案例二则

孙亚非

［律师提醒］

物业服务单位应按照合同的约定，在法律的轨道内，为业主及非业主使用人提供服务；在遇到与业主的矛盾、争议时，应以恰当的方式协调各方关系，积极避免矛盾的激化与升级，更应改杜绝诉权的滥用。

案例一：业主与物业服务单位之间的名誉侵权诉讼纠纷

2007年下半年，某小区正在筹备成立业主委员会，某业主参与了筹备组的工作，此期间，小区物业服务单位先后二次以重大曝光和述职报告为题，在小区公告栏内张贴公告，公告称该业主曾盗窃管理处物品，被发现后，态度猖狂 作恶多端、无法无天、制造小区的不不和谐、安宁，是一个不法业主；公告强调业主不要支持他，坚决不投他的选票；称该业主是邪恶的、阴险的，严重危害了小区公共利益，涉嫌破坏选举罪。该业主以物业服务单位名誉侵权向法院提起诉讼，请求物业服务单位停止侵害，撤消上述二公告；要求物业服务单位公开消除影响、恢复名誉、赔理道歉；要求物业服务单位支付精神损害抚慰金。一审法院开庭审理，查明了上述基本事实，认为：物业服务单位与业主在业主委员会选举工作中产生争议时，理应通过协商方式求同存异，共谋小区的和谐，但物业服务单位以张贴公告方式将仅限于原告与被告之间的车辆停放服务费等问题公开化，将问题推向复杂；而物业服务单位在公告中采用诸如作恶多端、无法无天等贬义词，使得不特定他人对原告的品德和形象评价产生重大误差，被告在公告中大量使用带有明显否定性评价文字的行为已明显违法，而大量小区居民对上述公告内容的知晓使得他们对业主的评价降低；被告意图使小取居民在选举中不投票给原告，被告行为存在明显过错，被告的行为构成对原告的名誉侵权。一审法院判决被告在判决生效后撤消并回收二份公告；书面向原告赔礼道歉，并将道歉内容在小区公告栏内张贴（道歉内容须经法院审查）。

点评：

1、在小区物业服务合同法律关系中，业主与物业服务单位属于平等民事主体，各自按照法律规定享有各项权利并同时承担各项义务。各主体在享有权利的同时必须避免侵犯其他法律主体的合法权益。具体到上述案件，业主参加业主委员会选举应按照法律规定行使权利，物业服务单位在其认为业主的行为违法或侵犯了其自身合法权益时，也必须按照法律规定处理和维护自身权益；如果物业服务单位在此过程中采取的措施或实施的行为不当，就可能直接构成了对业主的民事侵权，甚至触犯刑法，最终造成了目的与结果的背离。

2、物业服务单位在对广大业主进行公告或给业主发送通知等材料时，应考虑到由于公告或通知的内容在小区业主范围内将公开传播并被众多人知悉，因此公告或通知的内容首先必须是属实的，同时不能使用贬低、侮辱某个或某部分业主的语言及内容，否则将导致业主社会评价和社会形象的降低，从而构成了民事侵权，侵犯了业主的名誉权。

3、上述案件中，由于对业主的名誉侵权的影响仅仅限于小区范围内，范围有限，法院没有判决物业服务单位向业主支付精神损害抚慰金，如果侵权的范围社会化或扩大化了，物业服务单位将同时承担经济赔偿。情节严重时，物业服务单位的个别工作人员还可能承担刑事责任。

业主参与小区民主管理是好事，但众多的事例证明业主或物业服务单位的违法行为直接破坏了小区的正常管理秩序与社区和谐,不但不能将服务水平改善，反而比以前更差。因此良好的道德水准是全社会提倡的，但法律更是人们行为的底线。

案例二：物业服务单位与业主之间的车辆停放服务费仲裁纠纷

某小区业主委员会选举及物业管理服务单位选聘过程中，物业服务单位与部分业主发生了争执，物业服务单位认为部分业主的维护自身权益的行为威胁到了其利益，为解决也业主之间的矛盾，促使业主停止与物业服务单位之间的对抗，以某业主拖欠车辆停放服务费为由，向深圳仲裁委员会申请仲裁，请求裁决该业主补交曾经拖欠的部分车辆停放服务费。主要的事实与理由：该业主车辆一直停放在地下停车场，在2007年1月以前，该业主实际每月交纳车辆停放服务费人民币150元，2007年1月以后每月实际交纳车辆停放服务费人民币250元，而停车场的收费标准一直为每月人民币250元，因此物业服务单位认为该行为形成了拖欠，要求交纳不足部分的停放服务费及滞纳金。物业服务单位提供的主要证据是：业主实际在停车场停放车辆的电脑记录单和物业服务单位从业主个人银行账户的托收记录，根据该银行收款记录显示：2007年1月以前业主每月交纳的停放服务费是人民币150元。而业主的抗辩是：他与物业服务单位达成一致收150元，是物业服务单位给他的收费优惠，不存在他拖欠费用的问题。业主作为被申请人提供的主要证据是：个人银行账户的历史记录及每月他收到的各项收费的发票和收据等单据（包括水费、电费、垃圾费、物业管理服务费、车辆停放服务费、房屋本体维修基金等）。目前案件尚未作出裁决。

点评：

物业服务单位通过法律途径追索拖欠的物业服务费或车辆停放服务费等费用，是符合法律的正当行为。但上述仲裁案件中，物业服务单位申请仲裁是为了阻止业主参加业主委员会选举，实现不让个别业主当选业主委员会委员的目的。基于此，物业服务单位作为申请人的仲裁请求与事实不相符，其所提供的证据也不能支持其主张。

被申请人提供的证据可以证明以下事实：被申请人业主个人的银行账户一直有足够的款项供物业服务单位扣款，不存在由于余额不足的原因，即不是由于业主的过错导致申请人物业服务单位没有收到250元的停放服务费；虽然银行扣款显示的仅仅是几项收费的总数，但业主提供的收费单据及物业服务单位的证据都显示了各项收费的具体金额。众所周知，在业主以银行托收方式交纳各项费用时，银行扣款金额是根据银行与业主事前签署的银行托收协议，每月按照物业服务单位每月提供给银行的的具体数据（目前通常采用数据电子文档形式）实施的，业主本身无法控制银行扣款的金额，因此停放服务费扣150元，实际是物业服务单位的意思表示。

综合仲裁案件的整体情况，可以认定物业服务单位曾经同意给业主收费优惠，后反悔，想否认或取消收费优惠，向业主追回给予的优惠。根据证据，物业服务单位的仲裁请求最终是难以成立的，同时最关键的是业主与物业服务单位之间的关系由于此案件进一步恶化。物业服务单位在力求解决现有矛盾过程中，采取了错误的方式和途径，导致了更不利的法律后果和社会影响。