物业市场化案4例

案例一：新旧物管引发纠纷 招投标成为质疑焦点

新闻事实：一场新老物管间的冲突一下子把某市A小区推到了风口浪尖。2007年2月10日上午9时许，已与该小区业主委员会签订合同的新物管带领60余名保安列队而站准备接手，老物管则紧关闸门严阵以待，对峙30多分钟后，部分业委会成员将闸门推翻，新物管进入小区，随即双方发生冲突，直到警察赶至现场后，事情才得以有效控制。

之所以出现这样的一幕，主要是因为老物管对该小区业委会的招投标表示质疑。老物管有关负责人表示，业主大会本身存在诸多问题，如表决票发放、回收、保存无人监督，再如诱导业主表决等。按照相关规定，业主大会必须有上级主管部门有关领导的参与，但大会召开当日，居民委员会、街道办事处、政府主管部门都未派代表出席。在整个招标过程中，业委会也强行剥夺了老物管依法享有的投标参与权和优先中标权，整个选举过程不够公开、公正和公平，且存在多处违法招标规定的违法行为，如招标当日才抽取专家、所有技术指标都没有公布等等。

此事引起了相关政府部门的高度重视。在接到老物管《关于请求查处A小区物业管理招投标违法违行为的函》后，政府主管部门派出调查小组进行调查核实。

经过半年多的纷扰，在政府各有关部门的协调下，该小区物管权纠纷终于告一段落，2007年6月1日晚上9时，老物管退出，新物管进驻，双方完成交接。

尽管调查小组认为此次招投标活动符合有关程序，但老物管的负责人表示，该公司依然质疑此次招投标，目前已经通过法律途径寻求解决相关问题。他认为，这起事件并不是一个单纯的物业纠纷，而是整个行业法规不健全、行业运作不规范和社会变革形势下社区架构重建这么一个大环境下产生的特殊案例。在社区架构重建的过程中，物业管理正在慢慢边缘化。他认为这次招投标严重不规范。而上海这一块做得就比较好，他们成立了招标中心，招标书经政府审核送到招标中心后，和业委会就没有关系了，业委会是不能参与评标的，谁参与投标，都是公开化的。

业界观点： 一位不愿透露姓名的物业老总表示，这起事件再次说明了，在我国物业管理企业不纯粹只是一家企业，由于物业管理牵扯面广，一旦与业主产生矛盾，政府监管部门为了息事宁人，维护社会的稳定，往往会牺牲物业企业尤其是具有国企背景的企业的利益。

他认为，政府目前的这种做法严重干扰了物业管理市场，政府不应该用计划经济思维去处理问题，而是做好自己的监管角色就行了。有的业主委员会正是利用了政府怕闹事的这种心态，来达到自己的目的。他说如果上述的老物管是一家民营企业的话，估计这次会酿成流血事件。他认为新物管在接这种楼盘时也要三思，不要只顾眼前的利益，否则自己最终也会自食其果，目前市场上这样的例子已经不少了。

记者点评：招投标规范与否是物业管理企业在接管项目时最为关心的问题，也是近年来投诉较多的问题。目前这些问题主要集中体现在几点上：1.招投标的不规范。许多招标单位不按规定操作，在招标的时候不按规定聘请有关专家，或者在评定标准中，专家的打分权重很低，业主的权重很高。2.招标单位设置障碍。尤其是住宅小区的招标工作，有的业委会人为设置招标障碍。3.操纵招标。不管是业主委员会，还是单一业主单位，或者政府办公楼，人为操纵招标的情况时有发生。4.专家打分不科学。投标单位花了大量时间制作标书，但是专家却只能在一二小时全部看完，这肯定不可能。此外，招投标方案的制作越来越华丽，越来越失去实际意义。甚而言之，近年来出现一些陪标的现象，使得招投标流于形式，严重干扰了物业管理市场的公平竞争。

案例二：两家保安同守一门 青岛K山庄出现戏剧性一幕

新闻事实：位于青岛市香港东路的K山庄业主最近分成了两派，一派站在小区业主委员会一边，质疑前期物业公司合同到期为何不肯撤出；另一派站在前期物业公司一边，认为业主委员会招标新物业公司的程序不合法。2006年12月10日上午，业委会选的新物业强行入驻小区，两派业户争吵间动了手，惊动了当地110。

当天上午9时，身穿不同制服的两个物业公司的保安聚集在了K山庄，一方自称是新物业保安，要求对方交接，另一方则称新物业入驻不合法，不能交接。双方争持不下时，分别拥护各自物业公司的小区业主吵闹起来，最终两名业主拳脚相加，惊动了 110警车到场处理。

警方处理后，双方暂停争执，然而小区大门口出现了戏剧性的一幕：两个物业公司的保安同时站岗。据了解，新物业虽强行入驻小区，但小区的水、电等系统还都掌握在老物业手中，并没有实际交接。

据了解，对峙的双方争论的问题有两大焦点，首先是合同到期老物业该不该撤的问题，其次是新物业中标算不算数的问题。 新物业中标一事，是业委会内定 ，凯旋物业陈副总经理等人称，应视为无效。业委会成员则称，投标时凯旋物业排名垫底，小区业主无人反对，因此招标有效。

