业委会著名案例集锦
许涛
业主心事心中挂，东奔西走不求夸。若有他人问为啥， 名府是我家。 这是一个小区业委会的座右铭。这几年，在长城内外、大江上下，业主的维权活动可谓是风起云涌，此起彼伏。在震耳欲聋的口号声和触目惊心的横幅影中，业委会的身影总是走在最前面。他们背后，是向他们寄予厚望的成千上万业主；他们的面前，是不同的问题和不同的维权对象，有物业公司，有发展商，甚至还有政府。在出于各种原因、面对不同对象的维权活动中，他们都遭遇了什么？我们可以通过一些闻名全国的案例去体验，去审视
北京 美丽园事件
业委会由 功臣 变 罪人
事件回放：
2004年8月，位于海淀区五棵松路20号的美丽园小区成立了业委会。这是业主经过单打独斗的实践与挫折后，找到的一条自救之路。
2005年，美丽园业委会起诉鸿铭物业公司大幅度虚抬物业费的收费数额并最终胜诉，小区物业费单价由每月每平方米2.72元降为1.58元，成为北京首个打赢物业费纠纷官司的业委会。
2006年5月鸿铭物业公司提起申诉，同时递交了北京市物业管理协会和五位法学专家签字的意见，市一中院裁定该案再审。
8月11日美丽园案件再审 维持原判 。
9月1日鸿铭物业突然撤离，给小区居民生活造成很大影响。
9月9日，海淀区小区办下发通知，要求9月11日之前鸿铭物业全面恢复小区物业服务，责令业委会45天之内召开业主大会临时会议。有业主称： 我们自己要作主，自己的权利自己要作主，不能听业委会的。我认为现在解决问题的首要的就是业委会下台。 业委会主任雷霞及业委会一度曾被业主称为 功臣 ，如今，面对小区的一地狼藉，业主们大喊： 雷霞，下台！业委会，下台！
目前，对业主委员会的罢免投票正在进行，支持者和反对者持平。
点评：
物业公司方面：突然袭击撤走物业，是以居民生活的稳定挟持政府，既是对法院判决结果的漠视，也是对居民的报复，不但应受谴责，而且应对此行为负失信的赔偿责任。
业主方面：业委会为广大业主出头，维权成功就是 英雄 ，是 功臣 ；维权失败就是 狗熊 ，是 罪人 。或盲目崇拜，或集体无意识的瞎胡闹。在美丽园事件中，业主对维权结果不满意，应通过法律程序罢免，不能搞暴力手段或人身攻击。在这种情况下，业委会能坚持为大家做事已经非常负责，业主又相煎何急？！
你可以不表扬我，但不能误解我，更不能随意侮辱我。 这是来自南京某楼盘全体业委会委员的心声。
北京 美然动力街区事件
交接，不能承受之痛
事件回放：
2004年9月，小区业委会成立，解除与美晟物业的合同，但美晟拒绝撤出。业委会将美晟物业告上法庭。
2005年12月20日，法院判令美晟物业须在判决7天内撤离小区。但美晟并未撤离，并停止了保安、清洁等各项服务，第二天又停水、停电。居民纷纷电话向政府求助。
2006年1月17日，老物业公司由朝阳法院强制执行撤出，业委会选聘的新物业公司进驻小区接管物业服务。
1月23日晚，小区供暖停止，新物业表示无钱购买燃气，也无钱进行正常的物业管理服务，宣布撤出小区。据悉，春节期间由当地乡政府垫支了75万元的供暖费。
此时最紧迫的事情是业委会选聘物业公司进驻，但是业委会销声匿迹。当地乡政府有关负责人介绍说，现在他们联系到小区的业委会委员们，不是说自己辞职了就是以各种理由推脱，不再过问此事。业委会主任在电话里说，他已经向朝阳区小区办口头提出了辞职，不再管理小区的事情已经有一段时间了，所以对小区目前的情况他都不清楚，也不知道新物业公司撤出小区的事。至于辞职，他说： 我不管了，我们的工作都是义务的，也没发工资。
点评：
这是一件发生在新旧物业公司交接过程中发生的激烈矛盾，旧物业赖着不走，即使走了也未交接清楚，致使新进物业公司也无法正常开展工作。中间，还冒出了暴力的黑影。这或许就是业委会退缩的原因？
