入-成本+营业外收入-(营业税+城市维护建设税+房产税)

所得税=所得额×所得税率

开发企业的所得税率一般为33%,实行有关优惠政策的,所得税率最低可降至15%。

开发企业的经营收入主要是租售收入。房地产开发项目和租售收入和成本投入是逐年实现的,若企业一年中的全部投入在本年度的经营活动中未全部回收,尽管有租售收入也未实现利润,因此给企业计算所得额带来一定的困难。为保证国家及时得到该项税收,目前有些地方将预计的总开发成本按年实际销售与出租比例,分摊到当年租售收入中扣除,使开发企业只要有租售收入就要上缴所得税。在开发项目最终销售完毕的年度,再统一核算整个项目的所得税,并按核算结果结合项目开发过程中已交所得税情况多退少补。

(二)土地增值税

根据1993年12月13日国务院发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和1995年1月27日财政部公布的《土地增值税暂行条例实施细则》,土地增值税是对转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人就其增值额征收的一种税。其目的主要是抑制土地投机,防止国有土地资源的流失。

凡转让国有土地、地上的建筑物及附着物并取得收入的(简称房地产转让)一切单位和个人,均为土地增值税的纳税义务人。

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例:某房地产开发公司一房地产项目,支付土地使用权金额1500万元,支付建安工程和配套设施费等开发成本3000万元,销售和管理等开发费用350万元,各种税金150万元,销售房地产收入10800万元,试计算其应纳的土地增值税。

(三)城镇土地使用税

城镇土地使用税是以国有土地为征税对象,对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。根据1988年9月27日国务院发布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定,在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税的纳税义务人。

土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依据规定的税额计算征收。土地使用税每平方米年纳税额按大、中、小城市及县城、建制镇、工矿区等规模不同实行差别幅度税额(表3-4-19)各省、市、自治区根据当地的经济情况,在国家统一规定的纳税幅度内具体确定辖区适用的税额幅度。

(四)耕地占用税

根据1987年4月1日起实施的《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》规定,对占用耕地进行住宅建设和其他非农业用途的单位和个人征收耕地占用税。

耕地占用税的税率根据当地人均占有耕地面积的不同而异。

耕地占用税一般由土地管理部门受税务部门委托代收,土地使用者办理征收手续时一次缴纳。

(五)印花税

根据1988年8月6日国务院颁布的《中华人民共和国印花税暂行条例》,凡在我国境内书立、领受有关合同、产权转移书据、权力证照等凭证的单位和个人,都是印花税纳税义务人。应纳税凭证应于书立或领受时购买并贴足印花税票(贴花)。

房地产开发经营活动涉及到的有关纳税凭证和印花税税率如下:

1.商品房购销合同、建筑安装工程承包合同,按合同所载金额的万分之三由合同订立人缴纳。

2.产权转移书据或合同、加工承揽合同、建设工程勘察设计合同,按合同所载金额的万分之五由合同订立人缴纳。

3.借款合同或银行贷款合同,按合同所载金额的万分之零点五由合同订立人缴纳。

4.房地产租赁合同,按合同所载金额的千分之一由合同订立人缴纳。

5.土地使用证、房屋产权证等由领受人按每件5元缴纳。

印花税由税务机关负责征收管理、发放或办理应纳税凭证的单位负责监督。

(六)固定资产投资方向调节税

固定资产投资方向调节税是国家对企业单位和个人用于固定资产投资的各种资金征收的一种税。1991年4月16日,国务院发布了《中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例》,规定从1991年度起执行。

固定资产投资方向调节税的征税对象为凡在我境内用各种资金进行的固定资产投资,包括:基本建设投资、更新改造投资、商品房投资和其他固定资产投资。其计税依据是固定资产投资性项目实际完成的投资额。

固定资产投资方向调节税的税率,根据国家产业政策发展序列和经济规模要求,实行差别税率,分别为0%、5%、10%、15%、30%五个档次。从固定资产投资方向调节税税目、税率表中,我们析出与房地产开发有关的内容。

固定资产投资方向税的计算公式为:

