绍兴：新房未入住要交全额物业费 业主起诉遭败诉

刚买不久的房子还没入住，就要收取全额物业管理费，甚至连附属的无产权证的车库也不能“幸免”。这样的事，也许在很多人看来都不合理，然而最近，绍兴县一位业主就此事与物业公司对簿公堂后，遭遇败诉。当事人虽然很委屈，却搞不清败在哪里。

案件回放：没入住也要交物业费

沈小姐是绍兴县一所小学的老师，2005年，她花50多万元在柯桥万商路1096号购买了元垄·清水苑3幢的一套商品房。当年的10月16日，沈小姐与绍兴县元垄物业管理有限公司（以下简称“元垄物业”）签订了一份“前期物业管理服务协议”。

双方在这份协议的第5条中约定：“乙方已领房未装修或未入住房屋、空置机动车车位（车库）的物业管理服务费，一年内由乙方按不少于物业管理服务费标准的70%向甲方缴纳。一年期满，由乙方按物业管理服务费标准的100%向甲方缴纳。”从2007年起，沈小姐开始缴纳物业管理费。

2006年10月18日，沈小姐又花近16万元买了一个20平方米的车库，但一直未取得产权证。根据“前期物业管理服务协议”，2008年3月17日，沈小姐又向“元垄物业”缴纳了2007、2008年车库物业管理费共720元。

但是，在缴纳了物业管理费后，沈小姐却有“上当”的感觉。她说，她是2008年10月18日入住的，但物业公司却要求她从2007年1月1日起开始缴纳全额的物业管理费，否则便不提供楼道的智能防盗门钥匙。更让她难以理解的是，物业公司对无产权的车库也要收物业管理费。

“这显然不合理。”沈小姐认为，按物权法及绍兴市物业管理原则，征收物业管理费用面积应为所颁发房产证上所注明面积，无产权证的车库显然不在此列。

沈小姐觉得自己的物业管理费多交了，她算了一下：物业公司应当退还给她2007年所交住宅房物业管理费974元的30%，外加无产权车库两年的物业管理费720元，共计1012.2元。

争议焦点：符合双方的协议？

对于沈小姐的诉求，被告方“元垄物业”表示不能接受，并提出了自己的理由。

“元垄物业”认为，沈小姐之所以会产生收费不合理的想法，在于双方对“前期物业管理服务协议”第5条的理解不同。“我们的协议规定是不少于70%缴纳，并不是说只缴纳70%，当时整个小区都是全额缴纳的，因此，收取100%也是符合协议的。”

关于对无产权的车库收取物业管理费，“元垄物业”表示确实收了2年的费用，且有发票为证。“但是，根据物价局（2005）95号文件规定，市场调节价是业主委员会讨论决定的，业主委员会订立有收费标准，这些标准都要上报有关部门批准，我们并没有非法收取。”

另外，“元垄物业”还指出，根据沈小姐提供的车库购置协议第4条的规定，物业可以收取相应物业管理费。而根据沈小姐出示的前期物业管理服务协议第4条第3款第2点的规定，地上车库的收费是30元/月，2年刚好是720元。“所以，我们的收费合情合理，不存在任何问题。”

法官：应遵从双方约定

到底双方签订的《前期物业管理服务协议》第5条应该如何解读？这两笔物业管理费到底该不该收？

绍兴县人民法院审理后认为，《前期物业管理服务协议》是被告提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第41条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。

据此，法官认定，协议第5条“乙方已领房未装修或未入住房屋、空置机动车车位（车库）的物业管理服务费，一年内由乙方按不少于物业管理服务费标准的70%向甲方缴纳”的通常理解应为：原告已领房未装修或未入住房屋，一年内由原告按大于等于物业管理服务费标准的70%（70%～100%）向甲方缴纳。“因此，沈小姐缴纳2007年物业管理服务费的100%，属协议约定范围，并不存在违法。”

那么，对无产权的车库，该不该收物业管理费？法院认为，民事活动必须遵循法律，法律、法规无禁止性、限制性规定的，从当事人约定。

此案一审判决后，法官表示，在法律没有禁止性规定的情况下，当事人之间的约定优先于法定。“沈小姐如果不满意物业的格式条款，一开始就应当提出异议，否则就将视同双方意思表示一致了。”