业界观点：一位不愿透露姓名的地产公司经理表示，自己之前曾担任物管公司总经理，也曾经历过K山庄这样的尴尬。他认为，物业管理项目的进入与退出，本是基于契约。合约到期或解约条件成立，物业管理公司就应自动退出，如果不退出，业主不缴纳管理服务费就可以了。但小区的业主众多，意见难以统一，不想退出的物业管理公司就利用了这种 意见难以统一 ，得以继续留在物业小区不走。因而，如何退出的问题实质是如何让业主意见达到统一的问题。他认为只要召开业主大会的程序合法，不管正确与否，都应视为业主大会的意思表达，而不应拘泥于有一两个业主有不同意见。如果小区业主通过业主大会的形式统一了意见，但无法行使权利时，政府部门在确认了业主大会意见是合乎规定的后，应采取一些措施，经业主大会申请，物业管理主管部门可以吊销不肯退出的物业管理公司的资质，工商部门可以暂停其营业执照。没有任何一家公司可以在没有资质和营业执照的情况下生存，如果政府部门无视业主大会行使权利或不维护契约的履行，而仅靠市场的自律自觉起作用，退出问题是永远都解决不了的。

记者点评：物业管理项目进入与退出、新老物管小区对峙的现象从几年前开始，已经形成一个无法打开的死结。但是在《物权法》颁布之际，这种事件就有了新的意义。这里有三点值得我们思量，首先，机制的缺失是主因。在这类事件当中，无论是谁，无论做了什么，其实最终都不会得到任何哪怕是形式上的处罚和惩治。其次是利益的纠缠。利益是永恒的东西，尤其当利益不会得到任何的制约的时候，参与更会表现得肆无忌惮。今天的小区物业管理对峙现象就是如此。其三是政府的暧昧。值得注意的是，政府在这些事件过程中遇到的两难，概括为 如何办 和 怎么办 。难不仅难在如何办和怎么办，更难在解读所依从的价值体系、解读过程和方式，更多的不是面对如何选择的问题而是能不能选择的问题。

案例三：小区换 管家 遗留问题仍难解

新闻事实： 北京T家园日前重新选聘了新 管家 。新旧物业在一天内完成了多项物业的交接，但地下车位租金定价及小区停水停电等问题至今未解决。2006年4月3日，原物业公司仍留有工作人员留守天兆家园小区，追缴欠费。

原物业公司中原华夏物业公司在一天内将保安、保洁、工程、机房等物业全部移交给新物业，如此高的效率在北京并不多见。据了解，该公司之所以 不再留恋 ，主要是由于T家园小区的物业费拖欠情况严重，物业公司已难以维持小区各种工作正常开展。而业主拖欠物业费，一方面是由于开发商在工程质量上存在一些问题，另一方面是业主和开发商在地下车库租金定价上意见不统一，物业公司因此受 牵连 。

除工程质量外，开发商单方将车库月租金上调，引起了T家园绝大多数业主的不满。另一方面，地下三层人防工程产权也引发了开发商和业主委员会的争议。在开发商和业委会谈判陷入僵局的情况下，业委会认为中原物业协调不力，部分业主也以此为由而拒交物业费。

业界观点：深圳市富通物业管理有限公司总经理梁少金表示，不管是建管分离还是不分离的物业公司都常会碰到这样的情况。除了开发商、业主和物业管理企业都要公正、客观，依法行使自己的权利和履行自己的职责和义务外，政府还是要健全相关法规，加大立法和监管力度，并切实落到实处。比如说深圳目前推行的逐套验收就非常好，减少了后期很多纠纷，对物企的发展是有很大帮助的。如果要接管二手项目，物业管理企业务必要全面了解该项目的情况，比如业委会和前物管是否存在不可调和的矛盾或开发商无法解决的一些房屋质量和遗留问题，对这类楼盘慎重考虑是否接管。尤其是建管分离的物业公司要有明确的市场定位，不能什么盘都接，只有这样才能在市场中把步子迈得更大。否则，物业公司很容易夹在开发商与业主之间，疲于应付，最终影响日常的经营工作。物业管理的持续健康发展仍有待于各方主体的共同努力。

记者点评：这样的事件在物管行业里并不鲜见。大部分物业纠纷中，开发商遗留的问题，往往成为物业纠纷的导火索。再加上业主对物业管理相关权益知之甚少，非理性维权就成为了家常便饭。物业公司为此消耗了不少精力，常常是苦不堪言。但其实另一方面，现实中也存在一种情况，就是有的物业公司明知开发商遗留了问题，但为了接盘，有的物业公司就会采取垫资的形式先接下楼盘，但后来由于遗留问题解决不完整，业主要炒物业公司，而物业公司又拿不回垫资。双方往往形成对峙局面，大打出手，弄得小区不得安宁。所以说开发商遗留问题也成为了物业管理市场进程的绊脚石。