业主委员会委员是业主大会选举出来的，辞职也应该由业主大会批准，单方面申明辞职，没有经过业主大会同意，是不符合程序的。在最需要他们的关键时刻，业委会委员应该承担责任，召开业主大会，重新选聘新的物业公司，还小区一片安宁。
深圳 长城盛世家园
业委会里的内战
事件回放：
2004年4月28日，盛世家园物业管理合同到期。
2004年春节过后，物业管理处经理主动找到业主委员会征询意见。3月3日，业委会召开专题会议并形成决议：通知该物业管理公司盛世家园管理处提交书面工作总结和未来规划，供业委会讨论。
3月25日，业委会再次召开专题会议，7位成员全部到场。经充分讨论后，以6位业委同意、业委会主任1人反对的表决通过了 提议续约，合同期为两年，并交由业主大会表决 的决议。
同意续约的6位业委一致认为：合同期内，物业公司较好地履行了合同约定，虽然物业公司及管理处在工作中还存在一些问题，服务管理水平还待提升。与其招聘一个新物业公司来观察其服务管理的效果，不如在原物业公司服务管理品质的督导上下功夫。 况且，原物业公司是发展商下属的，对发展商遗留的一些问题，他们更具有解决的条件和优势。此外，从小区广大业主的心态上看，小区平稳过渡也是大家的共同愿望。 有业主称。
当时的业委会主任则提出：物业公司要续约，必须满足10个条件，比如，将每户的对讲机变更为可视对讲；为每户更换下水道U型管；车库、停车场收归业主所有。如不全部满足提出的条件，就要对外公开招标。对此，业委会6名委员提出疑议：小区一年的管理费总收入200多万元，仅 为每户安装可视对讲系统 这一项就要花费100多万元；而关于停车场的权属问题，与物业公司没有关系。而这位业委会主任提出， 要换新的物业公司，服务差点也没关系，只要听我们的。
该业委会主任在其他6名业委不在场的情况下，通知全体业主开会，称 多数业主已被物业公司收买，不再维护业主利益 ，煽动少数业主的闹事情绪。
业委会召开工作例会，该主任在其他业委不知情的情况下通知全体业主到场。在业委会召开的业主大会上，也有业主扰乱会场，辱骂业委。多数业委表决罢免了该主任的职务。
自此，业委会发公告，该主任也以业委会名义发公告；业委会召开业主大会，该主任也召开业主大会，打出 维权 的旗号在小区里开展各种活动。
时至2006年1月，这位前业委会主任通过长期的努力，打赢了小区公用设施维修基金的官司，法院判决发展商将总额为600万维修基金缴给业主委员会。但此时，他仍旧不信任现任的业委会成员，说： 这笔钱晚点到位也行，防止业委会将之挥霍。
点评：
大千世界，形形色色。美然动力街区是打了一年的官司，才把它请走；而长城盛世家园是业委会内的大伙都要它留，而 少数派 想让它走。盛世家园业委会的这场风波，是一起典型的以维权名义爆发的业委会内部纷争。区区几个人，团结就这么难？
最后，多数压倒少数，老物管是留下了，但反对的声音久久未散，或散兵游勇，或集结成群，另起炉灶，和现在的业委会对着干。业委会成员已改朝换代，前朝的遗民迟迟不肯退出历史舞台。孰对孰错，是否只有当事人才明白？
南京 江南名府事件
业委会的切肤之痛
事件回放：
位于南京的江南名府小区开工建设于2001年，2003年竣工销售。
2004年11月，小区的业委会成立。
摆在业委会面前的问题很多，有一个问题最让人头痛：小区二期工程完工后，开发商在地下车库搭建房子擅自销售。更让他们吃惊的是，开发商占用了小区的公用面积，而且还偷偷办理了两证。与开发商一次次交涉，结果仍让人失望：开发商手中握着房产部门颁发的两证，根本不理睬业委会的投诉。而根据业主们查阅到的资料，小区的公用面积属于全体业主，开发商无权侵占，房产部门更无权颁证。要从根本上解决问题，还要找房产局。
