物业擅自在楼顶安装广告牌

【案例概况】

某物业公司在一商住楼房顶上安装巨幅广告牌，并收取广告公司每年20万的广告费，物业公司称，小区裙房平台属于物业公司的管理范围，而且该户外广告的设置征得相关的行政主管部门同意，按照有关规定办理审批手续，因此是合法的。小区业主委员会多次提出异议，但都无果而终，最后依法提起诉讼，要求拆除广告牌，广告费归全体业主所有。

【律师分析】

上海市欣隆律师事务所杨东律师认为，本案主要是涉及建筑物共用部分权属问题及利用的纠纷。第一、权属问题。根据物权法及相关司法解释，共用部分主要包括建筑物或住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。楼顶作为建筑物的重要组成部分，属于共用部分，其权属依法应该归全体业主共同享有。第二、利用问题。既然权属属于全体业主，其使用收益都应该归全体业主所有。依照物权法及最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的规定，决定共有部分的使用，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

而按照物业管理条例的相关规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。因此物业公司无权擅自按照该广告牌。

【法院判决】

法院判决限期依法拆除，收益归全体业主所有，对物业公司经营管理行为作了一定补偿。