老式小区物业管理窘状如何解

访谈嘉宾:

虹口区监察委员会副主任 谢榕榕

市对外经济贸易委员会财务处处长 朱红

徐汇区房屋土地管理局局长 朱志荣

“收费低服务差”成恶性循环

记者：在今年的行风测评中，对售后公房的物业管理，群众的不满意度很高。群众对售后公房物业管理的不满意，在一定程度上反映了售后公房物业服务质量不佳，这与物业公司入不敷出有关吗？

朱志荣：近几年来，本市职工的最低工资标准不断提高、水电等能源费用又持续上涨，物业服务运营成本增加，而收费依旧是1996年制定的标准：多层住宅每月每户三项费用(管理费、保洁费、保安费)合计10.5元至19.5元；高层每月每户三项费用合计11元至22元。物业费过低，让物业公司难为“无米之炊”。

谢榕榕：这个收费标准确实较低。以一个4万平方米、只有一个出入口的老式小区为例，至少应配置1名管理员、1名协助员、2名保洁人员和5名保安，除去保洁费、保安费，物业管理费每套房只有5元至7元。物业企业支付员工工资等成本后，粗算下来，每月亏损近7000元，年亏损8万余元。

朱红：不少业主以服务不到位，管理措施跟不上为由拒付物业费，造成物业费收缴率逐年下降。据了解，某集团管辖多个老式住宅小区，物业费收缴率只有70%―80%，每年被拖欠的物业费达700万元。由此引发恶性循环：收费低―――服务差―――交费更少―――服务更差。久而久之，一些老式小区成为房屋损坏没人修、小区安全没保障、周边环境无人打理的“真空小区”。

分类、分地段推出解决办法

记者：如何解决老式小区物业管理的这一窘状呢？

朱红：可以考虑进行政府补贴，由有关部门对普通居住小区综合整治的资金和老式小区的物业管理成本进行评估测算，除去居民能承担的自负资金，缺额由政府给予适当补贴。

谢榕榕：我不主张一味靠政府补贴。不少老式公房业主有住房维修、养护、绿化、清洁全由公家负担，自己不用花钱的老观念。要通过加大宣传力度，提高居民对物业管理有偿服务模式的接受度。

朱志荣：要破解这个难题，可根据不同的物业状况，实现物业管理模式的多样化。对于商品房尤其是中高档商品房，加大其市场化力度，由业主大会、业委会与物业服务企业根据需求、服务标准协商确定收费标准，充分体现物业服务收费质价相符的原则。对于售后公房、拆迁安置房、经济适用房等，可采取制定基本物业服务标准与收费标准、并由政府对物业服务企业进行适当补贴的保障性措施，以确保物业服务满足业主基本需求。对于有能力提高服务标准的小区，由业主大会、业委会与物业服务企业根据需求提高服务标准，并由业主支付相应物业服务费用。

记者：据了解，本市自2005年10月1日起实施的《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》已将售后公房物业服务收费管理工作纳入其中，推行售后公房“菜单式”分等收费管理模式，但因相关政策衔接问题一直没有执行。去年6月，市政府颁布的《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划(2007-2009年)》要求试点探索无人管理小区业主自我服务和直接委托专业企业服务相结合的物业服务模式，这都为解决老式小区无人管理问题提供了新思路。

谢榕榕：“菜单式”管理只是一个过渡措施。售后公房的物业管理是个历史问题，要把关系理顺，加强调研。最好不要一刀切，要分类、分地段推出不同解决办法。

朱红：据了解，一些小区正加紧制订解决方案，初步考虑按小区实际情况，由业主自行选择解决办法。有的按物业服务分等收费标准委托物业服务企业管理；有的直接委托保洁、保安等专业公司提供服务；有的以业主自我管理服务为主，并通过与小区所在区县房屋应急维修中心签订维修协议解决维修问题；还有的则在街道、居委会协调下与社区服务联动，满足业主基本物业服务需要。