2005年11月，业委会以小区业委会的名义将南京房产局告上了建邺区法院。开发商被列为第二被告。诉讼请求是：要求房产局撤销发给开发商的地下车库销售许可证。
12月法院即驳回起诉，理由是：业委会不具备诉讼主体资格。业委会不服，随即上诉，他们的理由是：小区附属用房产权属于全体业主所有，但根据政策规定，它登记在业委会名下。业委会作为业主大会的执行机构，应当维护全体业主的权利，执行大会的决定。
2006年3月15日，南京中级法院行政裁定：驳回上诉。理由同样是：根据物业管理条例第十九条规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。房产局向房产公司颁发房产证、销售许可证的行为与物业活动无关，业委会不具备提起行政诉讼的主体资格。
其中一名身为律师的业委会委员对物管条例中的 不得从事与物业管理无关的活动 也提出意见。他最大的不解是：物业管理活动难道就是打扫卫生、看门护院吗？业主的公共财产受到了侵害，业委会对此加强管理，必要时进行维权，难道这不是管理吗？如果连诉权都没有，业主们还要这个业委会干什么呢？
点评：
业委会没有诉讼权，这一直是业委会维权中的最大难题。每次《物权法》草案提交审议，物业管理界人士也最关心这个话题。从 诉讼便利 角度来看，业主委员会作为业主大会的诉讼代表人，其诉讼主体资格应予以确认，但其参加诉讼应该经过业主大会的授权。此外， 业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼 。于10月1日正式实施的《浙江省物业管理条例》中，首次在全国各省市地方性法规中就进一步提高业主委员会的地位作出这样的规定。
而这个案例中又涌现出了一个新问题：到底哪些才是 和物业管理有关的活动 ，哪些又不是？
广州华南新城
社区巴士引发的血案
2006年2月6日晚，华南新城业主在未经任何的沟通的情况下，突然被通知小区的一条主要巴士线路被取消，屋村巴士关系到小区上万名业主的民生。由于找不到一汽（小区屋村巴士运营商）和物管的负责人出面解决、协调此事，愤怒的业主自发进行游行抗议，被突然涌出的便衣打手追打，两名业主被打的头破血流，幸有当时众多业主的掩护而免离性命之灾。
2月12日星期天，数百名业主为为被打业主讨回公道及屋村巴士的权益，在小区内游行示威。为免于事态恶化，紧急赶到的李刚（业主筹备委员会委员），同其它两名业主筹备委员会成员一起代表业主同康景物业管理有限公司的负责人进行了谈判。
2月15日，参与谈判的一名业主筹委会成员，遭遇电话恐吓，称： 你若是再带头闹事，就会有20人到你家里给你送花圈！
2月15日晚7点20分左右，李刚下班回到家，吃过晚饭。不过半个小时的时间，在自己四岁的孩子、60多岁的岳父母的亲眼目睹下，李刚被五个突然破门而入，旋即逃跑的歹徒一顿毒打。李刚在被紧急赶回来的妻子及邻居送进医院后，经过检查确认为脾破裂，体内大出血，经过近四个小时的手术，挽回了生命，但脾脏被彻底割除，落下终身残疾。
点评：
随着小区物业纠纷的增多，越来越多的业主意识到维护自身权利的重要性。但当他们试图有所作为时，却发现维权并不是一件容易的事，有时甚至要付出血的代价。
每一个维权案例子中，都活跃着几个 维权积极分子 的身影。与 沉默的大多数 相比，他们是勇敢而有责任感的 少数 。他们往往是整个维权活动的主心骨和灵魂人物，推动着维权走向胜利或无奈。而 沉默的大多数 或漠不关心，或冷眼旁观。但凡有激进的冲动者，都将给自己带来诸多的麻烦。一面是斗争对象的 迫害 ，一面是阶级兄弟的误解。业委会成员作为维权活动中的先锋队和工作人员，他们的 工伤 谁来保障？
