经营型物业管理模式的探索

在深圳物业管理行业激烈部分中，万科以观念超前、服务精品见长，中海以管理优势和市场规模领先，万厦则以社区文化和规范管理形成自身特色。深圳市中航物业管理有限公司在近年来的实践中，把经营型管理作为企业的核心竞争力，形成了自身的特色和优势，对提高企业经济效益和开拓市场起到了重要的推动作用。

一、经营型物业管理模式的含义

我们对经营型物业管理模式的含义确定为二个方面：一是将物业管理与物业经营融为一体，在做好物业管理工作的同时，为开发商、业主、客户策划并实施物业经营方案，发挥每一平方米物业的增效潜力；二是将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的营销、服务和管理层面，亦即将服务眼光由物业管理委托期内这个局部放大到物业长寿命商品的整体去统一考虑、安排，从而为业主、客户提供更全面的服务。上述经营型管理模式含义的描述核心为：将营销的概念深刻地融合于管辖项目的物业管理工作之中，通过经营与管理的合力运行，更好地体现物业管理使物业保值、增值的重要功能。经营型物业管理模式和收益型物业管理有所不同，后者特指以出租经营型房屋为主体对象的物业管理，普遍存在于写字楼、零售商业中心、酒店以及其它可出租物业的管理中，而前者指对管辖的各类物业都融入经营的概念，通过对物业功能的开发，提高物业的效益潜力。前者包括后者，后者是前者的组成内容，有些同行把经营型物业管理理解为有偿的各类家政服务当然是相当片面的。经营型物业管理模式的主要内容体现在房地产服务领域流通环节和管理环节各个方面，主要包括租赁代理、物业估价、交易咨询和项目策划等。

二、经营型物业管理模式的市场需求

国外和香港地区特别注重物业管理工作中的经营概念。以美国为例，经历60多年市场历炼的美国物业管理行业，大多数企业可以为客户提供租赁、估价、交易、咨询等项服务，美国注册物业经理的职责也首先要求保障管辖物业的租赁，在此基础上做好物业维护工作。在他们看来，优秀的物业管理可以为业主、租户提供良好的工作、生活环境，而更重要的作用在于使物业的经济效益得到充分的发挥。再看看近年来在大陆迅猛发展业务的香港物业管理企业，无论是戴德梁行、怡高还是第一太平戴维斯、欧思诺，无一例外地以房地产服务的综合优势占领市场，寓经营、管理于服务之中，体现出卓越的专业水准和竞争实力。进一步考察香港仲量行、魏理仕、保柏等公司的业务领域，我们会感悟到，香港规模较大的物业管理企业都以提供物业经营管理综合服务为特色，香港物业管理市场需求的是综合性的服务。我们始终认为，由于深圳和香港的毗连关系、WTO入关在即，深圳物业管理行业在发展趋势上将更多地借鉴香港成功的经验，包括经营型物业管理模式的运作。

国内客户对经营型物业管理需求旺盛。近年来，随着房地产行业的迅猛发展，二级、三级市场日益扩大，拓展出房地产服务领域巨大的市场空间。仅以租赁市场为例，目前全国约7000万户居民中仍有300万户人均居住面积不足4平方米，流动性租房而居的住户比例高达9.52％。北京、上海、广州、深圳四个城市住房调查显示，分别有20.2％、26.8％、23％和28％的家庭租房居住。支撑这一巨大租赁市场的中介组织鱼龙混杂，规范性、专业性十分欠缺，给众多的物业管理企业留下了广阔的盈利空间。香港三级市场成交量占总成交量的70％以上，而深圳目前三级市场所占比例只有28％，市场潜力巨大。当三级市场启动后，住房交易大增，百姓对物业估价、交易咨询、租赁代理的需求更甚，而这些业务和物业管理企业都将发生必然的联系，显示出经营型物业管理模式市场需求旺盛。大量物业缺乏专业管理，更缺乏合理的规划和经营。以CPM公司隶属的中国航空工业总公司（原国家航空部）为例，据统计，航空工业总公司所属厂、所、企业、院校总资产中，超过65％属于物业资产，而在这物业总资产中，大量物业未得到充分利用，甚至有大批物业长期闲置。很多单位发工资很困难，但对怀中物业这个金娃娃无动于衷。这种全国性的普遍现象呼唤着物业管理企业增强经营意识，提高经营水平。深圳众多物业管理企业管辖项目中，或多或少地存在着物业经营的业务，业主和客户需要专业的物业管理服务，更关注其物业效益潜力的发挥。大陆物业管理企业如果以纯粹的物业管理业务去拓展市场，将因为服务的局限性和海外兵团的优势承受更大的市场压力。

三、经营型物业管理模式的利弊分析

随着市场经济的日益成熟，房地产服务所函盖的物业管理、租赁、交易、估价、咨询等专业分工日趋细致，经营型物业管理模式的推行是否会因盲目地多元经营而导致不良后果？我们认为，经营型物业管理模式不属于多元经营，对物业的营销本身应该是物业管理内含的应有之义。从上述市场需求和香港同行企业的运作经验来看，物业管理企业不但要为开发商和业主、客户当好管家，更要担当其物业顾问。从物业发展初始乃至整个物业发展项目中，由物业顾问这个角色向开发商、业主和客户提供综合性物业服务至关重要，物业顾问必将成为服务范围广泛的热门行业。

从目前的实践看，经营型物业管理模式的利处主要体现在：首先，该模式可以更好地满足客户需要；其次，经营型物业管理模式更好地体现了经营、管理一体化运作，对客户来讲，提高了服务效率；再次，扩大了物业管理企业的盈利空间，租赁代理、交易咨询、估价等业务的佣金比例明显高于物业管理佣金，使物业管理企业综合实力得到提高。经营型物业管理模式面临的问题有以下几点：一是压力大。物业管理企业承担了一项物业的经营、管理权，同时也就承担了物业经营的义务，而物业租赁及交易成本的波动性远大于管理佣金的波动，相应地加大了物业管理公司的经营压力；二是风险大。一块物业的经营从项目选择、价格控制到客户确定，每个环节都有风险，仅是租赁风险防范就需要很多只能意会无法言传的市场历炼；三是组建专业队伍困难。物业经营是一项极为专业的工作，不仅富有实战经验的人才难觅，有了人才，形成一个配合默契的团队更不容易，一但经营出现严重偏差和失误，将给公司造成无法挽回的损失。