应纳税额=实际完成投资额×适用税率

(七)房产税

房产税是以房屋为征税对象,以房产的价值和租金收入为计税依据,向房产的所有人或经营管理人征收的一种财产税。

根据国务院1986年9月15日发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定,在城市、县城,建制镇、工矿区内的房屋产权所有人,应依法交纳房产税。

房产税以产权所有人为纳税人。对于产权为全民所有制的,房产税由其经营管理的单位缴纳;对于产权出典的,由承典人缴纳;对于产权所有人、承典人不在房产所在地的,或产权未确定、租典纠纷未解决的,由房产代管人或使用人缴纳。

房产税按房产余值缴纳的,税率为1.2%(房产余值依照房产原值一次减除10%~30%计算);按房产租金收入缴纳的,税率为12%。其计算式为:

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其中,房产余值=房产原值×[1-(10%~30%)]

1994年税制改革后,房产税按房产评估值的1%~5%计征。

(八)契税

按1997年4月23日国务院公布的《中华人民共和国契税暂行条例》规定,凡在我国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人。

1.转移土地、房屋权属,是指下列行为:

(1)国有土地使用权出让。

(2)土地使用权转让,包括出售、赠与和交换。

(3)房屋买卖、赠与、交换。

2.契税的计税依据:

(1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格。

(2)土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

(3)土地使用权交换、房屋交换,为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

前述成交价格明显低于市场价且无正当理由的,或交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定。

契税税率为3%~5%,由各省、自治区、直辖市人民政府在此规定的幅度内确定适用税率。

应纳税额=计税依据×税率

此外,该条例还规定了某些契税的减免征情况。其中,城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征契税。

(九)营业税、城市维护建设税、教育费附加(两税一费)

1.营业税

营业税是以在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产所取得的营业额为征税对象而征收的一种流转税。根据1993年11月26日国务院颁布的《中华人民共和国营业税暂行条例》,凡在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,均为营业税的纳税人。

营业税设置两档比例税率3%和5%,房地产开发经营业务的营业税按如下规定征收:

(1)凡从事房地产开发经营的单位和个人,销售建筑物及其他土地附着物,以其销售收入额为计税依据;转让土地使用权的,以其转让收入额为计税依据,按税率5%征收。

(2)凡从事房地产代理、租赁、仓储等服务业务的单位和个人,以其服务费为计税依据,按税率5%征收。

2.城市维护建设税

城市维护建设税是对从事工商经营、缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人征收的一种税。它本身无特定的征税对象,而以消费税、增值税、营业税税额为计税依据,随此“三税”附征,因此属一种附加税。

城市维护建设税实行地区差别比例税率,其纳税税率视纳税人所在地点不同而异。所在城市市区的按税率7%征税;在县城、建制镇、工矿区的按税率5%征税;在农村的按税率1%征税。

应纳税额=(实际缴纳的消费税+增值税+营业税税额)×适用税率

税制改革后,该税项以生产经营收入额为计税依据,税率为3‰~6‰。

3.教育费附加

教育费附加是为发展国家的教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费,一律按营业税额的2%征费。税制改革后,调整为增值税、消费税和营业税之和的3%。

上述营业税是城市维护建设税、教育费附加计税(或费)的基础,因此,营业税、城市维护建设税、教育费附加一般被统称为两税一费,由税务部门统一征收。

(十)土地使用费

土地使用费的缴纳人一般为使用土地的单位和个人。土地使用费的征收标准一般分为三类:

1.有偿取得土地使用权的,一般按较低标准征收。属国家土地所有权象征性的收费。

2.通过行政划拨无偿取得土地的收费,除考虑体现国家土地所有权外,还考虑了土地等级不同所带来的级差收益的差别,以使无偿划拨方式与有偿方式取得土地使用权的土地费用支出尽量接近。

3.对外资企业用地,收费标准一般高于前两类。

土地使用费一般由城市土地管理部门根据土地用途

(十一)其他税费

房地产开发企业除须缴纳上述税费外,还须缴纳:

(1)国家能源交通重点建设基金;(2)国家预算调节基金;(3)车船使用税;(4)关税。

由于我国各地的投资优惠政策有所不同,各地在征收税费的种类和适用税率上也有所差别,因此,房地产开发经营企业和个人必须充分了解当地的税(费)征收政策和标准,才能准确地估算税费负担。