案例四 南京一老小区物业费 提价 风波

新闻事实：整整收了8年1毛5分钱的物业管理费，突然之间物业管理公司单方面要求将物管费涨到8毛钱。家住集庆路的J小区居民马女士一下子懵住了：哪有物管费涨幅这么大的？整整涨了4倍多！ 2006年2月23日，马女士致电报社反映了这种困惑。

据了解，J小区一万余平方米，共有4幢楼。从1997年入住小区开始，0.15元/平方米 月的收费标准签到2001年，但是合同到2001年失效后，就一直没有续签，但还是沿用原来的收费标准。2005年3月份左右，物价部门规定小区物业管理费最少可以收2毛，南京大都市物业公司就贴出公告表示物管费要收2毛，但是在实际收取过程中，还是有很多业主抵触，没有收齐。没有办法，2005年12月30日，该物业公司再次在小区公告栏贴出通知，表示2006年1月20日之前要撤离小区。到了1月20日，公司也没有真正撤离，但是年后还是没办法和小区谈拢收费问题。有的居民认为不该收这么高，直接就投诉到了报社。

其实我们的成本测算是9毛5分钱！ 大都市物业公司副总接受媒体采访时说， 其中最大的一块就是员工工资，目前是4个人在管理，以前是620元一个月，现在南京市最低职工工资都要涨了，还要加各类保险费用300元左右，人员超时的加班工资补贴，年终工资等，这些人员成本费用占到了90%左右；二是办公费用，小区值班室和业主娱乐室的水电费，路灯费，200元一个月；三是垃圾清运费用，150元一个月；另外还有卫生保洁费用、垃圾车维修、化粪池清淘等等费用。

J小区物业费提价一事经媒体报道后，曾一度闹得沸沸扬扬。时隔一年多，记者再次采访了大都市物业公司总经理胥立华，对这起事件进行了回顾和总结。他认为，南京的物业管理市场不大规范，三个因素决定了物业管理费难涨。一是南京的业主们花钱买服务的意识不够强。二是政府法规不大行得通。比如说物业公司可以起诉不交费业主，但是从实际情况考虑，可能要收很多年费用才能抵得回诉讼费，而且打赢了官司也不一定能拿得回钱。三是召开业主大会不容易。他呼吁媒体不要为了炒作而炒作，应多给物业管理行业一些生存的空间。

业界观点：汕头中信物业管理公司副总经理林郁表示，物业管理行业是劳动密集型行业，近几年物价和用工成本都上涨得厉害，物业管理费的升价压力很大，但上调还是必要的。价格怎么提，最主要还是要政府引导，目前汕头市在住宅这一块实行了政府指导价，相对来说，打击了物管企业，他认为政府应该转变观念，改为实行最低限价，因为汕头市的物管企业基本上都是由开发商派生出来的，如果开发商为了房子的销售，一味以降低物业管理费作为促销手段，长远来说，对物业管理企业和业主都是不利的。

开元国际总经理黄玮认为，物业管理企业涨价难，主要是削价竞争已成为了物业管理市场上目前竞争的一种手段，但是对于一家企业来讲，采用这种方式进行竞争的话，不可能长期实施。毕竟这是严重影响企业经营行为的一种方式。两年前在市场上掀起降价风波的企业，这两年都销声匿迹了，只是又有新的企业加入这个行列来了。目前的物业管理降价竞争，已经触及到物业管理的成本区域了，物业管理费用价格不合市场价值。目前这个怪异的泡沫还没有被刺破，但2年后，将会有部分物业管理企业不能承受低价竞争之苦，出现一系列问题，以致企业经营困难以及社区不稳定。所以可以看到，物业管理费用必将回归！

记者点评：类似J小区的物管费用纠纷问题，属于典型的老小区收费难提价的 顽症 。但事实上，在物业管理行业，小区换物业公司，多是降价为最终结果，很少是调价成功的。深圳一位物业管理人士曾告诉记者，在深圳，物业管理企业在重新接管另一家小区时，90%都是比原来的物业管理费收得更低。固然，物业公司低价去接管一个小区，有其具体原因，也许是攻城掠地和建立品牌之需，也许还有其他原因。但这种一降再降、委屈求生的方式的确不利于整个行业的发展。去年，万科四季花城也曾因调价闹得满城风雨，但最终却涨价成功。记者对此曾作过调查报道，其中，优质的服务是其成功涨价的重要原因。因此，在此彼消长的物业管理费调整风波中，应该怎样做，是值得每一个物业管理人思考的。

上述典型的案例分别从物业管理企业接管项目几个重要环节透露出我国物业管理市场的不规范和不成熟。而据个别企业反映，到安徽省某市去接管物业项目时，当地有官员表示当地接受不了这样的价，在企业给他们算了成本后，说自己这个地方经济落后，给不了这么高的价格，并主动提出减去物企员工的保险，并保证可以疏通关系。企业考虑到这样留不住员工，不利于企业发展，最终放弃接盘。据了解，由于各地政策法规不一致，物管企业在外开拓业务时，受到了诸多限制。这些都成为了物业管理企业在市场大潮中的难以施展拳脚的绊脚石。