熟读办法 维护权益——谈《物业承接查验办法》

2011年1月1日起，《物业承接查验办法》（以下简称《办法》）正式施行，《办法》的出台，对减少建设单位的开发遗留问题，维护业主的共同财产权益，降低物业服务企业的管理服务风险，化解物业管理的矛盾纠纷，构建和谐互信的物业管理关系，具有重要的现实意义。

2008年底，各省相继出台了《逐套验收规定》（以下简称《规定》），要求对新建商品房以每户为单位进行专门验收，今年实施的《办法》是物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业公共部位、公用设施设备进行检查和验收的活动。由此可见，《规定》和《办法》的相继出台明确建设单位在物业交接中的责任和义务，督促建设单位提高物业建设质量；规范建设单位及物业服务企业在物业承接查验中的权利和义务，为前期物业管理活动顺利开展创造条件。物业服务公司应该熟读《办法》，理解《办法》，运用国家法律法规赋予我们的权利来维护广大业主和企业自身的权益。

签订《物业承接查验协议》，保护自身权利

《办法》的第二十一条至二十五条就对物业承接查验协议的签订、内容、效力及责任承担都进行了规定。

以往物业服务企业与开发商进行新建项目的交接的时候，常常处于被动的状态。如有些开发商与业主签订《商品房买卖合同》时对物业实际交付的期限估计不准确，合同交房期限到期了，房屋的各项配套工作仍未完成，为了按合同约定的时间将房屋交给业主，开发商往往要求物业服务公司按现状接收房屋，并且在业主向物业进行投诉的时候要求物业妥善处理。由于开发商是前期物业服务协议的委托方，物业服务公司往往会默默地将房屋接下，将责任承担下来。如果翻阅一下报纸或看一下网上的新闻，大家会发现很多对于物业服务公司的投诉，诸如入住后绿化迟迟未完工、用电为临时用电、小区经常停水等等，其实这些都是缘于开发商的配套建设未按要求交付，房屋整改未按约定进行而造成的。

《办法》的出台，使得物业服务公司办理承接查验有法可依，开发商也会因为《办法》的实施而重视承接查验的环节，承接查验中存在的问题也会减少，在一定程度上可以缓解物业服务公司、开发商与业主之间的矛盾。

制定承接查验方案，明确承接查验费用

在以往的承接查验过程中，往往是开发商占主导地位，开发商认为时机成熟时才将房屋移交物业服务企业，物业服务企业在时间、人员、验收装备的准备方面都相当被动。如果物业服务公司事先与开发商多沟通，制定好详细的承接查验方案，物业服务公司在人员的安排与验收装备的准备方面就会处于主动的地位。

《办法》第二十八条规定“物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。”这一条款对物业承接查验的费用作了规定。从以往的案例可以知道，物业的承接查验是一个反复的过程。如某小区的一批房屋要交付使用，因为小区的公共设施设备较多，开发商先后组织对房屋的主体建筑、给排水系统、供电系统、电梯、绿化、安防监控设备等进行承接查验，每一项的承接查验都会涉及到是否按图纸施工、设施设备是否齐全、工程质量是否符合国家有关规范等一系列的问题，如果还存在质量问题需要整改，双方还需约定整改完成时间。遇上责任心较强的建设单位可能一次整改就可达到交付标准，但如遇上没有责任心的建设单位，可能拖上几个月都不会完成整改。曾有一个小区的智能化系统在业主入驻两年后都不能正常使用，一直都未能与物业服务企业办理正式的移交手续。因此，建议物业服务企业在前期物业服务合同中一定要对承接查验的费用、方式及次数要进行约定。

认真履行义务，维护业主利益

根据《办法》的第三十九条、四十条中规定，如果物业服务企业擅自承接未经查验的物业或与建设单位恶意串通、弄虚作假，给业主造成损害或侵害业主利益的，物业服务公司要承担相应的赔偿责任。

开发商下属的物业服务企业尤其要注意这两条的规定。以往，物业服务公司为了顾及母公司的利益而直接将物业接收并交付业主使用。某小区合同交房日期即将到期，开发商为了能按时交房，在室外道路未做好的情况下，就将物业移交下属的物业服务企业，业主在办理房屋交接的过程中因室外道路未做好而摔倒，开发商承担了所有的责任。《办法》出台后，以上这种情况发生，物业服务公司就要承担相应的赔偿责任了。所以，物业服务公司认真履行义务，既是维护业主的利益也是维护自身的利益。

熟读《办法》，用法律保护自己

物业承接查验制度是《物业管理条例》（以下简称《条例》）确定的七大基本制度之一，是在各地取消综合验收的大背景下出台的。《办法》鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件；规定了实施承接查验的物业应当具备的七个基本条件；明确了物业承接查验的程序和物业现场承接验收的内容。物业服务企业一定要熟读《办法》，知法懂法，依法办事，利用法律保护自己。